(realtytimes.com) – Các công ty quản trị việc thẩm định (AMC: Appraisal Management Companies) đã ra đời từ nhiều thập niên nay, khoảng 50 năm trước. Nhưng trong 10 năm vừa qua, chúng đã đảm nhận một vai trò quan trọng mới và đã thay đổi đáng kể tiến trình thẩm định.
Như cái tên gọi của chúng, một công ty quản trị việc thẩm định trị giá nhà lo liệu việc ra lệnh, nhận và gởi một báo cáo thẩm định tới công ty thế chấp cần sự đánh giá để hoàn tất tiến trình chấp thuận món vay.
Đạo luật Dodd-Frank đã được ký thành luật ít lâu sau vụ sụp đổ của thị trường nhà đất trong thời gian 2008-2009. Một phần của đạo luật sâu rộng này nhắm trực tiếp vào các nhà cho vay môi giới thế chấp. Trước khi đạo luật được ban hành, công ty thế chấp cần thẩm định một bất động sản sẽ gọi một thẩm định viên từ danh sách thẩm định viên đã được chấp thuận của công ty, cung cấp bản ước lượng trị giá bất động sản liên hệ của người vay cho thẩm định viên và chờ báo cáo sẽ được giao. Đạo luật Dodd-Frank đã đưa ra một biện pháp ngăn chặn quan trọng để thay đổi tiến trình này.
Lý do đưa tới sự thay đổi này là cung cấp một trị giá cao hơn so với những gì mà các điều kiện thị trường có thể báo cáo và có thể ảnh hưởng một cách tiêu cực tới thị trường địa ốc địa phương. Chẳng hạn, nhà cho vay cần đạt tới một trị giá nào đó trước khi một món vay có thể được chấp thuận. Nhà cho vay sẽ tiếp xúc với thẩm định viên và hỏi xem liệu trị giá đó có thể đạt tới hay không. Nếu thẩm định viên nghĩ không thể đạt được, nhà cho vay có thể xét tới đơn vay tiền kế tiếp trên danh sách và lại đưa ta câu hỏi trên. Điều đó còn có thể có nghĩa nhà cho vay có thể tiếp xúc với nhiều thẩm định viên cho tới khi tìm được trị giá đúng. Cần ghi nhận rằng đây không phải là một thủ tục thông thường nhưng dù sao đó cũng là một thủ tục.
Thẩm định viên có thể cảm thấy bị áp lực để đi tới một trị giá nào đó chỉ nhằm nhận được lệnh thẩm định. Hậu quả là có thể là đưa tới những đánh giá sai lạc và đưa tới một kết quả tiêu cực. Điều gì xảy ra nếu chủ nhân của một căn nhà, người đã lợi dụng trị giá được thổi phồng, buộc lòng phải thực hiện vài quyết định tài chánh quan trọng, kể cả việc bán căn nhà hoặc trực tiếp đi vào thủ tục xiết nhà?
Với trị giá được thẩm định lúc đầu cao hơn, việc bán căn nhà trên thị trường mở rộng có thể không đem lại đủ để trang trải số tiền còn nợ trong món vay hiện nay. Trong một trường hợp như vậy, giải pháp duy nhất sẽ là bắt buộc đi tới một vụ xiết nhà. Một vụ xiết nhà có thể ảnh hưởng không những tới các chủ nhà mà còn ảnh hưởng tới các chủ nhà trong khu dân cư chung quanh. AMC được thiết lập để đối phó với tình trạng này.
Bây giờ, khi một nhà cho vay thế chấp muốn yêu cầu một vụ thẩm định, họ tiếp xúc với một công ty quản trị việc thẩm định. Nhà cho vay sẽ yêu cầu một vụ thẩm định với công ty AMC, công ty này khi đó sẽ ra lệnh thẩm định trực tiếp từ một danh sách những thẩm định viên đã được chấp thuận. Việc phân phối các lệnh thẩm định theo danh sách các thẩm định viên phải công bằng giữa những người trong danh sách.
Nhà cho vay không có quyền xen vào việc đánh giá. Thật vậy, nhà cho vay không được phép nói chuyện trực tiếp với thẩm định viên được chỉ định. Ngoại lệ duy nhất có thể là một sai lầm hiển nhiên trong việc thẩm định hoặc thẩm định viên bỏ qua một vài vụ mua bán tương tự mới đây và ảnh hưởng tới trị giá cuối cùng. Ngay cả trong trường hợp đó, các nhà cho vay có thể cũng nên phản đối với AMC và để cho AMC từ đó lo liệu.
Kết quả cuối cùng là một báo cáo độc lập, không bị ảnh hưởng. Bây giờ, khi một nhà cho vay nhận được từ AMC một báo cáo thẩm định đã hoàn tất, các nhà cho vay cũng như các nhà đầu tư có thể cảm thấy tin tưởng trị giá được cung cấp đã được căn cứ vào các dữ kiện hoàn toàn vô tư. (N.N.)
