(San Francisco Chronicle) – Làn sóng tài sản gia tăng từ ảnh hưởng của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (AI) đã làm thay đổi mạnh thị trường địa ốc tại San Francisco, đối với bất kể loại nhà nào từng được mua.
Giá nhà tại San Francisco đã chạm mức kỷ lục mới trong Tháng Ba. Nhưng chỉ đúng một phần.
Giá bán nhà biệt lập trung vị (median) tại San Francisco đạt $2.15 triệu trong tháng trước, theo công ty môi giới địa ốc Compass, phá kỷ lục cũ $2.05 triệu của năm 2022. So với đầu năm, mức này tăng mạnh từ $1.65 triệu. Ngay cả phân khúc căn hộ – vốn gặp khó – cũng ghi nhận giá gần $1.4 triệu, lần đầu kể từ năm 2022.
Nhưng đó chỉ là những căn nhà thực sự được bán.
Patrick Carlisle, phân tích gia trưởng của Compass, cho rằng nguồn tài sản mới từ làn sóng AI là yếu tố chính. Dù thị trường chứng khoán biến động và chiến sự tại Iran – những yếu tố thường khiến thị trường địa ốc hạ nhiệt – nhóm chuyên gia trong lĩnh vực AI vẫn liên tục đưa ra các đề nghị mua nhà ở mức giá rất cao, đây điều mà địa ốc viên mong đợi nhưng lại là “ác mộng” với người mua có thu nhập trung bình.
Đợt tăng giá lần này chưa từng xuất hiện kể từ năm 2022. Tuy nhiên, ngay cả hiện tại, nếu điều chỉnh theo lạm phát, giá nhà vẫn thấp hơn mức giá của năm 2022. Đồng thời, nguồn cung nhà ở vốn đã rất hạn chế do tình trạng thiếu nhà kéo dài, thì nay lại càng giảm khi nhiều chủ nhà ngần ngại rao bán nhà ra thị trường.
Nguồn cung khan hiếm khiến giá nhà tăng, nhưng cũng tạo ra sự lệch pha. Thị trường San Francisco nóng nhất ở phân khúc cao cấp, đến mức một số địa ốc viên gặp khó khi không tìm đủ nhà hạng sang cho người mua. Loại hình nhà được giao dịch – chẳng hạn nhà ba phòng ngủ mới và đẹp so với căn hộ cần sửa chữa – có thể ảnh hưởng lớn đến giá bán trung vị trong từng tháng.
Nói cách khác, mức giá trung vị lập kỷ lục có thể phản ánh hai yếu tố: thứ nhất, giá trị của một căn nhà điển hình đang tăng; và thứ hai, người mua đang chọn những căn nhà cao cấp nhiều hơn.
Một số dữ liệu cho thấy điều này có cơ sở. Năm ngoái, khoảng 60% nhà tại San Francisco (bao gồm cả căn hộ) được bán thấp hơn $1.5 triệu, theo Compass. Trong quý đầu năm nay, tỷ lệ này giảm xuống còn khoảng một nửa.
Công ty địa ốc Zillow ước tính giá trị điển hình của một căn nhà biệt lập tại San Francisco – tức mức giá mà một căn nhà có giá trị trung bình trong thành phố có thể bán – vào khoảng $1.45 triệu trong Tháng Hai. Mức này tăng so với $1.38 triệu cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với xấp xỉ $2 triệu của giá bán trung vị.
Khác với dữ liệu của Compass, số liệu của Zillow được làm mượt để loại bỏ các biến động bất thường. Vì vậy, giá trị nhà cần tăng rất mạnh mới có thể vượt mốc $2 triệu.
Dù vậy, cũng có khả năng dữ liệu của Zillow chưa phản ánh kịp thực tế giao dịch. Carlisle cho biết nhu cầu cao đối với nhà đẹp hơn “chắc chắn là một phần nguyên nhân”, nhưng ông cũng tin rằng cạnh tranh đang đẩy giá trị nhà – không chỉ mỗi giá bán – tăng nhanh trên diện rộng.
Nhìn chung, thị trường địa ốc San Francisco đang nóng lên rõ rệt. Giá trị nhà tăng khoảng 5% trong năm qua sau khi gần như đi ngang suốt 2 năm trước đó. Đồng thời, nhiều dữ liệu cho thấy các căn nhà thường được bán với giá cao hơn đáng kể so với giá chào bán.
Theo Zillow, giá trị nhà tại các khu như Glen Park và Richmond trong và xung quanh San Francisco tăng nhanh nhất khu vực Bay Area. Các chuyên gia địa ốc cũng dự báo khi các startup công nghệ của thành phố – bao gồm OpenAI và Anthropic – niêm yết cổ phiếu, giá nhà sẽ còn tiếp tục leo cao hơn nữa. (Ng.Tr)[kn]
