ORANGE COUNTY, California (NV) – Mỗi năm, hàng triệu người thuê nhà tại Mỹ lại nhận thông báo tăng giá. Lạm phát, nguồn cung hạn chế và mục tiêu lợi nhuận của chủ nhà thường được xem là những nguyên nhân chính. Tuy nhiên, phía sau các đợt tăng còn có một cơ chế ít được chú ý hơn. Nhiều thương vụ đầu tư địa ốc của thị trường tài chính Wall Street ngay từ đầu đã dựa trên giả định tiền thuê sẽ tiếp tục đi lên, theo thời báo TIME ngày 21 Tháng Bảy.
Trong thị trường tài chính, một tòa chung cư được xem như tài sản tạo ra dòng tiền. Tòa nhà có thể được mua bán, thế chấp và định giá dựa trên số tiền thuê dự kiến thu được trong tương lai. Các khoản vay địa ốc thương mại sau đó còn được gom lại thành chứng khoán để bán cho giới đầu tư.
Khi muốn mua một khu chung cư, nhà đầu tư phải trình ngân hàng kế hoạch doanh thu. Nếu dự báo tiền thuê tăng nhanh, tòa nhà có thể được định giá cao hơn, còn người mua có cơ sở vay một khoản lớn hơn để hoàn tất giao dịch.
Sau khi thương vụ khép lại, chủ mới phải tìm cách tạo ra nguồn thu đủ trả nợ và đạt mức lợi nhuận từng cam kết. Áp lực tăng tiền thuê vì vậy đã xuất hiện từ lúc khoản vay được phê chuẩn, trước khi người thuê nhận thông báo điều chỉnh giá.
Chủ sở hữu có thể tăng tiền thuê, bổ sung lệ phí hoặc thay người thuê hiện tại bằng người có khả năng trả cao hơn. Những gia đình có thu nhập tăng chậm phải dành thêm ngân sách cho nhà ở hoặc chuyển đi. Căn hộ lúc ấy tiếp tục được cho thuê ở mức giá phù hợp với phép tính tài chính của nhà đầu tư.
Nguồn cung chưa giải quyết hết vấn đề
Một cách giải thích phổ biến về cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ cho rằng nguyên nhân cốt lõi nằm ở tình trạng xây quá ít nhà. Giải pháp thường được đề nghị gồm nới quy định phân vùng, rút ngắn thủ tục cấp phép và khuyến khích xây dựng nhằm tăng nguồn cung.
Nước Mỹ quả thực cần thêm nhà ở. Tuy nhiên, bài bình luận trên TIME cho rằng nguồn cung mới chỉ giải quyết một phần vấn đề. Khi địa ốc được mua bằng những khoản vay dựa trên dự báo giá thuê liên tục tăng, các căn hộ mới xây vẫn có thể nằm ngoài khả năng tài chính của người thu nhập thấp.
Dallas và Houston là hai trường hợp đáng chú ý. Nhà xây từ năm 2010 chiếm khoảng 22% tổng nguồn cung tại mỗi khu vực đô thị, gần gấp đôi mức bình quân toàn quốc. Dù hoạt động xây dựng phát triển mạnh, tỷ lệ nhà phù hợp với người thuê có thu nhập thấp vẫn không tăng, thậm chí còn giảm ở một số nhóm.
Điều này cho thấy tổng số căn hộ và khả năng chi trả của người thuê là hai vấn đề riêng biệt. Chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc có khả năng trang trải giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay và lợi nhuận. Nguồn cung có thể tăng mạnh, trong khi người lao động thu nhập thấp vẫn thiếu nhà phù hợp.
Ổn định giá thuê như một biện pháp tài chính
Các quy định kiểm soát hoặc ổn định tiền thuê lâu nay thường được xem là biện pháp bảo vệ người thuê trước những đợt tăng giá lớn. Chính sách này còn có thể đóng vai trò như một hàng rào tài chính.
Khi mức tăng tiền thuê bị giới hạn, nhà đầu tư và ngân hàng phải định giá tòa nhà dựa trên nguồn thu ổn định hơn. Họ khó xây dựng khoản vay trên giả định chủ mới sẽ tăng giá mạnh hoặc liên tục thay người thuê để đạt doanh thu cao hơn.
Kiểm soát tiền thuê vẫn là vấn đề gây tranh cãi. Một số kinh tế gia cho rằng quy định quá chặt có thể làm giảm động lực xây dựng và khiến chủ nhà ít đầu tư bảo trì. Một cơ chế hợp lý có thể cho phép điều chỉnh tiền thuê theo lạm phát hoặc chi phí sửa chữa, đồng thời dành thời gian miễn áp dụng cho nhà mới xây.
Mục tiêu chủ yếu là hạn chế những đợt tăng giá xuất phát từ nợ vay quá lớn hoặc kỳ vọng lợi nhuận thiếu thực tế. Chủ nhà vẫn có nguồn thu để bảo trì địa ốc, còn người thuê tránh được cú tăng giá quá mạnh khiến họ phải rời chỗ ở.
Một nửa người thuê chịu gánh nặng chi phí
Khoảng một nửa số hộ thuê nhà tại Mỹ hiện phải dành hơn 30% thu nhập cho tiền thuê và tiện ích, mức thường được xem là gánh nặng chi phí nhà ở. Hàng triệu gia đình dùng hơn một nửa thu nhập mỗi tháng để giữ chỗ ở.
Áp lực này phân bố không đồng đều. Người thuê nhà da đen bị nộp đơn trục xuất với tỷ lệ gần gấp đôi người da trắng. Người da đen và gốc Latin cũng thường xuyên đối mặt với nhiều vụ kiện trục xuất liên tiếp, dù một số trường hợp kết thúc mà họ vẫn được ở lại.
Mỗi lần chủ nhà nộp đơn trục xuất đều có thể để lại dấu vết trong hồ sơ, gây khó khăn cho người thuê khi tìm nhà sau này. Chỉ riêng nguy cơ bị mất chỗ ở cũng đủ khiến nhiều gia đình chấp nhận mức tăng giá vượt quá khả năng tài chính.
Tiền thuê tăng còn tác động đến nền kinh tế rộng hơn. Chi phí nhà ở chiếm khoảng một phần ba chỉ số giá tiêu dùng tại Mỹ. Khi giá thuê duy trì ở mức cao, lạm phát cũng khó hạ nhanh, kéo dài áp lực đối với người tiêu dùng và chính sách tiền tệ.
Rủi ro quay lại hệ thống tài chính
Trong thời kỳ lãi suất thấp, nhiều nhà đầu tư mua chung cư với khoản vay lớn, dựa vào dự báo tiền thuê và giá địa ốc sẽ tiếp tục tăng. Mô hình này mang lại lợi nhuận trong lúc tín dụng rẻ và nhu cầu thuê mạnh.
Khi lãi suất tăng, chi phí tái vay hoặc gia hạn nợ cũng tăng theo. Một số tòa nhà không tạo đủ nguồn thu để đáp ứng những phép tính ban đầu. Chủ đầu tư khi ấy phải bơm thêm vốn, bán địa ốc, tăng tiền thuê hoặc đối mặt với nguy cơ quá hạn.
Tỷ lệ quá hạn của các khoản vay chung cư được chứng khoán hóa gần đây chạm mức cao nhất trong gần một thập niên. Trong khoảng $100 tỷ nợ địa ốc thương mại loại này đáo hạn năm 2026, hơn một nửa được dự báo không thể tất toán đầy đủ.
Những khoản vay từng dựa trên giả định tiền thuê sẽ liên tục tăng nay quay lại gây sức ép cho chính giới đầu tư và ngân hàng. Người thuê chịu ảnh hưởng trước qua các đợt tăng giá, còn hệ thống tài chính gánh rủi ro khi doanh thu thực tế thấp hơn dự kiến.
Mỹ vẫn cần xây thêm nhà để giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài. Chính sách nhà ở đồng thời cần xem xét cách các tòa chung cư được định giá, vay vốn và mua bán. Một thị trường phụ thuộc quá nhiều vào tăng tiền thuê và thay người thuê sẽ thiếu ổn định cho cả gia đình lẫn nhà đầu tư.
Ổn định chỗ ở giúp người thuê giữ được việc làm, chăm sóc con cái và duy trì đời sống cộng đồng. Đồng thời, nguồn thu ổn định cũng giúp chủ nhà cùng bên cho vay tránh những khoản đầu tư dựa trên dự báo tăng giá thiếu bền vững. Bảo vệ người thuê nhà, vì vậy, cũng là một phần của việc bảo vệ nền kinh tế. (Ng.Tr) [t.c.]
