Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở
thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy
quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về
Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch
thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ
thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài
ra, Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế
mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần, tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 17151 Newhope Street, Suite 113, Fountain Valley, California 92708. Ðiện thoại: (714) 531-7080. website: www.lylylaw.com
Luật Sư LyLy Nguyễn
Có nhiều vị chủ nhân cơ sở kinh doanh hay đầu tư tại Hoa Kỳ tự cảm thấy mình bị mắc kẹt
quá nhiều gánh nặng điều hành công việc làm ăn, mà tiền kiếm ra không được là bao nhiêu, chẳng như ý muốn.
Tuy nhiên, nếu vị ấy biết khéo lập kế hoạch kinh doanh hay đầu tư, thì có thể tạo được lợi
tức hằng tháng gấp đôi, gấp ba là chuyện thường tình. Không những thế, những vị này còn
giảm bớt được trách nhiệm quản trị, và giảm nguy cơ làm ăn thất bại, đồng thời tránh được
một số tiền thuế đáng kể.
Bài này có mục đích tìm hiểu vài phương cách giúp giới đầu tư phối trí lại toàn bộ tài sản
của mình sao cho thay đổi cuộc sống đạt được lợi tức khá hơn và bớt lo nghĩ để đạt được
bình an tâm hồn. Có năm cách khuếch trương tài sản đề cập sau đây:
1-Bảo tồn vốn liếng (preservation of equity)
Nếu hoạch định một kế hoạch kinh doanh hay đầu tư theo điều luật “trao đổi 1031” (1031
Exchange) của bộ Luật Thuế Vụ Hoa Kỳ (U.S. Internal Revenue Code viết tắt là IRC), thì
sẽ giúp cho người đầu tư cơ hội hoãn “thuế lời tài sản” (capital gain tax) 100% cả thuế liên
bang, lẫn tiểu bang mỗi khi bán bất động sản của họ đang có trong tay.
Tác dụng của luật “trao đổi 1031” là một cách vay tiền miễn thuế, giúp cho người đầu tư tiếp tục khuếch btrương tài sản của mình để được giàu hơn, do số tiền đáng lẽ mất về thuế nay “trao đổi” với tài sản thay thế được nâng cấp có giá trị cao hơn và đúng ý muốn.
2-Gia tăng lợi tức và khai giảm thuế (increase income and tax deductions)
Nhiều người đầu tư “trao đổi” từ một bất động sản mà người ấy trả nợ gần hết hoặc đã trả
dứt nên có giá trị vốn liếng (equity) cao để lấy một bất động sản khác vừa ý hơn và dĩ nhiên có thể vay một số tiền nợ mới. Dĩ nhiên, tài sản lớn hơn sẽ đem lại lưu lượng tiền mặt (cash flow) lớn hơn và có cơ hội tạo vốn tăng trưởng nhanh chóng đồng thời cũng đem lại lợi điểm che chở thuế nhiều hơn do mức khai giảm giá trị (depreciation) để đóng thuế ít đi.
3-Đa dạng hóa tài sản (diversification)
Người đầu tư vào bất động sản kiếm được tiền do tập trung tiền vốn vào một lãnh vực nào
đó. Họ giữ của bằng cách đa dạng hóa tài sản. Để có thể đa dạng hóa tối đa và gìn giữ được của cải mà họ đã đổ bao công sức xây đắp từ nhiều năm trước, người đầu tư nên đổi tài sản theo vị trí địa dư và đổi thể loại, thí dụ như chuyển thành cơ sở bán lẻ, chung cư cho nhiều gia đình thuê mướn, văn phòng dịch vụ… và cũng đổi theo từng loại nguy cơ (risk
category) có thể xảy ra nhiều hay ít.
4-Hoạch định tài sản (estate planning)
Khi truyền lại tài sản cho thừa kế thuộc thế hệ sau thì sẽ được miễn “thuế lời tài sản,” đồng
thời căn bản mới cũng sẽ được thiết lập trên tài sản truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác.
Toàn bộ tài sản được đa dạng hóa, sẽ không cần đến trách nhiệm điều hành quản trị hoặc
giảm tới mức tối thiểu, và có tính chất linh động trong việc chỉ định một tài sản rõ rệt cho
con cháu kế thừa nào vốn không có thời giờ hay không có khả năng quản trị.
5-Giải tỏa gánh nặng điều hành quản trị (management relief)
Người có kinh nghiệm đầu tư thường làm giàu qua việc cai quản các bất động sản thuộc
loại có vốn lớn, thí dụ như cơ sở thuê mướn gồm cả chung cư nhiều gia đình cư ngụ lẫn loại nhà thuê cho một gia đình. Dù đây là một phương cách rất tốt để làm giàu, nhưng rồi cũng có lúc các vị này cảm thấy “anh hùng thấm mệt,” cần nghỉ ngơi để hưởng thụ công trình đã tạo dựng ra. Do đó, muốn được nhàn hạ thì chủ nhân có thể giải tỏa gánh nặng điều hành quản trị cho người khác (nhưng vẫn làm chủ), bằng cách chuyển bất động sản của mình theo một trong hai hình thức: (1) “tài sản thuê bao dài hạn” (Net Leased Properties) hoặc (2) “tài sản sở hữu chung” (Tenant In Common Properties).
Trước hết, nếu theo kiểu “tài sản thuê bao dài hạn” người đứng thuê bao sẽ hoàn toàn cáng
đáng việc quản trị, chủ nhân của tài sản đó hằng tháng chỉ có việc thu tiền thuê mà không
dính dáng gì đến chuyện điều hành cơ sở đó. Lối “tài sản thuê bao dài hạn” quy định điều
kiện người thuê bao phải chịu tất cả mọi sở phí thông thường của người đứng chủ, bao gồm
các chi phí bảo hiểm, bảo trì, và thuế. Thời hạn thuê bao thường từ 10 cho tới 30 năm và có vđiều khoản tăng tiền thuê theo từng định kỳ.
Thứ hai, nếu theo kiểu “tài sản sở hữu chung” chủ nhân cho người khác góp phần cùng làm
chủ tài sản và giao cho đệ tam nhân hay công ty quản trị trách nhiệm thay mặt điều hành.
Kiểu này là một hình thức chủ quyền chung trên một tài sản có hai hay nhiều cá nhân cùng
có quyền sở hữu bất khả phân trên tài sản đó. Tuy nhiên, phần hùn của mỗi người không hẳn phải bằng nhau và mỗi sở hữu chủ đều có quyền truyền cho thừa kế. Ngoài ra, mỗi sở hữu chủ đều có bằng khoán trước bạ (deed) riêng biệt cho phần của mình. Nói một cách tổng quát, việc quản trị “tài sản sở hữu chung” thường được giao cho công ty chuyên môn cho nên trách nhiệm của các chủ chung thường rất ít.
Cả hai hình thức “tài sản thuê bao dài hạn” và “tài sản sở hữu chung” đều rất thích hợp
trong việc áp dụng “luật trao đổi 1031” đã đề cập trong các bài trước. Sau khi bán đi tài
sản đầu tư nguyên thủy, nếu muốn mua một “tài sản thuê bao dài hạn” kể như tài sản trao
đổi thay thế thì rất dễ dàng. Cách thi hành hay nhất là thảo một “thư dự tính” (Letter of
Intent) trong giới hạn 45 ngày loan báo lai lịch tài sản dự định thay thế theo luật 1031. Thư
dự tính là một cách hữu hiệu để làm cho cuộc thương lượng giữa hai bên mua bán được dễ
dàng nhưng nói chung, không có tính cách ràng buộc và hiển nhiên thư này chỉ có tính cách
hướng dẫn thiết lập hợp đồng mua bán chính thức về sau. Sau khi hai bên mua bán đã đạt
được thỏa thuận trên mọi điều khoản thương lượng, lúc ấy sẽ soạn bản hợp đồng mua bán
chính thức để hai bên thi hành các điều khoản đã đồng ý.
Nhiều người đầu tư theo luật “trao đổi 1031”còn có thể đồng thời thương lượng cùng một
lúc hai hay ba bất động sản. Tuy rằng nghe qua tưởng như có lợi, vì người mua có vẻ được
nhiều chọn lựa lấy bất động sản nào được giá nhất, nhưng trên thực tế người bán thường
đòi hỏi một khoản tiền đặt cọc không trả lại, nếu mua thì sẽ được trừ vào giá bán, vì vậy
việc chọn lựa và thời gian cũng bị giới hạn. Điều này làm mất thời giờ cho cả hai phía mua
lẫn bán, ngoài ra còn tốn kém nhiều khoản lệ phí linh tinh khác nếu hỏi rồi không mua.
Các chủ nhân “tài sản sở hữu chung” cần thận trọng đừng để kéo dài quá lâu rồi mới quyết
định. Trong vòng 45 ngày phải biết chắc chắn bất động sản định mua thay thế thích hợp
theo như hoạch định. Trường hợp phát giác bất động sản định mua thay thế không hợp thì
chẳng thà đừng mua, chịu đóng thuế cho chính phủ còn hơn bỏ tiền đầu tư vào một dự án
không tốt.
Đối với các người đầu tư thích loại “tài sản thuê bao dài hạn” thì vẫn có thể dùng kế hoạch
“tài sản sở hữu chung” làm dự phòng. Cả hai hình thức “tài sản thuê bao dài hạn” và “tài
sản sở hữu chung” đều có đặc điểm hấp dẫn là tránh được trách nhiệm quản trị điều hành.
Điểm khác biệt rõ rệt nhất của cả hai phương cách trên là quyền kiểm soát. Kiểu “tài sản
thuê bao dài hạn” chủ quyền hoàn toàn nằm trong tay của người đầu tư, cho nên người này
nắm được quyền kiểm soát tối đa trên tài sản của mình.
Mặt khác, kiểu “tài sản sở hữu chung” vì có nhiều sở hữu chủ nên quyền kiểm soát đặt căn bản trên giao kèo “chủ chung” (co-ownership) do đó mỗi quyết định đều phải có sự thỏa thuận của tất cả chủ chung biểu quyết. Dĩ nhiên, tất cả mọi việc trên đời đều có thể thỏa hiệp, cho nên trong trường hợp so sánh hơn thiệt giữa hai kiểu “tài sản thuê bao dài hạn” và “tài sản sở hữu chung,” yếu tố cần cân nhắc giữa khả năng “đa dạng hóa” tài sản cho dễ thay đổi hình thức kinh doanh hay đầu tư đối lại với quyền hạn có tiếng nói chung cuộc khi bán tài sản chung hay vay tiền mượn nợ mới.
Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật
pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quý độc giả
một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của
luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó, nếu có vấn đề liên quan đến luật,
quý độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quý vị.
