ORANGE COUNTY, California (NV) – “Kính xuyên thấu” xem xét các xu hướng kinh tế và địa ốc qua hai lăng kính riêng biệt: Người lạc quan gọi là “chiếc ly đầy một nửa” và người bi quan thì gọi là “chiếc ly vơi một nửa.”
Theo trang mạng “SilliconValley.com,” nổi bật là tiểu bang California có sáu trong số 10 quận hạt trên toàn nước Mỹ có nguy cơ sụt giảm giá nhà cao nhất.
Nghiên cứu của Attom về thị trường nhà ở “dễ bị tổn thương nhất” trước sự sụt giảm giá dựa trên các phép đo kinh tế quý đầu tiên như khả năng chi trả (các khoản vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà) các khoản vay trong quá trình tịch thu tài sản thế chấp và tỷ lệ thất nghiệp.
Giá nhà bất ổn nhất ở California nằm ở nơi nào?
Các quận hạt có nguy cơ cao ở California là những khu vực ít dân cư ở phía Bắc. Giá nhà ở đây có thể đã bị đẩy ra khỏi sự cân bằng kinh tế bởi những người lao động ở xa đang tìm kiếm những căn nhà rẻ hơn để sống cách xa các trung tâm việc làm của Bay Area.
Quận hạt San Joaquin là nơi có rủi ro cao nhất trên toàn quốc trong số 590 quận hạt được theo dõi bởi phân tích này, với những người địa phương tìm mua cần chi tiêu 58% thu nhập để mua căn nhà có giá trung vị (median) là $505,000. Quận hạt có 6.7% số khoản vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.11% số nhà đang trong quá trình bị tịch thu và 7.2% thất nghiệp. Năm thị trường có rủi ro cao khác từ California.
Merced xếp thứ 2: 49% thu nhập để mua căn nhà giá $378,000, 6.5% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.14% nhà bị tịch thu, 11.6% thất nghiệp.
Madera xếp thứ 4: 53% thu nhập để mua căn nhà giá $415,000, 6% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.13% nhà bị tịch thu, 9% thất nghiệp.
Butte xếp thứ 5: 43% thu nhập để mua căn nhà giá $340,000, 8.3% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.12% nhà bị tịch thu, 6.4% thất nghiệp.
Kings xếp thứ 9: 40% thu nhập để mua căn nhà giá $310,000, 8.6% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà,, 0.1% nhà bị tịch thu, 10.1% thất nghiệp.
Solano xếp thứ 10: 56% thu nhập để mua căn nhà giá $553,000, 6.3% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.1% nhà bị tịch thu, 5.3% thất nghiệp.
Tuy nhiên, vẫn có tin tốt là phần lớn các quận có rủi ro thấp của tiểu bang là những nơi có thị trường địa ốc lớn nhất.
Quận hạt Santa Clara xếp thứ 363 trên 590, thứ hạng tốt nhất của tiểu bang, với 57% thu nhập địa phương cần thiết để mua căn nhà trung vị trị giá $1.45 triệu, 1.6% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.03% nhà bị tịch thu và 4.1% thất nghiệp.
Rủi ro thấp thứ hai là quận hạt Imperial xếp thứ 359, với 43% thu nhập cần thiết để mua một căn nhà trị giá $331,000, 3.3% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.01% nhà bị tịch thu, tỷ lệ thất nghiệp 16.4%.
Các quận hạt có rủi ro thấp khác…
Marin xếp thứ 307: 103% thu nhập để mua căn nhà trị giá $1.35 triệu, 3.4% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.04% nhà bị tịch thu, 3.7% thất nghiệp.
Orange xếp thứ 297: 95% thu nhập để mua căn nhà trị giá $1.1 triệu, 1.7% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.05% nhà bị tịch thu, 3.9% thất nghiệp.
Santa Cruz xếp thứ 269: với 97% thu nhập để mua một căn nhà trị giá $945,000, 2.8% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.01% nhà bị tịch thu, 7.5% thất nghiệp.
San Diego xếp thứ 267: 71% thu nhập để mua một căn nhà trị giá $840,000, 2% vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà, 0.04% nhà bị tịch thu, 4.4% thất nghiệp.
So sánh rủi ro của California với toàn quốc
California nhìn chung có vẻ rủi ro hơn khi so sánh với toàn quốc khi so sánh 35 quận hạt của tiểu bang trong nghiên cứu với 555 quận hạt ở những nơi khác, dựa trên kết quả trung vị.
Xếp hạng rủi ro: Rủi ro trung vị theo quận ở California là thứ 70 so với 310.
Thu nhập cần thiết để mua nhà: California cần nhiều hơn với 60% so với 35% ở những nơi khác.
Các khoản vay thế chấp lớn hơn giá trị nhà : Ít rắc rối hơn ở California với 4.3% so với 6.1% ở nơi khác.
Nhà bị tịch thu: Về cơ bản là giống nhau, khoảng 0.065%.
Thất nghiệp: ở California cao hơn, 5.1% so với 3.6% ở nơi khác.
“Điều này không có nghĩa là bất kỳ thị trường nào cũng đang phải đối mặt với sự suy giảm sắp xảy ra. Mà nó giống như thước đo những khoảng trống dễ bị tổn thương hơn,” CEO của Attom là Rob Barber cho biết.
“Tuy nhiên, với việc thị trường nhà đất chậm lại trong năm qua, một số khu vực đô thị lớn dường như có vị trí tốt hơn đáng kể so với những khu vực khác khi chống chọi với kịch bản thị trường đạt đỉnh và thoái trào.” (Ng.Tr) [kn]
