Ngô Đồng/Người Việt
Trị giá nhà gia tăng khắp nơi và giới chuyên viên cho rằng thị trường đã hồi phục. Nhờ vậy, các nhà tài trợ đã uyển chuyển hơn khi cho vay, không quá khó như những năm trước.
“Một cách tổng quát, hiện các nhà tài trợ sẵn lòng cho vay hơn là những gì họ từng làm trong quá khứ”. Ông John Forlines, giám đốc tín dụng gia cư của Fannie Mae mới đây nói với báo chí. “Những đòi hỏi của chúng tôi để mua lại các món thế chấp không thay đổi bao nhiêu. Tuy nhiên, các tổ chức khác thì chấp nhận sự nguy hiểm. Đặc biệt là các ngân hàng tài trợ và các công ty bảo hiểm món nợ (mortgage insurance companies) đã linh động nhiều hơn khi cho vay.”
Định chế Fannie Mae (mua lại các món thế chấp nhà trên thị trường tài trợ thứ nhì –secondary mortgage market – chứ không cho vay trực tiếp) sẽ mua các món thế chấp với tiền trả trước chỉ cần 3%. Dĩ nhiên, người xin vay bắt buộc phải mua bảo hiểm cho món nợ.
Sau khi thị trường địa ốc sụp đổ, kỹ nghệ bảo hiểm món nợ đã khá điêu đứng vì phải trả ra những số tiền khổng lồ hàng tỉ đô la vì quá nhiều chủ nhà không trả nổi nợ, bỏ nhà cho ngân hàng siết lấy. Người có nhu cầu mua nhà nhưng ít tiền trả trước rất khó mà mua được món bảo hiểm cho số tiền muốn vay.
Vì vậy, một cách khác để người ta có thể mua được nhà, tức vay được tiền mua nhà với số tiền trả trước rất ít, là vay qua các chương trình tài trợ do Tổng Cục Gia Cư (FHA) bảo đảm. Nhờ vậy mà FHA đã chiếm được một thị phần quan trọng trong thị trường tài trợ.
Nhưng FHA cũng đã phải chịu đựng số tiền lỗ khổng lồ vì quá nhiều con nợ không trả tiền. Hiện nay cơ quan đang đối diện với số tiền thâm thủng lên đến $16 tỉ đô la nên buộc lòng phải tìm cách gỡ rối. Một trong những cách đó là tăng tiền lệ phí bảo đảm món nợ. Họ đã tăng năm ngoái nhưng tháng tới sẽ còn tăng nữa. Vay tiền qua FHA tuy được cái lợi là tiền trả trước có thể rất thấp, đòi hỏi điểm số tín dụng không cao như các chương trình tài trợ sẽ bán lại cho Fannie Mae và Freddie Mac. Nhưng các loại lệ phí của FHA lại rất cao.
Trong khi đó, khi thấy thị trường có những biến chuyển thuận lợi, kỹ nghệ bảo hiểm món nợ gỡ bỏ bớt những đòi hỏi nghiêm ngặt đối với các món vay mà người mua nhà có ít tiền trả trước. Như vậy, vay tiền qua các chương trình tài trợ mà ngân hàng hay công ty tài trợ sẽ bán lại cho Fannie Mae và Freddie Mac sẽ ít tốn phí hơn là vay qua FHA.
Theo các tin tức gần đây, mặc dù có những lợi thế, thị phần của FHA đang trong chiều hướng giảm dần và thị phần của Fannie Mae và Freddie Mac tăng lên tương ứng.
Thống kê cho thấy vào quý đầu của năm 2012, các món thế chấp với tiền trả trước từ 3% đến 10% chiếm khoảng 15% thương vụ của Fannie Mae. Sang quý thứ hai thì tăng lên thành 17% và quý thứ ba lên thành 18%. Chưa thấy Fanne Mae đưa thống kê của quý thứ tư nhưng người ta dự trù tỉ lệ đó sẽ tăng lên.
Với những dấu hiệu như vậy, hy vọng sẽ có nhiều người muốn mua nhà nhưng không muốn chịu những khoản lệ phí quá nặng của FHA, sẽ có thêm cơ hội làm chủ mái nhà trên đầu gia đình mình.
