Luật Sư LyLy Nguyễn
Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. website: www.lylylaw.com
Qua vài kỳ trước chúng tôi trình bày diễn tiến tiêu biểu một vụ kiện theo luật lệ Hoa Kỳ liên hệ đến tịch biên nhà đất đem bán đấu giá lấy tiền trả cho chủ nợ vì nguyên nhân chậm trả tiền hàng tháng mà thường do chủ nhà trễ liên tiếp từ ba tháng trở lên.
Sau vụ kiện người chủ cũ không những bị mất nhà mà hồ sơ tín dụng còn bị hư hại ít nhất bảy năm khó có cơ hội mua lại nhà khác, khó xin được việc làm tốt vì các hãng lớn thường kiểm soát hồ sơ tín dụng của người xin việc trước khi thâu nhận, và nhất là đối với giới kinh doanh thương mại thì tín dụng là vấn đề tối quan trọng trong mọi công cuộc làm ăn.
Tuy nhiên nếu phân tích kỹ vụ kiện nói trên chúng ta có thể rút tỉa một số giải pháp có thể phòng ngừa trước để tránh khỏi lâm vào tình trạng bị xiết nhà đem lại kết quả giảm thiểu rất nhiều thiệt hại từ tiền bạc cho đến thành tích tín dụng. Bài này xin đan cử một số phương cách rất dễ thi hành cho mục đích tránh bị tịch biên nhà đất.
Trước hết, có những vị gặp hồi rủi ro khiến nhiều chuyện không may xảy ra đưa đến khủng hoảng tiền bạc mà không có vốn liếng căn bản để vượt qua lúc khó khăn nhất là không đủ tiền xoay sở để trả nợ nhà hàng tháng. Phần đông thường cố nấn ná không chịu tìm ngay biện pháp giải quyết cho nên đến khi bị chủ nợ kiện bất ngờ thì không còn đủ thời giờ đối phó. Ngay khi thấy thiếu hụt không đủ trả tiền nhà hàng tháng như thường lệ, điều quan trọng là phải tìm biện pháp gỡ rối ngay đừng để chậm trễ quá 90 ngày bởi vì sau thời gian đó chuyện tịch biên nhà đất có thể xẩy ra bất cứ lúc nào mà mình trở tay không kịp.
Thông thường khi bắt đầu chậm trả tiền sau ngày đáo hạn mỗi tháng thì chủ nợ gửi thư đến nhắc và không quên tính thêm một khoản “lệ phí trả chậm” (late payment fee). Chủ nợ đề cập ở đây là cơ sở xuất tiền cho người nợ vay mua nhà, có thể là tư nhân, công ty tài trợ, ngân hàng hay cơ quan công quyền đứng ra bảo đảm để ngân hàng cho vay như HUD và VA. Những tháng kế tiếp nếu vẫn tiếp tục không trả thì ngoài các thư nhắc với lời lẽ cứng rắn hơn, chủ nợ còn cho người gọi đến bất cứ số điện thoại nào của người nợ có khai trong hồ sơ vay nợ. Ngay khi có triệu chứng như vậy muốn tránh tình huống bất lợi thì ngay khi nhận được thư nhắc đầu tiên thì đừng nên coi thường mà lờ đi mà nên liên lạc ngay tức khắc với chủ nợ để điều đình một trong những giải pháp kể sau:
1-Hoãn nợ đặc biệt (Special Forbearance) – Nếu người nợ tiên liệu hàng tháng vẫn còn lợi tức tuy ít hơn nhưng có đều đặn thì nên yêu cầu chủ nợ giúp dàn xếp cho tái tài trợ tính theo hoàn cảnh tài chánh hiện hữu của mình. Thông thường chủ nợ sẵn lòng giúp cho người nợ bằng cách hoặc cho tạm thời trả góp với số tiền hàng tháng thấp hơn, hoặc cho tạm hoãn trả trong một thời gian ngắn. Phần nhiều đều được chấp thuận nếu người nợ đưa ra được lý do chính đáng như mới bị mất việc hay làm ăn thua lỗ vừa bị mất nguồn lợi tức chính, hoặc gặp một khoản chi dụng lớn bất ngờ trong gia đình làm lệch mức cân bằng ngân sách chi tiêu trong cuộc sống. Muốn được chấp thuận người nợ có bổn phận cung cấp cho chủ nợ mọi tin tức liên hệ về tình trạng tài chánh hiện tại để chứng minh rằng mình có đủ điều kiện trả khi vay nợ mới.
2-Đổi nợ (mortgage modification) – Đây là một kiểu tái tài trợ (refinance) theo đó người nợ yêu cầu vay một món nợ mới để trả nợ cũ. Món nợ mới sẽ có chương trình trả tiền kéo dài nhiều tháng lâu hơn nhưng số tiền trả hàng tháng ít đi. Thông thường điều kiện để được chấp thuận đổi nợ mới nếu người nợ vừa thoát khỏi tình trạng khủng hoảng tài chánh và có việc làm khác nhưng lương bổng ít hơn khi còn công việc trước.
3-Vay chính phủ một phần nợ (Partial Claim) – Chủ nợ có thể hợp tác cùng người nợ đúng xin vay tiền không lãi (interest-free loan) của cơ quan HUD với mục đích giúp người nợ dùng tiền đó bắt kịp lại mức trả đều tiền nhà hàng tháng. HUD là tên viết tắt của Bộ Phát Triển Gia Cư và Đô Thị Hoa Kỳ (U.S. Department of Housing and Urban Development). Người nợ có thể được vay nếu hội đủ các điều kiện sau đây:
-Đã chậm 4 tháng tiền nợ nhà nhưng không quá 12 tháng.
-Chưa bị khởi tố kiện tịch biên nhà.
-Có khả năng bắt đầu trả đều trọn số tiền nhà hàng tháng như cũ.
Đơn xin vay tiền của HUD phải do chủ nợ nạp giùm, nếu được chấp thuận HUD sẽ trả thẳng cho chủ nợ số tiền cần thiết để thanh toán tiền thiếu trong những tháng qua và đem người nợ trở lại tình trạng bình thường. Người nợ phải lập giấy cam kết (promissory note) và buộc (lien) vào ngôi nhà cho tới lúc hoàn toàn thanh toán xong món nợ cam kết. Nợ này không phải trả lãi và sẽ đáo hạn khi bán nhà hoặc khi trả xong nợ chính trên ngôi nhà.
4-Nhà bán trước tịch biên (Pre-foreclosure sale) – Bán nhà trước khi tịch biên là nhà đã bị kiện trong giai đoạn đầu tiên trước khi tòa xử. Trong thời kỳ này thì người chủ nhà đã không trả ít nhất một tháng tiền nhà và hiện tại được coi như không giữ đúng hẹn trả nợ (delinquent) theo như ký kết. Do đó người chủ nhà đề nghị với chủ nợ cho bán nhà đi để thanh toán nợ vay với chủ đích tránh khỏi bị tịch biên đem đấu giá. Đối với người mua họ được lợi thế mua rẻ hơn từ 20 đến 40 phần trăm so với giá thị trường đồng thời cũng giúp giải thoát cho chủ nhà tránh khỏi bị mất nhà và tín dụng xấu Đối với người chủ nhà thì đây là phương cách giải quyết tốt nhất có nghĩa là khi ước tính mình không có sức trả nổi tiền nhà thì tốt hơn hết là đem bán đi. Dĩ nhiên trong mọi trường hợp bán nhà bình thường bao giờ cũng có giá hơn là bị đấu giá, số tiền bán được dư sức để trả nợ vay đồng thời bảo vệ được hồ sơ tín dụng cá nhân của không bị hư hại.
Người chủ nhà có thể theo cách này nếu hội đủ điều kiện sau:
-Dàn xếp trước với chủ nợ để nhờ chuyên viên địa ốc đem vào thị trường bất động sản.
-Trị giá ước lượng “thấy sao mua vậy” (”as is” value) phải được đánh giá ít nhất 70% số tiền đang còn nợ và giá bán ra phải đạt được 95% trị giá ước lượng.
-Món nợ trả chậm ít nhất 2 tháng trước ngày bị tịch biên nhà đem bán đấu giá.
-Nhà phải bán được trong vòng từ 3 tới 5 tháng và không được chậm hơn
Phương pháp này còn có lợi điểm nữa là được người bán trả giúp chi phí đóng sổ (closing cost)
5-Nộp nhà cho chủ nợ thay vì để tịch biên (Deed-in-lieu of foreclosure) – Đây là giải pháp cuối cùng không còn đường nào nữa để theo trước khi bị tịch biên. Thay vì đợi án tòa cho đem nhà ra bán đấu giá thì chủ nhà tự nguyện đem nộp ngôi nhà cho chủ nợ. Phương cách này dĩ nhiên không giúp giữ được nhà nhưng sẽ giữ được hồ sơ tín dụng không bị hư hại vì không có án tích tịch biên. Nhờ vậy sau này trong tương lai còn có hy vọng vay được tín dụng mà làm ăn hoặc mua nhà khác.
Muốn nộp nhà cũng phải có điều kiện như sau:
-Chủ nhà đang trong tình trạng không có tiền trả cho nên không đủ điều kiện theo mọi giải pháp nào khác.
-Chủ nhà đã toan bán nhà trước tịch biên nhưng không thành.
-Không có nợ nào khác của chính phủ mà không chịu trả.
Một câu hỏi nhiều người thắc mắc là làm cách nào để biết mình có khả năng áp dụng các lối tránh tịch biên nêu trên. Muốn biết rõ mình có đủ điều kiện hay không thì ngay lúc mới khởi đầu tình trạng khủng hoảng tiền bạc, người nợ nên tìm đến tham khảo với một “cơ quan tham vấn gia cư” (housing counseling agency). Cơ quan này có thể giúp xác định xem giải pháp nào sẽ thích hợp với tình trạng của người ấy. Ngoài ra người nợ còn có thể thảo luận hoàn cảnh của mình với chủ nợ để nhờ giúp ý kiến. Khác với ý nghĩ của nhiều người cho rằng chủ nợ không mấy thân thiện với người không trả được nợ, trái lại họ rất sốt sắng tìm cách “cứu bồ”, thực ra cũng chỉ vì muốn được thanh toán món nợ cho êm thấm còn hơn phải đem ra tòa vừa rắc rối, vùa tốn kém mà chưa chắc đã thâu đủ được tiền đã xuất ra cho vay.
Ngoài ra trong hoàn cảnh nợ nần bối rối người nợ hơn bao giờ hết cần bình tĩnh đừng để bị rơi vào cạm bẫy của bọn lưu manh. Nhiều kẻ đưa ra giải pháp nghe qua có vẻ giản dị và quá tốt lành nhưng nhiều khi đó chính là những cạm bẫy lừa lọc mà nhiều người dễ tin rất dễ vướng mắc. lấy thí dụ nếu chủ nhà muốn bán nhà mà không có chuyên gia hướng dẫn thì nên đề phòng những người mua tỏ ý thúc giục thanh toán cho mau. Không may khi đang bị bối rối vì tiền bạc thiếu hụt thì có rất nhiều kẻ lăm le tìm cách nhẩy vào thủ lợi thí dụ như trường hợp bị “hớt vốn” khi có người gạ trả nợ giùm nhưng phải ký tên giao bằng khoán chủ quyền cho họ nhưng cuối cùng bị lừa không trả nên nhà vẫn bị xiết hoặc trường hợp khác khi gặp phải “cơ quan tham vấn giả hiệu” đòi tiền công trong việc trung gian dàn xếp với chủ nợ trong khi mình có thể trực tiếp làm lấy không tốn đồng xu nào cả.
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.
Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. Website: lylylaw.com.
