QUẬN CAM – Một nền kinh tế èo uột đã gây ra những hậu quả sâu rộng. Giới chủ nhà trên toàn quốc đã phải chật vật lo liệu tiền trả nợ nhà hàng tháng tăng vọt sau những vụ sa thải và người thất nghiệp xếp thành hàng dài. Họ cũng thấy trị giá căn nhà của họ mỗi ngày một thấp hơn, giữa lúc họ không còn đủ sức thanh toán những món vay mua nhà của họ.
Tỉ lệ những vụ xiết nhà vẫn cao và chiếm khoảng một phần ba mọi vụ mua bán nhà. Một số chủ nhà đã tìm cách giảm nhẹ hậu quả của việc xiết nhà bằng những vụ mua nhà được bán với giá dưới số tiền chủ nhà còn đang nợ thường được gọi là “short sales.”
Khi bán nhà dưới số tiền mình còn đang nợ, chủ nhà có thể tránh việc bị chủ món nợ xiết nhà nếu ông ta ỳ ra không trả vì số tiền hàng tháng quá sức chịu đựng. Bị xiết nợ mất nhà sẽ để lại tì vết rất xấu tồn tại trên bản tiểu sử tín dụng của họ trong bảy năm.
Nhưng mua một căn nhà được bán dưới món nợ có nghĩa gì? Trước hết, nó có thể hiểu người mua mua được nhà với giá rẻ hơn. Ðó là những gì mà mọi người mua muốn biết. Nhưng sự thật không giản dị như vậy.
Theo lời khuyên của một chuyên viên trên tạp chí Thời Sự Ðịa Ốc, nếu bạn dự tính lùng kiếm để mua nhà với giá rẻ trong một vụ bán dưới món nợ, điều quan trọng là bạn cần hiểu rõ những gì mà loại mua nhà kiểu này sẽ gây ra. Có những lý do gì để bạn không nên mua một căn nhà short sale hay không?
Trước hết, một lần mua nhà dưới món nợ đòi hỏi bạn phải là một người mua kiên nhẫn. Bạn có thể đã đồng ý với một giá cả và các điều kiện với người bán, nhưng ngân hàng cho vay sau đó phải đồng ý với mọi điều khoản trước khi bạn có thể hoàn tất vụ mua bán. Những vụ mua bán nhà dưới món nợ nổi tiếng là mất nhiều thì giờ – rất có thể kéo dài tới dăm bảy tháng. Quốc Hội Mỹ đang cứu xét một dự luật đòi hỏi nhà tài trợ tức chủ món nợ phải trả lời trong vòng 45 ngày.
Các chủ món nợ cũng muốn bảo đảm rằng bạn có sẵn sự tài trợ. Họ ưa những đề nghị bằng tiền mặt, điều giúp những cuộc thương lượng diễn ra nhanh chóng và dễ dàng. Bạn nên đi tới bàn thương lượng thủ sẵn các giấy tờ chứng nhận bạn đủ điều kiện và được chấp thuận vay tiền.
Theo tạp chí Thời Sự Ðịa Ốc, một vụ bán nhà dưới món nợ có thể có nghĩa bất cứ điều khoản dự phòng bất trắc nào cũng không được xem xét. Nói một cách dễ hiểu hơn, người mua thường đặt các điều kiện nhằm bảo vệ mình và có lợi cho mình khi viết bản đề nghị mua nhà, thường không được chấp thuận.
Ðây không phải là lúc đặt các điều kiện khó khăn để ép người bán, tức chủ món nợ. Chủ món nợ, thật ra, đại diện của ngân hàng cứu xét hồ sơ xin mua chỉ thực hiện những điều căn bản mà họ phải thi hành. Bạn đòi người bán phải sửa chữa nhiều thứ trên căn nhà trước khi bạn mua? Ðiều đó có thể sẽ không xảy ra.
Theo thống kê, cứ năm vụ bán nhà dưới món nợ thì chỉ có hai vụ được những nhà cho vay chấp thuận. Do đó, bạn có thể bỏ ra rất nhiều thì giờ chờ đợi một thư phúc đáp, để rồi bị khước từ.
Hơn nữa, những vụ bán nhà dưới món nợ có thể rất phức tạp về mặt hợp đồng. Bạn sẽ cần sử dụng một luật sư địa ốc thông thạo để bạn biết bạn đang mua gì. Hầu hết người mua đều không thông thạo về các từ ngữ pháp lý.
Sau cơn ác mộng về chuyện ký hồ sơ xiết nợ (không thèm bỏ thời giờ thẩm định) nhiều tai tiếng trong thập niên vừa qua, điều quan trọng hơn bao giờ hết là bạn nắm được một giấy chứng nhận chủ quyền (title) rõ ràng đối với bất cứ căn nhà nào mà bạn mua.
Ðừng tin vào một giấy cam kết từ bỏ quyền sở hữu (quit-claim deed) của người bán vì có thể có nhiều thứ rắc rối pháp lý tiềm ẩn. Nên bảo đảm bạn nhận được một giấy chứng nhận chủ quyền minh bạch đối với bất cứ căn nhà nào. Ðiều này cũng có thể có nghĩa bạn cần sự hiểu biết của một chuyên viên về chủ quyền (title) để xem liệu có bất cứ vụ cầm cố nào khác đặt lên một bất động sản hay không.
Những vụ mua bán nhà dưới món nợ là lúc cần chắc chắc rằng mọi khía cạnh pháp lý của vụ thương lượng phải rõ ràng và được duyệt xét tỉ mỉ bởi các chuyên viên thích hợp. Hãy thực hiện điều này và bạn có thể tham gia một cuộc thương lượng có lợi vào một thời điểm mà lãi suất thấp nhất từ trước tới nay. (nn)
