ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường địa ốc Mỹ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh tại một số khu vực, khi giá bán nhà trung vị (median) đã giảm tại khoảng một phần ba các khu đô thị lớn trong năm nay.
Trong ba tháng đầu năm 2026, giá nhà giảm tại 39 trên tổng số 129 thành phố lớn nhất nước Mỹ, theo dữ liệu của ATTOM Data Solutions. Nhiều khu vực giảm giá tập trung ở Florida, California và các tiểu bang vùng Tây Nam. Mức giảm mạnh nhất thuộc về Cape Coral Fort Myers ở Florida, nơi giá trung vị (median) giảm 9%, xuống còn $341,250 so với cùng kỳ năm trước.
Không ít thành phố hiện giảm giá từng là điểm nóng trong thời đại dịch, như Austin, Texas. Ngoài ra, chi phí bảo hiểm nhà và thuế địa ốc tăng cũng đang tạo thêm áp lực lên giá nhà tại một số khu vực, theo ông Jake Krimmel.
Ông Krimmel cho biết nếu chỉ nhìn vào những nơi giá đang đi xuống, phần lớn nằm ở các đô thị miền Nam và miền Tây, trong đó Florida là trường hợp nổi bật. Theo ông, diễn biến này gắn với làn sóng tăng nóng trong đại dịch và nay là quá trình hạ nhiệt, trở lại với mặt bằng thực tế hơn.
Ông Bryce Ocepek, giám đốc chi nhánh của Coldwell Banker tại Đông Bắc Florida, cho biết nhà vẫn có thể bán nhanh nếu định giá đúng. Ngược lại, nếu giá chào ban đầu quá cao, căn nhà thường phải giảm giá nhiều lần, kéo dài thời gian rao bán và cuối cùng bị người mua ép giá.
Chi phí bảo hiểm cao đang làm suy yếu thị trường Florida
Florida nhiều năm qua có mức phí bảo hiểm nhà cao nhất nước Mỹ, theo Insurify. Năm ngoái, phí bảo hiểm trung bình tại đây tăng 18%, lên $8,292, chủ yếu do rủi ro bão.
Phân tích của Insurify cho thấy chi phí cao nhất tập trung ở miền Nam tiểu bang, nơi có nhiều nhà giá trị lớn và chịu rủi ro bão cao. Các quận có mức phí cao nhất gồm Monroe với $22,436, Miami Dade với $15,715 và Palm Beach với $14,235.
Ông Ocepek cho biết phí bảo hiểm tăng vọt sau khi một số khu vực được đánh giá lại rủi ro ngập lụt sau bão. Trong thực tế, đã có trường hợp chủ nhà phải bán nhà vì bảo hiểm bị hủy hoặc chi phí tăng vượt khả năng chi trả.
Theo dữ liệu của Federal Reserve Bank of St. Louis, giá nhà tại khu vực Cape Coral Fort Myers đạt đỉnh vào đầu năm 2023. Ngoài khu vực này, các thành phố khác ở Florida như Ocala, Lakeland Winter Haven và Naples Immokalee Marco Island cũng ghi nhận giá giảm trong đầu năm 2026.
Ông Ocepek lưu ý rằng những căn nhà không thể mua bảo hiểm do thiệt hại bão thường mất giá mạnh, không chỉ giảm nhẹ vài phần trăm. Điều này cũng có thể làm dữ liệu bị lệch, khi một số khu vực chịu thiệt hại nặng, trong khi nơi khác vẫn giữ được giá tùy mức độ ảnh hưởng của bão.
Một cuộc khảo sát của Sáng Kiến Thăm Dò Kinh Doanh và Kinh Tế thuộc Florida Atlantic University cho thấy gần một nửa người dân Florida đang cân nhắc rời tiểu bang vì chi phí sinh hoạt cao, và khoảng 8 trên 10 người lo ngại về khả năng mua nhà.
Thị trường đang nghiêng dần về phía người mua
Dù vậy, không phải nơi nào giá cũng giảm. Một số thành phố, đặc biệt ở vùng Rust Belt, vẫn ghi nhận tăng giá vì trước đó không trải qua đợt tăng nóng. Chẳng hạn, tại Detroit, giá nhà trong quý đầu năm 2026 tăng khoảng 17%, lên $259,000.
Trên phạm vi toàn quốc, thị trường đang dần chuyển sang trạng thái có lợi hơn cho người mua. Điều này giúp những người từng bị đẩy ra ngoài thị trường trong vài năm qua có thêm cơ hội quay lại, theo ông Krimmel.
Ông cho biết trong mùa Xuân này, người mua được hưởng lợi từ chi phí vay có phần thấp hơn, giá nhà trung vị bắt đầu giảm và nguồn cung tăng lên.
Lãi suất vay mua nhà hiện quanh mức 6.3%, cao hơn nhiều so với mức 3% trong thời đại dịch, nhưng thấp hơn mức trung bình 6.8% của một năm trước, theo dữ liệu của Freddie Mac.
Theo ông Krimmel, người bán đang bước vào thị trường với kỳ vọng thực tế hơn. Tháng Tư là tháng thứ sáu liên tiếp giá niêm yết giảm so với cùng kỳ năm trước, cho thấy xu hướng định giá thấp hơn đang hình thành. Tuy vậy, ông cho rằng chưa thể xem đây là dấu hiệu thị trường phục hồi hoàn toàn, mà đúng hơn là quá trình từng bước trở lại trạng thái bình thường (Ng.Tr) [kn]
