Vận may cho những người đi đầu trong cuộc khủng hoảng địa ốc ở Mỹ

ORANGE COUNTY, California (NV) – Các nhà đầu tư sẵn sàng mua các tòa nhà khi mọi người đang sợ hãi thường nhận được phần thưởng lớn nhất.

Theo báo The Wall Street Journal, nhiều người mơ ước mua được địa ốc khi giá sụt giảm, nhưng không phải ai cũng đủ can đảm chấp nhận rủi ro. Những người mua nhỏ, tư nhân có nhiều khả năng nắm bắt được thời điểm phù hợp hơn so với các công ty đầu tư to lớn cồng kềnh.

Chỉ số giá địa ốc thương mại của Green Street cho thấy giá trị tài sản thương mại đã giảm trung bình 21% kể từ khi Fed bắt đầu tăng lãi suất cách đây hai năm. Với việc cắt giảm lãi suất sắp xảy ra, những quan sát viên địa ốc đang chờ đợi những dấu hiệu cho thấy đã đến lúc phải nhảy vào.

Theo Doug Middleton, phó chủ tịch của công ty địa ốc CBRE, sẽ có “khoảng thời gian từ 6 đến 8 tháng” để tìm được những giao dịch tốt nhất.

Các nhà đầu tư tư nhân, chẳng hạn như các cá nhân có thu nhập ròng cao và các công ty gia đình, đã sẵn sàng tham gia.
Theo dữ liệu của MSCI Real Assets, trong năm 2022 và 2023, khoảng 60% tổng số giao dịch địa ốc thương mại ở Mỹ là do các nhà đầu tư tư nhân thực hiện. Thông thường, họ là người mua khoảng 46% giao dịch, dựa trên hồ sơ của họ kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Mảng này đang rộng mở cho bất kỳ ai đủ can đảm để mua vì các nhà công đầu tư to lớn như quỹ hưu trí đã lùi bước. Họ đứng sau chỉ 18% tổng số giao dịch địa ốc ở Mỹ vào năm ngoái, theo MSCI Real Assets, thấp hơn 1/3 so với tỷ trọng hoạt động thông thường của họ. Các quỹ tín thác đầu tư địa ốc cũng đã có phanh lại.

Lần đầu tiên, những người mua có túi tiền dồi dào nhất lại gặp bất lợi. Nhiều công ty đầu tư đang phải chịu đựng vết thương từ những thương vụ địa ốc tồi tệ mà họ đạt được khi giá cao và lãi suất thấp.

Ngay cả khi họ muốn lao vào mua địa ốc ngay bây giờ, một số quỹ đầu tư lớn vẫn còn có tiền mặt bị mắc kẹt trong tài sản cổ phần tư nhân.

Theo báo cáo của Bain & Company, khi thị trường giao dịch và IPO trì trệ, các công ty mua lại đang gặp khó khăn trong việc thoát khỏi khoản đầu tư của mình và đang nắm giữ khối tài sản trị giá kỷ lục $3,200 tỷ. Cho đến khi điều đó thay đổi, các nhà đầu tư sẽ cần phải chờ đợi lâu hơn để lấy lại tiền.

Các công ty gia đình và những cá nhân giàu có chịu ít áp lực hơn trong việc sắp xếp thời gian mua hàng một cách hoàn hảo. Họ có xu hướng sở hữu tài sản lâu hơn và tập trung hơn vào việc tạo ra sự giàu có cho thế hệ sau hơn là gặp phải những rào cản nghiêm ngặt về lợi nhuận.

Họ cũng có thể tiến nhanh hơn vì không cần phải thuyết phục các ủy ban đầu tư thận trọng rằng giờ là lúc quay trở lại lĩnh vực địa ốc.

Xu hướng tương tự cũng được nhìn thấy sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Năm 2009, 54% tổng giao dịch mua địa ốc ở Mỹ được thực hiện bởi các nhà đầu tư tư nhân, trong khi các quỹ đầu tư lớn mua rất ít. Giá trị địa ốc thương mại đạt mức thấp nhất trong quý thứ hai năm 2010.

Bất kỳ ai mua địa ốc trong năm 2009 hoặc 2010 đều kiếm được lợi nhuận hàng năm là 9% trong thập niên tiếp theo, phân tích từ MSCI Real Assets cho thấy. Con số này so với 4.5% đối với những người thận trọng đợi đến năm 2013 mới mua, khi rõ ràng là giá trị tài sản đang phục hồi.

Các nhà đầu tư táo bạo đã đặt cược huyền thoại sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong thị trường nhà ở vốn mất nhiều thời gian hơn để hồi phục, việc Blackstone mua hàng chục nghìn căn nhà bị tịch thu từ năm 2012 trở đi hóa ra lại là một bước đột phá.

RXR thuộc sở hữu tư nhân đã chi $4.5 tỷ vào các văn phòng ở Mỹ từ Tháng Tám, năm 2009, đến năm 2012 và cuối cùng đã tăng hơn gấp đôi số vốn đầu tư của mình. Theo người sáng lập Scott Rechler, việc mua hàng không theo số đông là khoảng thời gian cô đơn và đầy rủi ro.

Văn phòng đầu tiên mà nhóm mua lại do JP Morgan chiếm giữ. RXR đã phải cân nhắc xem liệu một ngân hàng lớn có phải là khách thuê ổn định hay không trước tình hình hỗn loạn trong ngành tài chính vào thời điểm đó.

Các nhà đầu tư thông thường khó có thể dám đặt cược “được ăn cả ngã về không” (gung-ho) vào địa ốc, như các quỹ tư nhân thường hay làm. Các quỹ tín thác đầu tư địa ốc được niêm yết có thể là điều tốt nhất tiếp theo.

Kinh tế gia trưởng Jim Costello của MSCI Real Assets chỉ ra rằng khi họ bắt đầu mua lại, REIT sẽ có lợi thế hơn các công ty đầu tư lớn vì họ có thể tiếp cận thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nơi chi phí vay hiện nay thấp hơn so với vay từ ngân hàng.

Vào thời điểm các ông lớn quản lý quỹ hưu trí quay trở lại thị trường địa ốc, những người mạo hiểm có quyết định nhanh và sớm sẽ có sẵn những giao dịch tốt nhất trong túi của mình. (Ng.Tr) [kn]