Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở
thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy
bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục
(trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định
kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm
thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và
điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công
ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra, Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức
cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu
bang. Nếu cần, tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở
17151 Newhope Street, Suite 113, Fountain Valley, California 92708. Ðiện thoại:
(714) 531-7080. website: www.lylylaw.com
Luật Sư LyLy Nguyễn
Trong bài kỳ trước, chúng tôi đề cập đến điều luật “1031 Exchange” với tác dụng
miễn “thuế vốn tăng” là loại thuế đánh vào phần tiền lời khi bán đi một tài sản. Vì
điều luật 1031 có nhiều khúc mắc, cho nên bài này có mục đích giải thích thêm chi
tiết về điều kiện hoãn loại thuế nói trên.
Trước hết, chúng tôi tóm lược ý nghĩa căn bản của luật 1031. Bộ Luật Thuế Vụ Hoa
Kỳ (U.S. Internal Revenue Code viết tắt là IRC) có điều khoản số 1031 quy định cho
hoãn khoản thuế trên số tiền lời “vốn tăng” (capital gain), với điều kiện “trao đổi” là
đem trọn vẹn khoản tiền mới bán được để mua thay vào bằng một tài sản khác thuộc
“loại giống nhau” (like-kind), trong mục đích kinh doanh hay đầu tư. Vì vậy, điều luật
này được gọi thông dụng là luật “trao đổi 1031” (“1031 Exchange”).
Theo định nghĩa của luật “trao đổi 1031,” lời “vốn tăng” là số tiền sai biệt giữa giá
mua nguyên thủy và giá bán tài sản. Chủ nhân một tài sản – thông thường dưới dạng
bất động sản như nhà đất – đang đầu tư, kinh doanh, hoặc dùng làm nhà nghỉ mát
(vacation real estate) đem bán tài sản đó đi, rồi sau đó đem số tiền thực sự thu được
mua một tài sản khác để “tái đầu tư.” Tài sản mới mua sau này có cùng một mục đích
sử dụng nêu trên, được mệnh danh là “tài sản giống nhau” hay còn được gọi là “tài sản
1031” (“like-kind or 1031 properties”). Điều này giúp cho sở hữu chủ thay đổi tài sản
đang có dành nhiều lợi điểm, trước hết là đầu tư chắc ăn và lời nhiều hơn, không có
trách nhiệm quản trị, thường xuyên tăng mức xóa thuế (write-off) và sau hết là gia
tăng lưu lượng tiền mặt (cash flow).
Người chủ có thể bán “tài sản giống nhau” và được hoãn thuế trên số tiền lời “vốn
tăng,” nếu hội đủ điều kiện do luật 1031 quy định. Luật này cho phép mọi người bán
tài sản đi, rồi mua thay thế vào đó tài sản khác cùng loại giống nhau. Từ ngữ “trao
đổi” ở đây không có nghĩa là đổi chác gì với ai, mà chỉ có nghĩa là chính chủ nhân tài
sản tự thay đổi tài sản, bằng cách bán đi và dùng số tiền bán được mua thay thế một tài
sản khác cùng loại, với mục đích kinh doanh hay đầu tư. Việc “trao đổi” mua bán “tài
sản 1031” phải hoàn tất trong thời hạn theo luật định.
Người bán tài sản (gọi tắt là “người bán”) có một thời hạn tối đa là 180 ngày kể từ
ngày bán xong tài sản đầu tiên, cho tới ngày hoàn tất mua lại tài sản khác thay thế cũng
dùng cho mục đích đầu tư hay kinh doanh. Trong vòng 45 ngày đầu của thời hạn 180
ngày này, người bán phải chỉ định tài sản nào sẽ mua vào để thay thế và báo cáo lý lịch
tài sản đó một cách rõ ràng với sở thuế IRS, thông thường qua một nhân vật “trung
gian hợp pháp” (qualified intermediary), đôi khi còn được gọi là “người điều hợp trao
đổi” (Exchange Accommodator).
Người bán có quyền loan báo lai lịch nhiều tới ba món tài sản dự tính thay thế, bất kể
giá trị là bao nhiêu. Tuy nhiên, tổng cộng giá trị của cả nhóm tài sản định mua ấy
không vượt quá 200% của giá tài sản đem bán lúc đầu, hoặc bất cứ số lượng tài sản
dự tính trị giá bao nhiêu, miễn là cuối cùng nhóm tài sản mua vào để thay thế có trị
giá bằng 95% nhóm tài sản dự tính đã loan báo.
Ngân khoản tiền bán tài sản đầu tiên phải ký thác vào một trương mục ủy nhiệm (trust
account) cho người “trung gian hợp pháp,” có thể sử dụng như món tiền đặt cọc trong
việc đi mua tài sản dự tính đã công bố, một khi hội đủ điều kiện qui định của điều
luật 1031.
Trong vòng 45 ngày, nếu người bán không loan báo lai lịch tài sản dự tính cũng như
trong vòng 180 ngày nếu không mua tài sản nào khác thay thế, thì ngân khoản gửi
trong trương mục ủy nhiệm sẽ phải đem ra thanh toán và đóng phần thuế 15% trên số
“vốn tăng” 15% cho IRS, cộng thêm thuế cho tiểu bang trú sở, chưa kể đến phần “thuế
truy thu do khai giảm giá” (depreciation recapture taxes) đã khai từ trước.
Có nhiều nhà đầu tư không muốn sử dụng ưu điểm của luật “trao đổi 1031,” chỉ vì e
ngại không chu toàn được điều kiện loan báo lai lịch tài sản thay thế trong vòng 45
ngày. Nỗi e sợ ngại ngần này do nguyên cớ nghe nhiều câu chuyện truyền khẩu nói về
những món tiền thuế phạt “khiếp đảm” từ hậu quả của những vụ 45 ngày thất bại. Sự
thực không hẳn như vậy, vì nếu người đầu tư đặt được một kế hoạch tính toán kỹ
lưỡng cùng phương cách hành động đúng và kịp thời, thì có thể vượt qua được những
khúc mắc của luật “trao đổi 1031” một cách dễ dàng. Cơ hội này thông thường còn
làm bội tăng gấp đôi hay gấp ba lợi tức hiện hữu, đồng thời đa dạng hóa danh mục tài
sản đầu tư hiện hữu, đưa đến kết quả giảm thiểu cơ nguy thất bại.
Để đạt được kết quả thành công trong việc kinh doanh hay đầu tư, người sở hữu chủ
cần nhất phải nắm vững mọi điều kiện quy định theo luật 1031. Thêm vào đó, cần
vạch ra một bảng mục tiêu đầu tư rõ ràng, cùng với nguồn cung cấp đầy đủ và cố hữu
các bất động sản sẽ mua thay thế. Điều này có nghĩa là tìm trước những công ty cố vấn
chuyên môn có nhiều kinh nghiệm về luật “trao đổi 1031” để giúp bảo đảm thành
công trong việc hoãn “thuế tăng vốn” kinh doanh hay đầu tư.
Tài sản giữ bao lâu để đủ điều kiện hoãn thuế theo luật “trao đổi 1031”?
Một câu hỏi thông thường nhất về luật “trao đổi 1031” là người đầu tư phải lưu giữ
tài sản thay thế trong thời hạn bao lâu, rồi mới bán được để được tiếp tục hoãn thuế.
Bình thường, nếu áp dụng luật 1031 thì người này được hoãn không phải đóng “thuế
vốn tăng,” cho tới tương lai về sau, khi nào muốn thôi không kinh doanh thì cuối cùng
mới phải đóng thuế khi bán cơ sở đó đi mà không còn “trao đổi” nữa. Tuy
nhiên,không phải lúc nào cũng có thể “bán đi mua lại” tài sản như cơm bữa, mà ngược
lại sở hữu chủ phải giữ tài sản mua thay thế một thời gian trước khi có thể đem bán và
mua thay thế lần khác. Điểm then chốt để trả lời câu hỏi trên tùy thuộc vào “dự tính”
(intent) của người sở hữu chủ định dùng tài sản đó vào mục đích đầu tư hay sử dụng
kinh doanh.
Sở thuế vụ IRS xác định rất rõ ràng những trường hợp tài sản không được khai hoãn
thuế “vốn tăng” theo điều luật 1031, bất kể thời gian lưu giữ tài sản đó trong bao lâu.
Trước hết là những tài sản do các trung gian bán lại (dealers), thường chỉ giữ tài sản đó
một thời gian ngắn rồi sau đó đem bán đi, chứ không phải để đầu tư hoặc những tài
sản mà sở hữu chủ chỉ giữ ngắn hạn, vừa đủ thời gian đợi khi tài sản lên giá là bán lấy
lời.
Thời gian giữ lại một tài sản là một bằng chứng rõ ràng về “dự tính” của sở hữu chủ,
càng giữ lâu tài sản đó bao nhiêu, thì càng tốt bấy nhiêu. Một người đầu tư có khả
năng trưng ra tờ khai thuế của hai năm liền mà trong các văn kiện đó có khai rõ lợi
tức, chi phí do cho thuê, cũng như có khai tài sản giảm giá trị (depreciation) mỗi năm
thì có thể được coi như có đủ bằng chứng “dự tính” của người khai muốn giữ tài sản
cho mục đích đầu tư.
Phán quyết của những vụ xử tại tòa án thuế liên hệ tới luật “trao đổi 1031,” đã minh
chứng việc dùng tờ khai thuế trong hai năm liền để chứng tỏ “dự tính” thiện chí của sở
hữu chủ. Sở thuế IRS nhìn nhận kết quả những vụ kiện này nhưng thường vẫn hay kiểm
những vụ “trao đổi” khác theo đó tài sản chỉ giữ ít hơn một năm và một ngày.
Vấn đề nêu ra ở đây là không những chỉ kể đến việc khai thuế mấy lần trong những
trường hợp này, nhưng dựa trên yếu tố thời gian tài sản được chủ nhân thực sự nắm giữ
trước khi bán đi. Trên lý thuyết, một người đầu tư có thể mua một cơ sở kinh doanh
trong ngày 31 Tháng Chạp năm trước, rồi đem bán lại ngay ngày hôm sau là Mùng
Một Tháng Giêng năm kế tiếp, như vậy chỉ cần giữ tài sản đó trong một ngày. Trên
thực tế, tuy rằng người ấy vẫn có thể khai việc mua bán tài sản này vào hai năm thuế
liên tiếp, kiểu “hôm trước, hôm sau” nhưng IRS sẽ không chấp nhận cho hoãn thuế
căn cứ theo thời gian thực sự lưu giữ tài sản đó chỉ có một ngày.
Những vụ bị phạt vì giữ tài sản dưới một năm, nếu đem ra tòa khiếu nại thì rất tốn
kém trong việc biện hộ lý lẽ của mình. Một số chuyên gia cố vấn thuế có kinh nghiệm
thường viện dẫn lý lẽ bênh vực trường hợp “lưu giữ tài sản ngắn hạn” là hợp pháp, tuy
nhiên họ quên nêu rõ cho thân chủ biết lý luận này khó thắng được ở tòa và họ cũng
thiếu sót không đề cập đến bất lợi thân chủ sẽ hao tốn tiền bạc và thời giờ nếu muốn
đem đi kiện.
Phần lớn, các cố vấn về thuế thường đề nghị với chủ nhân tài sản trao đổi nên giữ tài
sản ít nhất một năm và một ngày để chứng tỏ thời gian “dự tính” giữ tài sản cho mục
đích đầu tư hay kinh doanh. Do đó, những nhà đầu tư nên thảo luận chi tiết về vấn đề
thời gian lưu giữ tài sản cần thiết là bao lâu, để chắc chắn được kể hợp lệ nếu muốn
được hoãn thuế “tăng vốn” theo điều luật “trao đổi 1031.”
Kỳ tới chúng tôi sẽ đề cập đến các tài sản đầu tư có sở hữu chung trong việc áp dụng
luật “trao đổi 1031.”
Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật
pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quý độc
giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên
hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó, nếu có vấn đề liên
quan đến luật, quý độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường
hợp của quý vị.
