Ngô Ðồng
Năm 1992, lãi suất tài trợ địa ốc ở khoảng gần 9% khi kinh tế tăng trưởng khá tốt mấy năm liền. Bắt đầu từ đầu năm sau, đột nhiên lãi suất liên tục mỗi ngày xuống nhanh và chỉ chừng giữa năm 1993 thì lãi suất trên thị trường xuống tới 6.75%.
Nhiều chuyên viên kinh tế khuyến cáo giới tiêu thụ nên tái tài trợ món nợ vay mua nhà để số tiền hàng tháng trả nhẹ hơn. Hàng triệu người đã hối hả nộp đơn xin vay món tiền mới với lãi suất thấp để trả lại cho chủ nợ món vay lãi suất cao, tạo ra một chiến dịch tái tài trợ thật nhộn nhịp.
Tuy nhiên, một số không ít người tin rằng lãi suất có thể còn xuống thấp hơn nữa nên đã ngồi chờ. Rất tiếc, lãi suất không chiều những vị nhiều kiên nhẫn này.
Năm 1994, nhìn thấy những dấu hiệu lạm phát lên nhanh, hệ quả của tăng trưởng kinh tế nhiều hơn bình thường, Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) (tức Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ) lúc đó do ông Alan Greenspan làm chủ tịch, ra một số chiêu liên tiếp đặc biệt là tăng gấp đôi lãi suất đoản kỳ.
Hành động “đánh phủ đầu” chống lạm phát của Fed làm thị trường công khố phiếu hốt hoảng. Nhật Bản giảm bớt lượng tiền đổ vào thị trường công khố phiếu của Hoa Kỳ và những tổ chức đầu tư tài chính khác bỏ chạy, lãi suất tài trợ địa ốc vọt lên tới 9.375% vào tháng 11, 1994.
Tuy nhiên, sau đó, lãi suất cũng từ từ xuống thang, chập chờn lên lên xuống xuống rồi cũng phải mất 4 năm sau đó lãi suất mới xuống tới được cái mức 6.75%.
Ở những năm đầu thập niên 2000 và mấy năm sau, kinh tế tăng trưởng điều hòa, lạm phát thấp, lãi suất cũng xuống rất thấp và những đợt tái tài trợ lại món nợ bên cạnh những người đổ xô nhau tranh mua nhà, sợ người khác mua mất, nhất là khi các nhà tài trợ chấp nhận cho người ta khai gian để vay tiền.
Rồi kinh tế suy thoái ập tới, thị trường lao dốc không ai ngờ, chính phủ liên bang phải đưa ra nhiều biện pháp chống đỡ.
Hiện nay, lãi suất đang ở những lúc thấp nhất trong lịch sử tài trợ địa ốc của hơn 40 năm qua.
Một số công ty tài trợ hiện đang có lãi suất 3.375 cho chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định. Còn chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ có lãi suất là 2.75%.
Tương tự như thập niên 1990, lãi suất thấp kỷ lục hiện nay cũng sẽ không còn thấp như thế này mãi mãi. Lãi suất tài trợ địa ốc liên kết chặt chẽ với thị trường công khố phiếu. Nó cũng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố ngoại tại khác mà lên hay xuống.
Theo một cuộc nghiên cứu của tổ chức đầu tư tài chính Merrill Lynch, nhiều phần, cho dù chính phủ liên bang cam kết ráng kềm giữ cho nó ở mức vô cùng thấp cho đến hết năm 2014 hậu thuẫn cho nền kinh tế, lãi suất vẫn theo chiều hướng leo thang từ từ. Nó sẽ không còn ở mức thấp như hiện nay và sẽ khó lòng quay lại.
Một trong những lý do được nêu ra là khoảng cách giữa tổng sản lượng quốc gia (GDP) và tổng số nợ của quốc gia ngày càng gia tăng. Họ cho rằng chính phủ cố gắng đưa ra nhiều biện pháp nhằm cải thiện tình hình nhưng vẫn chỉ đem đến các kết quả giới hạn.
“Bất kể chính sách tiền tệ nào đươc Fed theo đuổi, nhiều phần cũng không thể đảo ngược được tác động dài hạn đối với gia tăng nợ quốc gia và thâm thủng ngân sách, và cả áp lực leo thang của lãi suất tài trợ.” Bản phân tích của Merrill Lynch viết.
Bao giờ lãi suất leo thang?
Trong bản tường trình hàng tuần phổ biến ngày Thứ Năm, 2 tháng 8, 2012, Freddie Mac cho hay lãi suất trung bình trên cả nước của chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định là 3.55%. Một tuần trước đó chương trình này có lãi suất là 3.49%, tức tăng 0.06%. Một năm trước là 4.39%.
Trên thực tế, tại những khu vực thị trường lớn như phía Nam tiểu bang California, suốt 3 tháng qua, lãi suất tài trợ 30 năm cố định chỉ quanh quẩn ở mức từ 3.375% đến 3.50%.
Lãi suất trung bình trên cả nước, theo Freddie Mac, tuần qua là 2.83%, tuần trước đó là 2.80% cho chương trình tài trợ 15 năm cố định. Trên thực tế, chương trình tài trợ này tại quận Cam và phía Nam California chỉ có lãi suất 2.75%. Thậm chí, một số công ty tài trợ còn có lãi suất 2.50% cho những người xin vay nào có điểm số tín dụng rất cao và nhiều tiền trả trước, hoặc có phần trị giá tài sản của mình trong căn nhà (equity) từ 20% trở lên.
Lãi suất tài trợ địa ốc rục rịch leo thang trở lại là điều mọi người có thể hình dung ra.
“Tin tức gần đây liên quan đến những món tiền lớn được đổ vào cứu thị trường đồng Euro ở Âu Châu bên cạnh các tin tức không lấy gì làm phấn khởi của nền kinh tế Hoa Kỳ, đã tác động đến lợi nhuận của công khố phiếu cũng như lãi suất tài trợ địa ốc trong tuần.” Phát biểu kèm theo bản khảo sát hàng tuần trên trang mạng của Freddie Mac, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng Frank Nothaft, phân tích như vậy. “Nền kinh tế Hoa Kỳ chỉ tăng trưởng được 1.5% ở quý thứ hai, chậm hơn mức 2% của quý thứ nhất trong khi mức chi tiêu của quần chúng không thay đổi từ tháng 5 sang tháng 6…”
Một số tổ chức thì cho rằng lãi suất tài trợ địa ốc có thể bắt đầu leo thang từ bây giờ.
Financial Forecast Center, LLC, một tổ chức nghiên cứu dự báo kinh tế trụ sở ở thành phố Houston, Texas, tin rằng lãi suất leo thang từ mùa Hè này. Trong khi đó, Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Ðịa Ốc (Mortgage Bankers Association) đã dự báo lãi suất bắt đầu leo thang từ tháng 5, 2012 nhưng lại không đúng với thực tế.
Theo một số chuyên viên kinh tế, những dấu hiệu yếu kém của nền kinh tế Hoa Kỳ trong khi các khó khăn tài chính kéo dài của khối đồng Euro đã kích thích giới đầu tư tài chính dồn tiền vào công khố phiếu Mỹ. Như vậy, trì hoãn sự leo thang của lãi suất dài hạn ở đây.
Rồi lại còn tác động từ các chính sách liên quan đến cuộc bầu cử tổng thống và Quốc Hội cả trước cũng như sau cuộc bỏ phiếu tháng 11 tới đây nhằm tạo sự chú ý đến thị trường và sự mất thăng bằng của nền kinh tế. Nhìn từ khía cạnh này, nhiều người tin rằng lãi suất sẽ lên khoảng một năm nữa.
Dự báo là dự báo, tiên đoán là tiên đoán. Không có gì chính xác nhưng các chuyên viên kinh tế đã dựa vào các dữ kiện đang có để phân tích và bình luận.
Ở trong bất cứ tình huống hay kịch bản nào của nền kinh tế cũng như thị trường công khố phiếu, với tất cả những ai đang làm chủ một căn nhà và đang ôm một món nợ với lãi suất cao, biết đâu đây là cơ hội cuối cùng để người ta xin tái tài trợ để hưởng lãi suất thấp kỷ lục.
Dĩ nhiên, tùy theo hoàn cảnh tài chính của từng người và từng gia đình mà quyết định lựa chọn chương trình tài trợ nào thích hợp nhất, có lợi nhất. Một đô la giảm xuống có thể dùng vào rất nhiều việc hay nhu cầu khác nhau, không nên để lỡ dịp.
