ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhiều người mua nhà nghĩ rằng chọn khoản vay lãi suất cố định là đã giữ được chi phí nhà ở trong tầm kiểm soát. Nhưng thực tế không phải như vậy.
Ngoài khoản trả hằng tháng cho ngân hàng, chủ nhà còn phải gánh nhiều khoản khác như điện nước, thuế nhà đất, bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa. Những chi phí này không cố định và có thể tiếp tục tăng sau khi khoản vay đã được chốt, theo khảo sát và phân tích của Clever Real Estate công bố Tháng Ba, 2026, đăng trên Barron’s ngày 21 Tháng Năm.
Một chủ nhà trung bình ở Mỹ phải chi khoảng $23,686 mỗi năm cho các chi phí ngoài khoản trả vay mua nhà. Nếu tính thêm phí hiệp hội chủ nhà, tức HOA, tổng chi phí này có thể lên gần $28,000 mỗi năm, cao hơn cả khoản trả vay mua nhà trung bình hằng năm, khoảng $25,000.
Một khảo sát riêng của Jobber thực hiện trong Tháng Năm với 1,000 chủ nhà, cũng cho thấy 60% người mới mua nhà nói chi phí sở hữu nhà cao hơn nhiều so với dự tính ban đầu.
Ông Zachary Mineur, chuyên gia hoạch định tài chính kiêm giám đốc đầu tư của Independence Square Advisors, cho rằng sai lầm lớn của nhiều người mua là tưởng khoản vay lãi suất cố định đồng nghĩa với chi phí sở hữu nhà cũng sẽ cố định. Theo ông, thuế nhà đất và bảo hiểm không cố định, trong khi hai khoản này thường chiếm hơn 20% tổng chi phí nhà ở hằng tháng.
Báo cáo của Clever Real Estate ước tính các khoản chi trung bình mỗi năm gồm: điện nước $7,679; bảo trì $5,162; phí HOA $4,196; cải tạo nhà $3,929; thuế nhà đất $3,580; và bảo hiểm chủ nhà $3,336.
Không phải chủ nhà nào cũng trả đủ tất cả các khoản này mỗi năm. Tuy nhiên, nhiều chi phí gắn với việc sở hữu nhà có xu hướng tăng theo thời gian, ngay cả khi khoản lãi vay mua nhà vẫn được giữ nguyên.
Một số khoản chi ngoài tiền vay đang tăng nhanh. Theo Chỉ Số Giá Tiêu Dùng, chi phí năng lượng hộ gia đình trong Tháng Tư tăng 6.5% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn đáng kể mức lạm phát chung 3.8% của toàn bộ hàng hóa và dịch vụ trong chỉ số này.
Bảo hiểm chủ nhà cũng tăng mạnh, một phần vì chi phí xây lại nhà cao hơn và rủi ro khí hậu ngày càng lớn, từ bão, lũ lụt đến cháy rừng. Theo Insurify, phí bảo hiểm nhà trung bình tăng 12% trong năm 2025 và có thể tăng thêm 4% trong năm 2026.
Thuế nhà đất cũng thường tăng lên theo thời gian. Theo công ty phân tích địa ốc ATTOM, hóa đơn thuế nhà đất trung bình đối với nhà biệt lập tăng 3.7% trong năm 2025. Cả thuế nhà đất lẫn bảo hiểm đều liên quan một phần đến giá trị căn nhà, trong khi giá nhà về lâu dài thường tăng.
Ông Thomas Ravert, chuyên gia hoạch định tài chính ở New York, nói chi phí vận hành một căn nhà luôn chịu ảnh hưởng từ lạm phát, chính sách thuế địa phương, thị trường bảo hiểm, tiền công thợ, giá vật liệu, giá năng lượng và rủi ro khí hậu. Vì vậy, người mua không nên đồng nhất khoản vay cố định bằng một khoản ngân sách nhà ở cố định.
Các chuyên gia cảnh báo rằng người mua nếu chỉ nhìn vào khoản trả vay mua nhà hằng tháng sẽ có thể gặp thiếu hụt tài chính sau khi dọn vào ở. Ông Jeffrey Judge, chuyên gia hoạch định tài chính ở Maryland, kể lại trường hợp một khách hàng mua nhà gần sát mức ngân hàng chấp thuận cho vay. Ban đầu, khoản vay vẫn vừa với ngân sách. Sau đó, hóa đơn thuế nhà đất tăng lên $8,400, phí bảo hiểm tăng 22% khi gia hạn, và máy nước nóng bị hỏng chỉ tám tháng sau khi dọn vào ở đã khiến khoản dự trù tài chính của gia đình trở nên căng thẳng.
Ông Ravert khuyên người mua nên chuẩn bị quỹ dự phòng bảo trì và sửa chữa trước khi mua nhà. Theo ông, chủ nhà nên để riêng khoảng 1% đến 3% giá trị căn nhà mỗi năm cho các khoản này. Nhà cũ hoặc nhà nằm trong khu vực có rủi ro khí hậu cao nên tính mức dự phòng cao hơn.
Nói cách khác, nếu người mua dồn hết tiền vào khoản trả trước và chi phí hoàn tất giao dịch, họ có thể vẫn mua được nhà, nhưng sẽ mất phần linh hoạt tài chính sau đó. Đây thường là lúc bắt đầu nảy sinh cảm giác hối tiếc sau khi mua nhà. (Ng.Tr) [T.C.]
