Ngày 15 tháng 6, 2012 đài truyền hình CBS cho hay 3 người ở vùng Los Angeles đã bị truy tố về tội tổ chức lường gạt một số chủ nhà bán dưới món nợ với số tiền lên hơn $10 triệu đô la.
Chuyện lừa gạt người chủ nhà đang gặp hoạn nạn vì không trả nổi nợ xảy ra rất phổ biến khi tình hình thị trường không thuận lợi, người chủ ôm món nợ cao hơn trị giá bất động sản.
Từ đó, có những kẻ nhân danh sự tử tế, tới điều đình trợ giúp đối phó với ngân hàng hoặc chủ món nợ để chủ nhà giữ được nhà. Nhưng không ngờ, kẻ tử tế lại là những kẻ không lương thiện gài bẫy.
Kẻ đó, hay nhóm người đó dàn dựng một vụ mua bán nhà dưới món nợ (short sale) rồi hứa hẹn trong vòng một vài tháng, thay đổi quyền sở hữu trở lại cho cho chủ nhà, Như vậy ông ta có thể giữ căn nhà của mình và có thể được tự do mua một căn nhà khác.
Thật ra, theo các chuyên viên tư pháp đối chiếu với những vụ truy tố những kẻ lường gạt xảy ra ở tiểu bang California và nhiều tiểu bang khác, đó chỉ là cái mánh lường gạt.
Hầu hết những vụ mua bán nhà dưới món nợ đều bao gồm các điều khoản hợp đồng “ngay thẳng,” (arm’s length contractual clauses) ngăn cấm bạn có bất cứ quyền lợi gì trong vụ mua bán ngoại trừ chính vụ mua bán. Các điều khoản này ngăn cấm người bán (căn nhà có trị giá dưới món nợ) mua lại căn nhà, thu hồi bằng khoán cho căn nhà hoặc bán căn nhà cho một thân nhân hoặc người hợp tác kinh doanh hoặc có những thỏa thuận khác với người mua, ngoại trừ việc bán căn nhà cho người mua.
Một vụ bán nhà dưới món nợ diễn ra khi một người bán nợ nhiều hơn trị giá của một bất động sản và thương lượng với ngân hàng cho vay để xí xóa phần sai biệt với điều kiện có một người mua trả giá và được chủ món nợ chấp thuận. Tại vài tiểu bang một vụ bán nhà dưới món nợ có thể phát sinh những vấn đề về thuế, tín dụng và những hậu quả tài chánh khác. Bất cứ ai xem xét một vụ bán nhà như vậy cũng nên tham khảo với một chuyên viên thuế vụ, hoặc một luật sư chuyên về địa ốc.
Mọi thỏa thuận bán dưới món nợ phải được tiết lộ cho ngân hàng cho vay, qua một hợp đồng, và ngân hàng này sẽ từ chối bất cứ điều khoản nào không tuân thủ các điều khoản đòi hỏi sự ngay thẳng mà mọi bên đều phải ký và tuyên thệ rằng họ sẽ không vi phạm các điều khoản của hợp đồng.
Các ngân hàng cho vay và giới chức ngân hàng ý thức về sự gia tăng những vụ gian dối và các bên không những phải ký hợp đồng cấm những vụ điều đình ngấm ngầm (qua mặt chủ món nợ), mà chính những ngân hàng cho vay sẽ hậu kiểm vụ giao dịch. Một vụ hậu kiểm sẽ xem xét các tài liệu bằng khoán và nếu chúng tỏ ra gian dối, chẳng hạn nếu bất động sản được bán lại cho người bán, ngân hàng cho vay có thể hủy bỏ món vay và buộc bạn phải trả hết món nợ ngay lập tức.
Ngoài ra, trong khi việc chuyển giao bằng khoán từ người này sang người kia là chuyện dễ dàng, việc chuyển giao trách nhiệm thanh toán tiền thế chấp không dễ dàng như vậy. Cho dù bạn đã chuyển giao bằng khoán, trừ phi bạn được sự chấp thuận của ngân hàng cho vay, bạn vẫn có trách nhiệm trả tiền thế chấp dù bạn không có quyền hạn đối với bất động sản. Ðiều đó có thể gây khó khăn cho bạn trong việc mua một căn nhà khác hoặc nhận được một khoản tín dụng khác. Tín dụng của bạn sẽ bị thiệt hại nếu người bạn của bạn không thanh toán tiền thế chấp đúng hạn.
Hãy tưởng tượng bạn có tín dụng hoàn hảo và rồi phó mặc cho một người khác, hy vọng rằng họ sẽ không bao giờ chậm trễ trong việc thanh toán thế chấp trong 30 năm tới trong khi bạn không có quyền hạn gì đối với bất động sản.
Hãy tìm kiếm một địa ốc viên lương thiện và giỏi để tiến hành việc bán nhà dưới món nợ sao cho hiệu quả, ít thiệt hại nhất cho chủ nhà.
Những kiểu thương lượng dưới gầm bàn này rất hay xảy ra nhưng khi bị nắm tay lại, có thể tốn kém cho mọi phe liên hệ một thời gian ngồi tù. (n.n.)
