LOS ANGELES, California (NV) – Chi phí nhà ở đắt đỏ đang gây ra những thách thức lớn nhất cho Nam California. Thu nhập của người dân không theo kịp chi phí nhà ở. Tình trạng này diễn ra ít nhất cũng hai thế hệ, và vấn đề chỗ ở giá quá cao mà không có dấu hiệu giảm bớt, theo nhật báo Los Angeles Times hôm 28 Tháng Chín.
Thước đo “gánh nặng nhà ở” có thể giúp làm sáng tỏ tình hình. Trong 50 năm qua, nó theo dõi sự chênh lệch ngày càng tăng giữa thu nhập và chi phí nhà ở tại Los Angeles County.
Năm 1979, chuyên gia đất đai của Đại Học UCLA là Leo Grebler và Frank Mittelbach từng viết: “Theo nguyên tắc chung, được kiểm chứng theo thời gian” giá nhà trong một khu phố “không được vượt quá 2 đến 2 lần rưỡi thu nhập hàng năm” của cư dân tại nơi đó.
Trong vòng một thập niên, giá nhà bắt đầu vi phạm nghiêm trọng quy luật này. Nếu được áp dụng ngày nay, điều đó có nghĩa là một hộ gia đình bốn người có thu nhập trung bình của Los Angeles County là $98,200 có thể mua được một căn nhà có giá $245,500. Tuy nhiên, theo Redfin, giá nhà trung vị (median) ở đây vào Tháng Tám năm 2023 là $980,000.
Làm sao mà mọi thứ lại trở nên mất cân bằng đến vậy?
Trong những năm 1950 và 1960, việc mua một căn nhà biệt lập ở Los Angeles là một điều có thể dễ dàng đạt được. Dự luật GI và Sở Quản Lý Nhà Ở Liên Bang đã hỗ trợ các khoản vay và tiền thế chấp (mặc dù chủ yếu dành cho các hộ gia đình da trắng). Và hỗ trợ cho việc xây dựng nhà ở đang gặp khó khăn nhờ vào môi trường chính trị ủng hộ sự phát triển của khu vực.
Tuy nhiên, đến những năm 1970, một loạt các yếu tố từ địa phương đến toàn cầu đã làm thay đổi.
Giá nhà đất lần đầu tiên tăng cao hơn thu nhập vào giữa những năm 1970. Các phân tích gia cho rằng sự gia tăng đột biến là do thế hệ baby boomer đầu tiên đến tuổi mua nhà, khiến mở rộng nhóm người mua và tạo ra thị trường của người bán.
Cuộc khủng hoảng dầu mỏ năm 1973 và lạm phát kéo theo đã đẩy người mua phải trả nhiều tiền hơn vì sợ giá nhà sẽ còn tăng cao hơn nữa. Do đó, nhu cầu không ngừng không chỉ theo kịp giá cả mà còn làm giá cả tăng lên.
Các yếu tố nhân khẩu-xã hội cũng được tính vào. Thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi từ năm 1966 đến năm 1977, một phần là do có nhiều phụ nữ đi làm hơn. Khi các chính sách của liên bang loại bỏ sự phân biệt giới tính trong các quyết định cho vay và tín dụng, các gia đình có hai khoản thu nhập có thể đủ điều kiện để nhận các khoản vay thế chấp lớn hơn, làm tăng nhu cầu mua nhà giá cao hơn.
Sau đó, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, đẩy giá nhà thậm chí còn lên cao hơn nữa. Và vào năm 1978, “Dự Luật 13” đã trở thành luật.
Thuế tài sản đã bị cắt giảm và cùng với đó là tài trợ cho các dịch vụ công. Các thành phố và thị trấn tranh nhau bù đắp khoản doanh thu bị mất. Các dự án phát triển địa ốc mới là “kẻ thua lỗ,” như nhà quy hoạch đô thị và cựu Thị Trưởng Ventura William Fulton đã nhận xét, vì thuế địa ốc xuống quá thấp.
Thay vào đó, chính quyền địa phương đã chuyển sang phát triển bán lẻ để tạo ra doanh thu thuế bán hàng béo bở. Do đó, Dự Luật 13 đã trở thành một biện pháp ngăn cản mạnh mẽ việc xây dựng nhà ở.
Phong trào tăng trưởng chậm ngày càng gia tăng đã gây thêm một trở ngại nữa cho nguồn cung ứng nhà ở. Nó được thúc đẩy bởi những chủ nhà phản đối việc xây thêm nhà ở cho nhiều gia đình trong các khu dân cư chỉ có nhà biệt lập hoặc phản đối dự án phát triển mới ở không gian mở gần đó.
Một nghiên cứu của Văn Phòng Phân Tích Lập Pháp California cho thấy vào đầu những năm 2000, hơn 2/3 số thành phố và quận hạt ở các khu đô thị ven biển ở California đã áp dụng các chính sách tăng trưởng chậm và khi một cộng đồng bổ sung một chính sách như vậy, kết quả là làm giá nhà tăng từ 3% đến 5%. Hơn nữa, việc phân vùng R-1 (nhà biệt lập) đã cản trở việc xây dựng các khu chung cư nhà ở cho nhiều gia đình.
Kết quả của tất cả những áp lực này: Tại Los Angeles, từ năm 1980 đến năm 2010, dân số tăng 31.3% trong khi số lượng nhà ở chỉ tăng 20.6%.
Chi phí nhà ở tăng theo hình xoắn ốc của Los Angeles đi đôi với xu hướng ở các khu vực đô thị lớn trên toàn cầu vào đầu thế kỷ 21, cho thấy có ảnh hưởng cả từ bên ngoài.
Trong những năm 1990 và đầu những năm 2000, bong bóng nhà ở được thúc đẩy bởi các cấu trúc tài chính gắn liền với thị trường toàn cầu, dòng vốn toàn cầu và các hoạt động ngân hàng không được kiểm soát chặt chẽ, gây ra làn sóng cho vay và mua bán không kiềm chế và mang tính săn mồi. Ngay cả sau cuộc khủng hoảng ngân hàng 2007-2009 và cuộc Đại Suy Thoái, giá nhà ở Los Angeles sớm bị ảnh hưởng.
Nhìn xa hơn, kinh tế gia Robert Shiller đã nghiên cứu chi phí nhà ở gia tăng vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 2000 trên khắp các khu vực đô thị lớn trên toàn cầu, bao gồm cả Los Angeles.
Ông cho rằng phần lớn nguyên nhân là do “sự hưng phấn phi lý” đã thúc đẩy việc mua sắm không kiểm soát. Sức hút tâm lý của các khu đô thị lớn như Paris, London, Sydney và Los Angeles đã củng cố niềm tin rằng giá đất sẽ chỉ tiếp tục tăng và tăng. Phương tiện truyền thông đã nuôi dưỡng những nhận thức này. Và từ đó khiến bong bóng nhà đất nổ tung.
Khi nhìn vào biểu đồ gánh nặng nhà ở, mức tăng giá nhà ở kể từ năm 2020 thực sự đáng kinh ngạc. Phân tích gia đô thị Richard Florida cho rằng đó là do nhu cầu cần có thêm không gian nhà ở do đại dịch gây ra, đặc biệt là với thế hệ millenial, tình trạng thiếu nhà ở nói chung và có lẽ đáng lo ngại nhất là sự cạnh tranh ngày càng tăng từ công ty đầu tư địa ốc, những người đang săn mua nhà và căn hộ trong những năm gần đây. Vào năm 2021, họ đã mua 29% tổng số nhà nhà biệt lập ở California và với khả năng tài chính mạnh, trả giá cao hơn những người mua khác, họ đã đẩy giá nhà lên cao.
Trong 50 năm qua, gánh nặng nhà ở của Los Angeles đã phát triển từ thách thức đến không bền vững. Hậu quả là giá thuê nhà tăng vọt, cuộc khủng hoảng vô gia cư khắp nơi, tình trạng quá tải nhà ở, dân số rời khỏi California và tình trạng bất bình đẳng giàu nghèo ngày càng gia tăng.
Giải pháp phải đến từ cả phía nhà ở và phía thu nhập.
Việc tăng nguồn cung nhà ở là rất quan trọng. Nó phải đi kèm với các chính sách bảo vệ người mua cá nhân khỏi các đối thủ cạnh tranh của công ty đầu tư, đảm bảo xây dựng nhà ở giá rẻ liên tục và bảo vệ chống lại quá trình đô thị hóa.
Quan trọng hơn nữa, tiền lương phải tăng lên đáng kể để khiến nhà ở có giá phải chăng trở lại.
Các nhà tuyển dụng lớn trong khu vực (từ hãng phim, khách sạn, bệnh viện và các công ty hậu cần) phải xem xét kỹ lưỡng biểu đồ gánh nặng nhà ở và xem xét vai trò của chính họ trong việc làm gia tăng khoảng cách.
Hiệp Hội Nhà Văn và các cuộc đình công của các diễn viên, cuộc đình công của ngành khách sạn Unite Here Local 11 và cuộc bỏ phiếu đình công vào tuần trước của các nhân viên y tế Kaiser Permanente chỉ rõ trực tiếp đến gánh nặng nhà ở của Los Angeles.
Cuộc đấu tranh để làm cân bằng giữa thu nhập với chi phí chỗ ở là một thực tế không thể tránh khỏi của cuộc sống ở Los Angeles, đòi hỏi cần phải sự khắc phục một cách nhanh chóng và tận tâm. (Ng.Tr) [kn]
