ORANGE COUNTY, California (NV) – Khi bà Kamala Harris, phó tổng thống, và cũng đang là ứng cử viên tranh cử chức tổng thống 2024, tuyên bố ý định lập kế hoạch hỗ trợ $25,000 cho những người mua nhà lần đầu tiên có thu nhập thấp để trả trước thì những người chỉ trích đã than thở.
Theo tạp chí Forbes, đây là vấn đề chính đáng để cân nhắc. Tuy nhiên, đó là rủi ro mang tính lý thuyết bởi vì có nhiều ví dụ về cách thức các chương trình chính phủ ở nhiều cấp độ khác nhau lâu nay như vậy vẫn đang hoạt động.
Mong muốn mua nhà xuất phát từ hai hướng. Một là, mọi người được bảo rằng, là để xây dựng sự giàu có. Điều này có vẻ hợp lý và mọi người thực sự tăng giá trị tài sản ròng của mình theo cách đó.
Tuy nhiên, căn nhà bạn sở hữu hầu như luôn là nơi bạn sống. Đây không phải là một địa ốc có thể vứt bỏ theo ý thích vì sau đó bạn cần tìm một nơi khác để sống. Đây không phải là một tài khoản hưu trí hay quỹ khẩn cấp.
Những giá trị đích thực nhất liên quan đến việc không thuê nhà. Không ai có thể đuổi bạn ra ngoài theo ý thích vì họ muốn thay thế bạn bằng một thành viên gia đình hoặc một người có thể trả nhiều tiền hơn.
Bạn phải trả lãi cho khoản vay thế chấp và bạn có thể thấy thuế hoặc bảo hiểm tăng, nhưng chi phí cơ bản cho căn nhà của bạn không tăng hàng năm như trường hợp thuê nhà.
Từ hệ thống FRED của Ngân Hàng Dự Trữ Liên bang St. Louis, cho thấy mức tăng trưởng theo năm của tiền thuê nhà ở chính.
Sau khi bạn mua nhà, giá nhà không tăng hàng năm như tiền thuê nhà. Mặc dù tiền thuê nhà hiện tại thấp hơn tiền thuê nhà trung bình, nhưng cuối cùng thì không phải vậy vì chúng vẫn tiếp tục tăng.
Tiền thuê nhà đang tăng chậm lại, nhưng vào năm 2023, chúng cao hơn gần 8% so với năm 2022. Với tốc độ đó, sử dụng quy tắc 70 (chia 70 cho tỷ lệ tăng để tìm ra thời gian trước khi giá trị của một thứ tăng gấp đôi), trong vòng chín năm, tiền thuê nhà của bạn sẽ tăng gấp đôi.
Thêm vào đó, mỗi lần bạn chuyển đi, những yếu tố khác như phẩm chất căn nhà như nhau thì tiền thuê nhà sẽ tăng thêm.
Tuy nhiên, nhà cửa đã trở nên đắt đỏ một cách vô lý. Sau đây là dữ liệu của Cục Thống Kê, một lần nữa thông qua St. Louis Fed, về giá bán nhà trung vị (median) tại Mỹ.
Trong quý 2 năm 2024, con số đó là $412,300. Ngay cả khi bạn đủ điều kiện để vay với trả trước 5%, bạn vẫn cần tốn thêm đáng kể với $20,614 chi phí đóng hồ sơ.
Theo CoreLogic, chi phí đóng hồ sơ vay thế chấp trung bình toàn quốc năm 2021 cho một căn nhà biệt lập gia bao gồm thuế chuyển nhượng là $6,905.
Đây là một vấn đề khó khăn nếu bạn không có đủ nguồn tài chính.
Người lần đầu sở hữu nhà có nghĩa là người chưa sở hữu nhà trong ba năm; cha/mẹ đơn thân trước đây chỉ sở hữu nhà với vợ/chồng cũ; người có căn nhà không có nền móng cố định; hoặc “người nội trợ bị bỏ rơi.”
Người thứ hai có nghĩa là trước đây là một ông bố hoặc bà mẹ nội trợ thất nghiệp hoặc làm việc bán thời gian, nay không còn nhận được sự hỗ trợ từ vợ/chồng và có kế hoạch tìm việc làm và bắt đầu sự nghiệp.
Lời kêu gọi của bà Harris về khoản hỗ trợ trả trước $25,000 cho những người mua nhà lần đầu tiên có thu nhập thấp đã khiến nhiều người nghiến răng nghiến lợi cho rằng điều đó là không khôn ngoan. Họ chắc chắn rằng điều đó sẽ làm tăng chi phí cho tất cả giá nhà.
Về mặt lý thuyết, mối lo ngại này không hoàn toàn sai. Theo một nghiên cứu của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang New York vào năm 2015, các trường học phụ thuộc nhiều vào những sinh viên học sinh được hưởng lợi từ tác động của việc tăng hạn mức viện trợ liên bang đã tăng học phí khoảng 65 cent cho mỗi viện trợ tài chính bổ sung mà Quốc Hội dành cho sinh viên.
Tuy nhiên, những người chỉ trích đang bỏ qua một vài điều. Người mua nhà từ các gia đình giàu có thường được hỗ trợ khi mua nhà lần đầu. Điều đó không khiến họ lo lắng sao?
Ngoài ra, họ đang hành động như thể các chương trình dành cho người mua nhà lần đầu thu nhập thấp như vậy đã không tồn tại ở cấp liên bang, tiểu bang và địa phương trong nhiều năm. Một bài báo của Forbes Advisor từ năm ngoái có một số danh sách mở rộng về các chương trình như vậy.
Nếu các nhà phê bình không giơ tay đầu hàng trong hoảng loạn trong nhiều thập niên, có lẽ họ nên thừa nhận rằng hỗ trợ trả trước không phải là mối nguy hiểm khủng khiếp, đặc biệt là khi các bên cho vay thế chấp, không phải người bán, biết người mua lấy tiền từ đâu.
Người bán không biết liệu đây có phải là trường hợp họ có thể tăng giá bán hay không và việc đặt giá chào bán là một quyết định nhạy cảm và phức tạp hơn nhiều. (Ng.Tr) [kn]
