ORANGE COUNTY, California (NV) – Người Mỹ ngày nay mua nhà khởi đầu ở độ tuổi ngày càng muộn. Vào năm 2022, độ tuổi mua nhà lần đầu điển hình là 36 tuổi và người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 26% tổng số giao dịch mua nhà. Đây là những con số cao nhất và thấp nhất được ghi nhận của lịch sử dữ liệu, bắt đầu từ năm 1981.
Theo trang The Hill, nguyên nhân khá quen thuộc. Giá nhà và lãi suất tăng đòi hỏi số tiền trả trước và tiền thanh toán thế chấp phải trả nhiều hơn.
Dù chính phủ liên bang có khả năng bị hạn chế trong việc tăng nguồn cung ứng nhà ở, nhưng họ có thể làm một điều đơn giản sau để giúp người mua. Đó là giúp những người mua nhà lần đầu đủ điều kiện nhận khoản thế chấp thanh toán theo từng giai đoạn, được liên bang bảo lãnh.
Giả sử một người mua tiềm năng ở độ tuổi 25-30 muốn mua một căn nhà trị giá $420,000, gần bằng giá nhà trung vị (median) ở Mỹ. Khoản thế chấp điển hình được chính phủ liên bang bảo lãnh là khoản thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm. Đối với những người mua nhà lần đầu thì trả trước khoảng 7%, và Fannie và Freddie sẽ cho vay với khoản trả trước thấp nhất là 3%.
Giả sử người mua trả trước $20,000 và vay $400,000. Với lãi suất hiện tại gần 8%, khoản thanh toán thế chấp sẽ là $2,935 một tháng. Nếu người mua dự định chi không quá 30% thu nhập của mình cho khoản thế chấp, họ sẽ cần thu nhập ít nhất là $117,000 một năm. Vào năm 2022, chưa đến 35% hộ gia đình ở Mỹ có thu nhập cao như vậy.
Khoản thế chấp thanh toán theo từng giai đoạn có thể làm giảm đáng kể khoản thanh toán thế chấp ban đầu của người đi vay. Thay vào đó, giả sử rằng khoản thanh toán thế chấp tăng 4% mỗi năm trong 10 năm đầu tiên và không đổi sau đó. Khoản thanh toán thế chấp ban đầu sẽ là $2,310, thấp hơn 21% so với trường hợp thanh toán cố định.
Tất nhiên, khoản thanh toán thế chấp sẽ tăng theo thời gian, nhưng sẽ mất hơn sáu năm để đạt được mức $2,935. Vào thời điểm đó, chủ nhà có thể, nếu muốn, luôn tái cấp vốn thành một khoản thế chấp có khoản thanh toán cố định để tránh bị tăng thêm. Theo hình thức thế chấp thanh toán dần dần, vào thời gian đầu chủ nhà sẽ xây dựng được ít vốn sở hữu hơn. Khoản nợ gốc sau 10 năm sẽ vào khoảng $350,000 đối với khoản thế chấp thanh toán cố định, nhưng sẽ là $393,000 đối với khoản thế chấp thanh toán dần dần.
Khoản thế chấp thanh toán theo từng giai đoạn có thể có ý nghĩa đối với những người mua nhà lần đầu vì hầu hết mức tăng thu nhập trọn đời xảy ra ở độ tuổi từ 25-45. Với khoản thế chấp thanh toán cố định, những người mua nhà trẻ tuổi đang phải trả quá nhiều vào thời điểm bắt đầu thế chấp, trong khi những chủ nhà lớn tuổi lại trả quá ít vào thời điểm cuối, so với thu nhập cả đời của họ. Một khoản thế chấp thanh toán theo từng giai đoạn sẽ phù hợp hơn với thu nhập và chi phí của hộ gia đình trong suốt cuộc đời.
Một khoản thế chấp thanh toán theo từng giai đoạn khác với các “khoản thế chấp kỳ lạ” đã gây ra bong bóng nhà đất năm 2006-2008. Đầu tiên, các khoản thế chấp thanh toán theo từng giai đoạn đã được Sở Quản Lý Nhà Ở Liên Bang sử dụng thành công trong nhiều năm. Thứ hai, những khoản thế chấp này sẽ được cung cấp bởi Fannie Mae và Freddie Mac, điều này có thể đảm bảo chúng có giá phải chăng trong toàn bộ thời gian tăng trưởng thanh toán.
Bảo lãnh của Fannie và Freddie cũng sẽ đảm bảo rằng các tổ chức tài chính sẵn sàng thực hiện các khoản vay này. Thứ ba, các khoản thế chấp thanh toán dần dần sẽ chỉ dành cho những người đi vay hiện không sở hữu nhà, vì vậy chúng sẽ không tràn ngập thị trường nhà ở.
Giới trẻ Mỹ ngày càng cần được giúp đỡ để leo lên được bậc đầu tiên của thang sở hữu nhà ở. Dù một khoản thế chấp thanh toán theo từng giai đoạn không phải là giải pháp hoàn hảo cho cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng mỗi thứ đều có ích. (Ng.Tr) [kn]
