ORANGE COUNTY, California (NV) – Một chương trình trợ cấp hào phóng thời Tổng Thống Joe Biden, từng giúp những người chậm trả vay mua nhà giữ được nhà, gần đây đã bị thu hẹp. Số vụ tịch thu gia tăng đang phát đi tín hiệu cảnh báo về những hệ lụy có thể sắp xuất hiện.
Số căn nhà có hồ sơ tịch thu tại Mỹ trong Tháng Ba tăng 28% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu của ATTOM Data Solutions. Dù vẫn thấp hơn mức của năm 2019, xu hướng hiện nay cho thấy khoảng cách đó có thể nhanh chóng bị rút ngắn.
Chủ nhà có khoản vay mua nhà được Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA), nếu gặp khó khăn tài chính, có thể đăng ký gói trợ cấp gọi là “partial claim” để thanh toán phần nợ quá hạn. Một số người vay cũng có thể được điều chỉnh khoản vay để khoản trả hàng tháng trở nên dễ xoay xở hơn.
Trong đại dịch, Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị đã gỡ bỏ giới hạn về số lần người vay có thể nhận các khoản hỗ trợ “partial claim” này. Hạn chế duy nhất là tổng số tiền trợ cấp không được vượt quá 30% số dư còn lại của khoản vay mua nhà.
Nhiều người dùng chương trình này là những người đang thật sự gặp khó khăn, tuy nhiên cũng có người lợi dụng. Mark McDonough, đối tác quản lý của công ty tư vấn Assume Loans, đã phát hiện một số trường hợp chủ nhà nhiều lần nhận trợ cấp trong hồ sơ công khai.
Một người mua căn nhà trị giá $430,000 tại Woburn vào năm 2019 đã nhận 5 khoản “partial claim,” tổng cộng $96,000, tính đến năm 2021. Khoản này không bị xóa mà được cộng vào dư nợ dưới dạng quyền lưu giữ thứ cấp; người vay phải hoàn trả khi khoản vay đáo hạn, khi tái cấp vốn hoặc khi bán nhà.
Tuy nhiên, vì phần nợ quá hạn này không tính lãi, người chủ nhà thực chất đã được vay $96,000 không lãi suất trong suốt thời hạn khoản vay mua nhà.
Cơ chế này nay đã không còn. Sau khi chính quyền Donald Trump siết quy định, từ Tháng Mười năm ngoái, người vay chỉ được ghi danh một lần “partial claim” hoặc điều chỉnh khoản vay mỗi hai năm. Đồng thời, họ phải trả đủ ba kỳ liên tiếp mới đủ điều kiện nhận hỗ trợ giải quyết nợ quá hạn. Mục tiêu là buộc người vay chứng minh khả năng trả nợ dài hạn; những ai không đáp ứng sẽ thấy tên xuất hiện trong dữ liệu thông tin về tịch thu nhà.
Liệu làn sóng buộc bán nhà sắp tới có kéo giá nhà đi xuống hay không còn tùy diễn biến thị trường. Áp lực hiện tập trung ở nhóm vay FHA Loans, vốn gồm nhiều người mua lần đầu và người thu nhập thấp, nhưng nhóm này chỉ chiếm khoảng 10% tổng số khoản vay mua nhà tại Mỹ.
Theo ông John Comiskey, sáng lập Reverse Engineering Finance, đến Tháng Ba có 11,6% người vay FHA đã chậm trả. Con số thực tế có thể cao hơn, do một số khoản vay rủi ro nhất đã bị loại khỏi dữ liệu chứng khoán bảo đảm bằng vay mua nhà của Ginnie Mae.
Từ trao đổi với các chuyên gia cho vay FHA, ông Comiskey ước tính có thể tới một nửa số người chậm trả nghiêm trọng sẽ không đủ khả năng trả ba kỳ liên tiếp theo quy định mới. Nếu vậy, khoảng 250,000 người có thể mất nhà trong 12 đến 18 tháng tới, qua các hình thức bán tự nguyện, bị tịch thu hoặc bán lỗ.
Ông Comiskey nhận định, khó khăn của người vay đã kéo dài nhiều năm, nhưng các biện pháp hỗ trợ đã trì hoãn quá trình điều chỉnh. “Nước bị chặn sau con đập rồi cũng phải được xả ra.”
Tùy khu vực, một số người vay vẫn có thể tránh được thiệt hại nếu giá nhà còn tăng. Khi đó, phần giá trị tích lũy có thể đủ để họ bán nhà và trả nợ.
Ví dụ, căn nhà mua $430,000 tại Woburn hiện có dư nợ hơn $500,000, bao gồm cả nợ quá hạn. Theo McDonough của Assume Loans, căn này vẫn có thể bán khoảng $625,000 nhờ thị trường địa phương còn nóng.
Ngược lại, tại Lee County, một căn nhà mới xây mua từ D.R. Horton với giá $394,000 năm 2022 đã bị tịch thu đầu năm nay và hiện được rao bán lại với giá $270,000. Mức giá này gây áp lực giảm giá nhà lên toàn khu. Dữ liệu của Zillow cho thấy một căn tương tự gần đó vừa được mua với giá $376.000.
Các vụ tịch thu nhà vì vậy không chỉ gây thiệt hại cho người mất nhà mà còn có thể kéo giá trị bất động sản của cả khu vực đi xuống. (Ng.Tr) [kn]
