ORANGE COUNTY, California (NV) – Ý tưởng về khoản vay thế chấp 50 năm mà Tổng Thống Donald Trump đề xuất khi mới nghe qua thì có vẻ rất hấp dẫn với người mua nhà, bởi vì giúp giảm khoản tiền phải trả hàng tháng và tạo cơ hội cho nhiều người bước vào thị trường hơn. Tuy nhiên, thực tế thì thị trường lại không vận hành đơn giản như vậy.
Theo trang GOBankingRates, khi nhiều người mua cùng tranh giành để mua một số lượng nhà hạn chế, sự cạnh tranh có thể đẩy giá lên cao. “Khoản vay thế chấp 50 năm sẽ làm tăng sức mua, thường khiến giá nhà tăng vì mở rộng nhóm người mua đủ điều kiện,” Matt Brown, địa ốc viên của William Raveis Real Estate, giải thích.
Ở các thị trường có nhu cầu cao, khi người mua có khả năng trả nhiều hơn, họ sẽ xuống tiền để mua. Nhưng câu hỏi đặt ra là: liệu khả năng chi trả cũng được cải thiện ở một số nơi khác?
Phoenix
Có vài thành phố đã tăng nguồn cung nhà ở nhanh hơn tốc độ tăng dân số, giúp kéo giá nhà giảm xuống. Zillow báo cáo giá nhà trung bình ở Phoenix đã giảm 4.5% trong năm qua.
“Những nơi dễ dàng xây nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường sẽ duy trì khả năng chi trả tốt hơn,” Brown nói thêm. “Các đô thị như Phoenix là ví dụ điển hình cho thấy nguồn cung nhà ở rất linh hoạt.”
Austin, Texas
Austin có thể trở nên dễ mua hơn vì lý do tương tự.
Austin là thành phố bùng nổ trong đại dịch và ngay sau đó là làn sóng xây dựng ồ ạt nở rộ. Một báo cáo của Redfin trong năm 2025 cho thấy Austin ghi nhận mức tăng nguồn cung nhà xây mới cao thứ hai so với thời điểm trước đại dịch, tăng 69.0%.
Điều này lý giải nguyên nhân chính của việc giá nhà tại đây đã bị giảm 6.7% trong năm qua.
Denver
Nhiều người thắc mắc rằng thành phố nào có mức tăng nguồn cung nhà mạnh nhất kể từ trước đại dịch? Thành phố đó chính là Denver, nơi lượng nhà rao bán đã tăng 100.0%.
Sự bùng nổ này không phải ngẫu nhiên. Giá nhà Denver từng vượt xa mức thu nhập của người dân bản địa, và đó cũng là nguyên do góp phần khiến giá nhà nơi này giảm 4.3% trong năm qua.
“Người mua không những đã kéo căng khả năng tài chính hết mức có thể, hơn nữa giá trị nhà thì tăng nhanh hơn thu nhập rất nhiều,” Brett Johnson, địa ốc viên kiêm chủ sở hữu của New Era Home Buyers, cho biết. “Nếu thời hạn khoản vay kéo dài thành 50 năm, thoạt trông thì có vẻ như giúp tăng khả năng chi trả, nhưng thực chất chỉ làm phơi bày khoảng cách rộng lớn giữa giá nhà và thu nhập thực tế của người dân.”
Orlando, Florida
Một xu hướng cũng diễn ra tương tự tại nhiều thành phố ở Florida, nơi nguồn cung nhà tăng nhanh hơn dân số. Điều này có thể ngăn giá nhà tăng mạnh, ngay cả khi khoản vay 50 năm giúp người mua dễ chạm tay tới thị trường hơn.
Hai thành phố là Tampa và Miami đều chứng kiến mức tăng nguồn cung nhà ở đáng kể. Nhưng không nơi nào khác ở Florida bùng nổ như đã xảy ra ở Orlando, nơi Redfin ghi nhận nguồn cung tăng 44.2% so với giai đoạn trước đại dịch. Orlando đứng thứ 8 ở Mỹ, và điều này góp phần khiến giá nhà giảm 4.5% trong năm qua.
Cleveland
Cleveland không chứng kiến có sự bùng nổ xây dựng mới. Nhưng thành phố này đã mất dân cư trong gần 75 năm và chỉ mới chấm dứt đà giảm dân số vài năm trở lại đây theo dữ liệu của Sở Thống kê.
Nói cách khác, Cleveland đang “dư nhà” và có mức giá rất dễ chịu. Giá nhà trung bình ở đây chỉ $111,728, chưa đến một phần ba mức bình quân quốc gia là $360,727 theo Zillow.
“Một khoản vay 50 năm có thể khiến các thành phố vốn đã dễ mua trở nên càng dễ mua hơn nữa, trong khi các thành phố đắt đỏ lại càng đắt hơn. Điều đó có thể khiến người dân chuyển đến những nơi họ thật sự muốn sống, từ đó giảm nhu cầu ở các khu vực vốn đã rẻ và ít người muốn đến,” Adam Hamilton của REI Hub nhận định. (Ng.Tr) [kn]
