ORANGE COUNTY, California (NV) – Người mua nhà tại Mỹ đang có nhiều lựa chọn nhất kể từ cuối năm 2019, song doanh số lại giảm xuống mức thấp nhất trong 14 tháng, theo Reuters ngày 10 Tháng Chín.
Báo cáo của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia Mỹ (NAR) cho thấy doanh số nhà cũ trong Tháng Tám giảm 2% so với Tháng Bảy và 1.2% so với một năm trước. Nếu tốc độ giao dịch của tháng này kéo dài suốt 12 tháng, tổng doanh số sẽ đạt 3.98 triệu căn, thấp nhất kể từ Tháng Sáu năm 2025.
Đây cũng là lần đầu tốc độ bán nhà cũ xuống dưới mức 4 triệu căn một năm kể từ thời điểm đó. Thị trường có thêm nhà rao bán, thời gian tìm mua thoải mái hơn và người bán sẵn sàng thương lượng hơn, nhưng giá nhà cùng chi phí vay cao vẫn khiến nhiều gia đình chưa thể xuống tiền.
Nguồn cung cao nhất gần bảy năm
Cuối Tháng Tám, thị trường có 1.62 triệu căn nhà cũ chưa bán, tăng 3.2% so với Tháng Bảy và 5.9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là lần đầu số nhà rao bán vượt 1.6 triệu căn kể từ Tháng Mười Một năm 2019.
Với tốc độ giao dịch hiện nay, số nhà trên đủ đáp ứng nhu cầu trong 4.9 tháng, tăng từ 4.6 tháng trong Tháng Bảy và cũng là mức cao nhất trong hơn 10 năm. Thị trường thường được xem là cân bằng khi lượng nhà bán đủ dùng trong khoảng bốn đến sáu tháng.
Ông Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR, cho biết nguồn cung dồi dào hơn đang mở thêm cơ hội thương lượng cho người mua. Một căn nhà mất khoảng 31 ngày, là mức trung vị (median), để bán trong Tháng Tám, lâu hơn mức 29 ngày của tháng trước. Khi nhà nằm trên thị trường lâu hơn, người mua có thêm thời gian xem xét, so sánh và đề nghị mức giá thấp hơn.
Giá nhà vẫn tăng
Nguồn cung tăng chưa kéo giá nhà toàn quốc đi xuống. Giá bán nhà cũ trung vị trong Tháng Tám đạt $429,100, cao hơn 1.6% so với một năm trước. Đây là tháng thứ 38 liên tiếp giá tăng so với cùng kỳ.
Mức giá trung vị (median) có nghĩa một nửa số nhà được bán với giá cao hơn $429,100 và một nửa bán thấp hơn. Với người mua vay phần lớn giá trị căn nhà, lãi suất cao khiến khoản thanh toán hàng tháng vẫn nặng cho dù họ có thể thương lượng được một phần giá bán.
Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm trung bình ở mức 6.67% trong Tháng Tám, tăng từ 6.54% trong Tháng Bảy và 6.59% một năm trước. Theo Reuters, lãi suất ở mức 6.66% vào cuối Tháng Bảy rồi lên 6.71% vào đầu Tháng Chín, cao nhất trong hơn một năm vào thời điểm bài báo được công bố.
Ông Yun nhận định doanh số giảm khi lãi suất tăng là diễn biến có thể dự liệu, bởi chi phí vay và nhu cầu mua nhà thường chuyển động trái chiều. Dù vậy, doanh số trong tám tháng đầu năm vẫn cao hơn 1.6% so với cùng kỳ năm trước, nhờ tiền lương tăng và thị trường lao động tiếp tục tạo thêm việc làm.
Người mua lần đầu vẫn gặp khó
Trong tổng số nhà được bán trong Tháng Tám, 30% thuộc về người mua nhà lần đầu, tăng nhẹ so với 29% trong Tháng Bảy và 28% so với cùng kỳ năm trước. Theo NAR, nhóm này thường phải chiếm khoảng 40% tổng giao dịch mới cho thấy thị trường thu hút được lớp người mua mới và phát triển ổn định.
Những người đã sở hữu nhà có thể dùng tiền bán căn nhà hiện tại để thanh toán một phần lớn cho lần mua kế tiếp. Người mua lần đầu thường không có nguồn tiền này, trong khi phải dành tiền trả trước, trang trải chi phí hoàn tất giao dịch và đáp ứng khoản thanh toán hàng tháng cao hơn do lãi suất.
Doanh số so với tháng trước giảm 4% tại Đông Bắc, 3.1% tại Trung Tây và 1.6% tại miền Nam. Miền Tây không thay đổi. Giá nhà vẫn tăng tại ba khu vực đầu tiên, trong khi miền Tây giảm nhẹ 0.2% so với một năm trước, xuống mức trung vị (median) $619,100.
Thị trường hiện thuận lợi hơn cho người mua về số lượng nhà để lựa chọn và khả năng thương lượng. Tuy nhiên, thị trường bán chậm không đồng nghĩa nhà đã dễ mua. Khi giá trung vị (median) còn trên $429,000 và lãi suất tiến gần 7%, nhiều gia đình vẫn không đủ khả năng gánh khoản chi trả hàng tháng. Nguồn cung tăng mới giải quyết được phần lựa chọn; trở ngại về khả năng chi trả chỉ giảm khi giá nhà, lãi suất hoặc cả hai cùng hạ. (Ng.Tr.) [t.c.]
