ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhiều nhà phát triển dự án lâu nay cho rằng việc làm một dự án hoàn toàn nhà giá rẻ gần như không mang lại hiệu quả tài chính. Nhưng ngay lúc này tại Los Angeles (LA) thì đây lại là mảng đang thu hút quan tâm mạnh nhất.
Theo báo The Wall Street Journal, các nhà phát triển căn hộ ở LA đang xếp hàng để nộp hồ sơ xin phép xây dựng các khu chung cư với 100% nhà giá rẻ. Làn sóng này xuất phát từ một chính sách mới giúp rút ngắn thời gian xét duyệt cấp phép từ khoảng một năm xuống còn chỉ 60 ngày.
Theo văn phòng thị trưởng, từ khi chính sách được áp dụng vào Tháng Mười Hai, 2022, đã có kế hoạch cho khoảng 42,300 căn nhà giá rẻ nộp lên thành phố xét duyệt theo Executive Directive 1 (ED1).
Khoảng 31,700 căn, tương đương 75%, đã được phê duyệt. Con số này hơn gấp đôi lượng nhà giá rẻ được xét duyệt trong ba năm trước khi có ED1, theo số liệu của cơ quan quy hoạch thành phố.
Quy trình mới bỏ qua giai đoạn điều trần công khai và bỏ phiếu thông qua của Hội Đồng Thành Phố, với điều kiện toàn bộ căn hộ trong dự án dành cho người có thu nhập không quá 80% mức thu nhập trung vị (median) của thành phố.
Chính sách này còn kéo cả những nhà phát triển vốn chỉ xây nhà theo kinh tế thị trường, chưa từng xây dự án nhà giá rẻ.
“Những nỗ lực như ED1 cho thấy giới phát triển hoàn toàn sẵn sàng xây nhà không thuộc phân khúc cao cấp, miễn là có điều kiện phù hợp,” Jason Ward, đồng giám đốc RAND Center on Housing and Homelessness, nhận xét.
Nhiều nơi khác tại Mỹ cũng đang thử mô hình tương tự để hòng giảm bớt thủ tục và góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà kéo dài.
Trong năm nay, Thống đốc Gavin Newsom đã nới lỏng luật đánh giá môi trường vốn làm chậm tiến độ xây dựng. Gần đây, cử tri New York City cũng thông qua nhiều đề xuất nhằm rút ngắn xét duyệt cho các dự án nhà giá rẻ.
Đầu năm 2024, năm nhà phát triển từ nhiều tiểu bang đã cùng thành lập Passo, một công ty đặt tại Los Angeles, để tận dụng chương trình ED1.
Đơn vị này đã hoàn thành một dự án 15 căn hộ, và hơn 600 căn khác đang được xây dựng hoặc có kế hoạch xây dựng. ED1 giúp họ rút ngắn được nhiều tháng trong quy trình xin phép và tiết kiệm phí đến hàng chục ngàn đô la.
“ED1 là lý do duy nhất khiến chúng tôi đến đây,” Daniel Glimcher, giám đốc của Passo, nói. “Xây nhà cho thị trường tự do ở L.A. thật sự không hiệu quả về tài chính.”
Dù vậy, ED1 cũng không thể giải quyết toàn bộ vấn đề nhà ở của thành phố. Lãi suất cao và tốc độ cho vay chậm đang làm dự án nhà giá rẻ khó tiếp cận vốn. Cơ quan nhà ở của Los Angeles còn giảm trợ cấp thuê nhà theo “Section 8” (Housing) vì thiếu ngân sách liên bang.
Ở phân khúc cao cấp, các nhà phát triển cho biết sắc thuế áp lên những giao dịch địa ốc từ $5.3 triệu trở lên đã khiến giới đầu tư giảm mạnh quan tâm.
Hệ quả là Los Angeles vẫn đang tụt lại phía sau mục tiêu đến năm 2029 phải cấp phép xây mới 456,000 căn nhà. Nhiều dự án theo ED1 đã được thông qua nhưng tiến độ xây dựng vẫn rất chậm.
Không phải nhà phát triển nào cũng hào hứng với chương trình này. Một số người tham gia ED1 đang cố bán lại lô đất đã được phê duyệt để nhằm thoát khỏi tình trạng khó khăn leo thang do quá trình thi công mang lại.
Martin Muoto, CEO của SoLa Impact, đơn vị chuyên xây nhà giá rẻ, cho biết ông đã nhận hàng chục lời chào bán như vậy.
Áp lực từ nhóm phản đối xây dựng khiến Thị Trưởng Karen Bass áp thêm nhiều hạn chế mới mà nhiều nhà phát triển cho rằng những điều đó đã làm giảm sức mạnh của ED1. Chẳng hạn, ED1 không còn áp dụng cho khu nhà biệt lập, và thành phố cũng giới hạn số ưu đãi, giảm phí trên mỗi dự án.
“Họ đã làm yếu ED1 đi rất nhiều,” nhà phát triển Steven Scheibe nói. “Nó thu hẹp mức độ phát triển mà bạn có thể thực hiện.”
Công ty Generation Real Estate Partners của ông chưa từng xây dự án hoàn toàn nhà giá rẻ, nhưng lại là một trong những đơn vị nộp hồ sơ sớm nhất khi ED1 ra mắt.
Ông đã nộp kế hoạch xây tòa nhà có 44 căn hộ tại West Los Angeles, mở cửa vào Tháng Tám. Nhưng việc vận hành một khu nhà hoàn toàn giá rẻ đòi hỏi quy trình vượt ngoài khả năng của công ty ông. Scheibe mô tả trải nghiệm này là “một lần và mãi mãi.”
Hiện nỗ lực đưa ED1 thành luật lâu dài đang được xúc tiến, nhằm mở rộng thêm khu vực xây dựng và tiếp tục rút ngắn quy trình xét duyệt.
Dù còn nhiều hạn chế, tuy nhiên sắc lệnh này đã tạo ra một dòng dự án nhà giá rẻ mới mà Los Angeles trước đây không hề có.
“Nó thực sự đã làm thay đổi thị trường,” luật sư quy hoạch đất đai Dave Rand nói. (Ng.Tr)[kn]
