Mùa mua bán nhà đã bắt đầu giữa lúc những vụ mua bán đang chờ hoàn tất thủ tục, được biểu hiện bởi con số hợp đồng đã ký kết, gia tăng trong Tháng Ba, lên tới mức cao nhất trong ba năm nay.
Theo Hiệp Hội Ðịa Ốc Toàn Quốc (NAR), chỉ số những vụ mua bán đang chờ hoàn tất thủ tục, sau khi đã được điều chỉnh theo mùa, gia tăng 1.5%, lên tới 105.7, là mức cao nhất kể từ Tháng Tư 2010 và cao hơn 7% so với cùng thời kỳ một năm trước đây.
(Hình minh họa: Justin Sullivan/Getty Images)
Theo Bộ Thương Mại, những vụ mua bán đã hoàn tất vẫn thấp và giảm 0.6% trong những vụ mua bán nhà có sẵn cho Tháng Ba. Trong khi vẫn cao hơn 10.3% so với một năm trước đây, những vụ mua bán nhà biệt lập dành cho một gia đình giảm 0.2%, trong khi loại nhà condo và cộng đồng sở hữu (co-ops) giảm 3.2%. Bộ Thương Mại cũng báo cáo rằng những vụ mua bán nhà mới xây tăng 1.5% trong Tháng Ba, lên tới 417,000 đơn vị trên một căn bản đã được điều chỉnh theo mùa. Con số này cao hơn 18.5% so với Tháng Ba năm 2012.
Condo (hay condominium) là loại nhà nằm trong một khu vực được quản trị chung, trong đó cá nhân làm chủ các đơn vị gia cư. Nhà co-op hay cộng đồng sở hữu, là loại nhà cũng nằm trong một khu vực được quản trị chung, nhưng các cá nhân không làm chủ bất động sản mà làm chủ các cổ phần của công ty, sở hữu chủ của toàn khu vực.
Chỉ số tổng hợp thị trường hàng tuần của Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) cho thấy rằng số đơn vay tiền thế chấp nhà gia tăng 0.2% trên một căn bản đã được điều chỉnh theo mùa cho tuần lễ chấm dứt vào ngày 19 Tháng Tư.
Chỉ Số Tái Tài Trợ (Refinance Index) tăng 0.3% và đại diện khoảng 75% số đơn vay tiền nói chung. Chỉ Số Mua (Purchase Index) sau khi đã được điều chỉnh theo mùa gia tăng 0.3% và ở mức cao nhất kể từ Tháng Năm 2010. Số đơn vay tiền theo chương trình tái tài trợ HARP (Home Affordable Refinance Program) tiếp tục mạnh và đại diện khoảng 32% tổng số đơn xin tái tài trợ.
Theo cuộc thăm dò mới đây nhất của những nhà cho vay trực tiếp và cho vay gộp, được thực hiện bởi FreeRateUpdate.com, lãi suất thế chấp cố định thời hạn 30 năm hiện giờ ở mức 3.125%, lãi suất thế chấp cố định thời hạn 15 năm có thể xuống tới 2.375%, và lãi suất thả nổi 5/1 có thể xuống tới 2.375%. (Lãi suất thả nổi 5/1 là loại lãi suất cố định trong thời gian năm năm đầu sau đó được điều chỉnh mỗi năm một lần).
Các nhà cho vay đòi hỏi rằng những người vay tiền phải có tín dụng tốt mới nhận được lãi suất thấp vào lúc nộp đơn vay tiền mua nhà và tái tài trợ thế chấp truyền thống. Những vụ tái tài trợ theo chương trình HARP sẽ được cung cấp cho tới cuối năm 2015 đối với các chủ nhà nợ nhiều hơn trị giá căn nhà (underwater), những người có những món vay đã được bán lại cho Fannie Mae và Freddie Mac trước ngày 1 Tháng Sáu, 2009. Trong khi chương trình HARP trong hầu hết các trường hợp không đòi hỏi một vụ đánh giá nhà (appraisal) hoặc bất cứ tài liệu nào khác, nó có đòi hỏi một tiểu sử thanh toán tiền thế chấp nhà tốt. Việc gia hạn chương trường HARP sẽ cho phép có thêm các chủ nhà hội đủ các tiêu chuẩn thụ hưởng.
Lãi suất thế chấp cố định thời hạn 30 năm hiện nay của cơ quan gia cư liên bang (FHA) hiện có thể xuống tới 3.325%, lãi suất cố định 15 năm của FHA hiện có thể xuống tới 2.625% và lãi suất thế chấp thả nổi 5/1 có thể xuống tới 2.750%. Mặc dù các hướng dẫn của FHA đối với các món vay FHA đã thay đổi, chúng vẫn thân thiện với giới tiêu thụ hơn rất nhiều so với những loại vay khác vào thời gian này. Kể từ ngày 3 Tháng Sáu, 2013 sắp tới, lệ phí bảo hiểm thế chấp hàng năm của FHA sẽ không còn được phép bãi bỏ nữa. Những người vay tiền vẫn có thời gian để tránh thời hạn chót này bằng cách nhận một số hồ sơ FHA (FHA case number) trước thời hạn đó.
Tuy nhiên, lệ phí bảo hiểm thế chấp trả trước của FHA không thay đổi vào lúc này, lệ phí này và những lệ phí khác của FHA vẫn làm tăng phí tổn đóng hồ sơ trong các món vay của FHA, do đó tăng lãi suất hàng năm (APR). Nhiều người vay được người bán bớt tới 6% để thanh toán những chi phí này. Những người vay tiền FHA hiện nay có thể giảm các chi phí thế chấp của họ bằng cách tái tài trợ theo thủ tục tái tài trợ giản lược của FHA. Thủ tục không đòi hỏi xuất tiền mặt, việc đánh giá nhà hoặc các chứng từ khác. Cho tới cuối năm 2013, thủ tục giản lược của FHA sẽ giúp giảm bớt các lệ phí bảo hiểm thế chấp hàng năm và các lệ phí phải trả trước đối với các món vay được cung cấp trước ngày 1 Tháng Sáu 2009. Trong khi thủ tục tái tài trợ giản lược có rất ít hướng dẫn, nó đòi hỏi một tiểu sử tốt cho thấy tiền thế chấp đã được thanh toán hàng tháng đúng hạn.
Ðối với các món thế chấp lớn (jumbo mortgage) – khi món vay vượt quá một giới hạn được ấn định tùy theo vùng – lãi suất cố định 30 năm có thể xuống thấp tới 3.250%, lãi suất cố định 15 năm có thể xuống tới 2.250% và lãi suất thế chấp thả nổi 5/1 có thể xuống tới 2.375%. Có tín dụng tốt là điều cần thiết để được những nhà cho vay đề nghị lãi suất thấp. Các món vay lớn đòi hỏi đầy đủ tài liệu và bằng chứng có những tài sản đáng kể để trang trải khoản tiền đặt cọc lớn hơn và những tháng dự trữ phụ trội mà các hướng dẫn thường đòi hỏi. Bởi vì thị trường này có cạnh tranh nhiều hơn, những nhà cho vay có thể linh động khi cứu xét để chấp thuận một món vay đủ tiêu chuẩn.
Người vay khi tìm kiếm một món thế chấp lớn sẽ cần khảo giá nhiều nơi để tìm được một thỏa thuận tốt nhất. (n.n.)
