Tại nhiều nơi trong nước, lượng nhà bán đã giảm tới những mức thấp lịch sử. Nhiều người mua muốn lợi dụng lãi suất thấp đáng kể, bị thất vọng vì nhà khan hiếm, nhất là ở những mức giá thấp và trung bình. Nhiều người cùng trả giá mua một căn nhà chỉ có một người là mua được.
Những bất động sản được định giá đúng trên thị trường thường được trả giá trên mức mà chủ nhà đòi hỏi khi có nhiều người tranh nhau. Thế còn những căn nhà có giá “hời” do ngân hàng làm chủ và nhà bán dưới món nợ thì sao? Hãy quên nó đi! Mọi chuyện đã thay đổi nhanh chóng – ít ra trên nhiều thị trường.
Trong một thị trường như thế này, điều hợp lý đối với người mua là xem xét việc đưa ra các đề nghị dự phòng (back-up offer) đối với các bất động sản có thể nằm dưới hợp đồng mua bán với một người mua khác. Ðiều này đặc biệt đúng trong môi trường hiện nay, bởi vì các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ (có nghĩa những đòi hỏi bảo hiểm quá khó khăn) có vẻ như đang làm cho các hợp đồng đổ vỡ với một con số lớn hơn bình thường. Ngoài ra, cho dù không có nhiều nhà bán dưới số tiền chủ nhà đang nợ với giá rẻ mạt, những vụ này vẫn khá nhiều và cũng có thể đổ vỡ.
Khi một đề nghị dự phòng được thực hiện, và được chấp nhận, điều quan trọng là cả hai bên đều biết rõ những gì mà họ đã đồng ý. Dĩ nhiên thỏa thuận cần được ghi trên giấy tờ. Một luật sư có thể thảo ra một thỏa thuận, hoặc, sử dụng một mẫu, nếu có. Hiệp Hội Ðịa Ốc California (CAR: California Association of Realtors) đã soạn ra một mẫu tiêu chuẩn giúp ích trong vấn đề này. Mẫu phụ lục đề nghị dự phòng (BUO: Back-Up Offer Addendum) có thể được bao gồm với một đề nghị giá cả hoặc một phản đề nghị. Thỏa thuận dự phòng này nêu rõ vị thế của nó, bởi vì không có gì bất thường khi có thể có tới hai thỏa thuận dự phòng hoặc nhiều hơn. Ðiều đó phụ thuộc vào sự bãi bỏ (bằng giấy tờ) đề nghị nguyên thủy và bất cứ đề nghị dự phòng nào khác có thể có trước nó.
Mẫu đề nghị dự phòng của CAR đặc biệt công nhận rằng các đề nghị trước nó có thể được sửa đổi. “Người bán và những người mua khác có thể cùng đồng ý để sửa đổi hoặc tu chính các điều khoản của các hợp đồng trước.” Do đó, chẳng hạn, giả sử rằng bạn ở vào vị thế dự phòng số 1, và rằng trong thỏa thuận trước bạn, người mua không thể đóng hồ sơ kịp thời. Những trường hợp như vậy thường xảy ra. Sự kiện đó tự nó sẽ không tự động khiến vụ mua bán tới phiên bạn. Người bán có thể đồng ý gia hạn thời gian đóng hồ sơ để chiều theo người mua nguyên thủy.
Ðôi khi người mua ngần ngại trong vị thế dự phòng, bởi vì họ không muốn nằm ngoài thị trường trong khi chờ xem liệu thỏa thuận trước họ có trót lọt hay không. Thỏa thuận dự phòng của CAR cho phép người mua tiếp tục tìm mua. “Người Mua có thể hủy bỏ Hợp Ðồng bằng giấy tờ vào bất cứ lúc nào trước khi Người Bán cung cấp bản sao giấy tờ hủy bỏ những hợp đồng trước, được ký bởi mọi bên trong những hợp đồng đó.” Bản phụ lục cũng quy định rằng một ngày có thể được minh định, để nếu quá ngày đó bất cứ bên nào cũng có thể đơn phương hủy bỏ thỏa thuận dự phòng.
Lập trường “mặc định” của bản phụ lục dự phòng của CAR là không được lãnh tiền hoặc ký thác các chi phiếu, mặc dù điều đó có thể được thực hiện nếu các bên đồng ý. Cũng có một lập trường mặc định rằng thời gian để điều tra, những trường hợp bất ngờ, và việc đóng hồ sơ sẽ không được tính cho đến khi người mua nhận được các bản sao của những vụ hủy bỏ mọi thỏa thuận trước đó, với đầy đủ chữ ký. Tuy nhiên, “nếu ngày để đóng escrow là một ngày được minh định, ngày đó sẽ không được gia hạn, trừ phi được thỏa thuận trên giấy tờ bởi Người Mua và Người Bán.”
Ở địa vị dự phòng không phải là điều lý tưởng; nhưng nó thường có thể dẫn tới một kết quả mong muốn. (nn)
