WASHINGTON – Ðịnh chế tài trợ địa ốc do liên bang bảo trợ Fannie Mae đang siết chặt các hướng dẫn trong việc bảo đảm tiền vay mua nhà vào mùa Thu này. Hệ quả, việc vay tiền trở nên khó khăn hơn đối với một số người mua nhà loại condo, những người tái tài trợ căn nhà đang làm chủ hoặc chỉ vừa đủ điều kiện để vay tiền.
Bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 20 Tháng Mười, 2012, những quy định chặt chẽ hơn nhằm giảm bớt rủi ro ngày càng tăng của Fannie Mae. Chúng cũng sẽ buộc nhiều người vay tiền phải đi dọ hỏi nhiều nơi trên thị trường tài chánh.
Sau đây là một vài điểm nổi bật:
– Tài liệu vay tiền mua nhà condominium (loại nhà do cá nhân làm chủ nhưng nằm dưới sự quản trị chung của hiệp hội chủ nhà): Hiện giờ với tiền trả trước (downpayment) chưa tới 10%, những người mua nhà condo cần phải hoàn tất một bản hỏi đáp gồm hai trang giấy để chứng tỏ mình hiểu biết về tình hình tài chánh của hiệp hội chủ nhà (mà mình sẽ là một thành viên) và cung cấp thêm các tài liệu kể cả một bản nghiên cứu về quỹ dự phòng của hiệp hội, các nội quy và một bản sao chính sách bảo hiểm chính.
Với sự thay đổi, bất cứ đơn vay tiền mua condo nào với tiền cọc chưa tới 20% cũng phải bao gồm bản hỏi đáp và các tài liệu bổ túc.
Các tài liệu hiện được hiệp hội chủ nhà cung cấp, nhưng với các nhà cho vay Fannie Mae đòi thêm tài liệu, có nhiều triển vọng là nhiều món vay có thể bị từ chối vì không hội đủ các tiêu chuẩn bảo đảm tiền vay mua condo của Fannie Mae.
– Chấm dứt những vụ chấp thuận tùy nghi: Những vụ chấp thuận tùy nghi, cũng được gọi là “chấp thuận mở rộng” (EAs: Expanded Approvals) sẽ chấm dứt đối với mọi món tái tài trợ của Fannie Mae, ngoại trừ những món vay trong chương trình Refi Plus Program của Fannie Mae, cũng được gọi là những món vay thuộc chương trình HARP (Home Affordable Refinance Program).
EAs cung cấp vài dễ dãi cho những người vay tiền với một hỗn hợp các yếu tố thiếu hoàn hảo về tiền vay so với trị giá căn nhà (LTV: Loan-To-Value) và tỉ số nợ nần trên lợi tức (DTI: Debt-To-Income), sự xứng đáng về tín dụng và các nguồn dự trữ tài chánh. EAs dành cho những nhà bảo đảm món vay vài quyền hạn trong việc chấp thuận hoặc từ chối việc vay tiền của những người vay nhập nhằng giữa tình trạng đủ hay không đủ điều kiện vay tiền.
Theo tổ chức thông tin phục vụ kỹ nghệ địa ốc Realty Times, sự thay đổi có nghĩa là một số người vay tiền trong tình trạng không rõ ràng, những người có thể được chấp thuận nhờ sự chấp thuận được nới rộng, có thể không đủ điều kiện đối với những món vay Fannie Mae.
– Những người vay tự kinh doanh (self-employed): Fannie Mae sẽ đòi hỏi những người vay tự kinh doanh phải cung cấp những tờ khai thuế liên bang trong hai năm liên tiếp, thay vì chỉ cần tờ khai thuế cho một năm như hiện nay đối với vài tờ khai thuế.
Những người tự kinh doanh vẫn sẽ phải chứng minh rằng họ đã kinh doanh cùng một loại ngành, nghề trong hai năm, các chuyên viên cứu xét đơn xin vay sẽ dựa vào lợi tức trên một con số trung bình được rút từ hai năm khai thuế để xét thuận hay không.
Bởi vì phương pháp mới lấy con số trung bình của hai năm, một năm xấu trong hai năm có thể làm hại đơn vay tiền của một chủ nhà tự kinh doanh, mặc dù năm gần đây nhất sẽ giúp người đó đủ điều kiện vay tiền theo các quy định cũ.
– Giảm tiền vay tối đa so với trị giá nhà (LTV) đối với chương trình tài trợ theo lãi suất thả nổi (ARM: Adjustable-Rate Mortgage): Mức LTV được cho phép hiện nay là 97% đối với những vụ mua nhà và tái tài trợ với lãi suất thả nổi, sẽ giảm còn 90%.
Theo Realty Times, điều may mắn là các món vay ARM chỉ chiếm khoảng 5% mọi món vay nguyên thủy và hầu hết đều có một tỉ số LTV dưới 90%, do đó sự thay đổi này không gây ra hậu quả đáng kể. (nn)
