SACRAMENTO, California (NV) – Dự Luật SB 1007 sẽ hạ mức trần tăng phí hàng năm của các hội chủ nhà (HOA) từ 20% xuống 8%, nhưng đề xuất này đang gây chia rẽ ngay trong nội bộ đảng Dân Chủ, theo trang tin CalMatters ngày 24 Tháng Sáu.
Phí HOA tăng quá nhanh trở thành gánh nặng đối với nhiều chủ nhà ở California. Nay, các thượng nghị sĩ tiểu bang đang xem xét một giải pháp. Đó là giới hạn mức tăng hàng năm của các khoản phí này.
HOA là viết tắt của “Homeowners Association,” thường được hiểu là hội chủ nhà hoặc hội quản trị khu nhà. Đây là mô hình phổ biến tại các chung cư, khu townhouse hoặc khu dân cư có tiện ích chung. Chủ nhà đóng phí hằng tháng để trang trải các khoản như bảo trì, sửa chữa, bảo hiểm, hồ bơi, clubhouse, sân golf, hoặc quỹ dự phòng cho những hạng mục lớn như sửa mái nhà, thang máy, hệ thống nước, và điện.
SB 1007 do Thượng Nghị Sĩ Caroline Menjivar (Dân Chủ-Van Nuys) đề xuất. Dự luật sẽ giới hạn mức tăng phí HOA hằng năm ở mức tối đa 8%, trừ khi được các thành viên trong HOA bỏ phiếu chấp thuận mức tăng cao hơn.
Theo luật hiện hành, HOA có thể tăng phí hằng năm đến 20% mà không cần chủ nhà bỏ phiếu.
“Dự luật này nhằm giúp chủ nhà có thông tin để hiểu họ sẽ phải trả bao nhiêu,” bà Menjivar nói trong một phiên điều trần hồi Tháng Ba.
HOA ngày càng phổ biến
HOA hiện nay gần như trở thành một phần quen thuộc của thị trường nhà ở Mỹ.
Theo Cục Thống Kê Dân Số Hoa Kỳ, trên toàn quốc, 67% nhà biệt lập mới xây trong năm 2024 nằm trong các khu có HOA, tăng mạnh so với 46% hồi năm 2009. Tại California, hơn một phần ba cư dân sống trong khu có HOA, bao gồm khoảng 65% chủ nhà.
California cũng là một trong những tiểu bang có mức phí HOA trung vị (median) hằng tháng cao nhất nước, gần $300 một tháng. Tại vùng Vịnh San Francisco và Los Angeles, nhiều chủ nhà có thể phải trả cao hơn nhiều, thậm chí đến vài ngàn đô la mỗi tháng.
Trong một HOA, các chi phí bảo trì, sửa chữa, và bảo hiểm được chia cho các chủ nhà. Hội đồng quản trị, do cư dân bầu ra, quyết định ngân sách hằng năm. Một phần tiền được dùng cho bảo trì thường xuyên, phần khác được đưa vào quỹ dự phòng cho các dự án lớn.
HOA cũng có quyền tự quản. Cư dân bầu ra ban quản trị, đặt ra, và thi hành các quy định riêng, từ màu sơn nhà được phép dùng cho đến loại cây được trồng trong khu nhà.
Người ủng hộ SB 1007: Chủ nhà cần được bảo vệ
Các nhóm bảo vệ người tiêu dùng và giới môi giới địa ốc ủng hộ SB 1007 cho rằng đây có thể là biện pháp giúp các gia đình thu nhập thấp và trung bình bớt bị siết chặt trong bối cảnh chi phí nhà ở, lãi suất vay mua nhà, xăng, và thực phẩm đều tăng.
Những người ủng hộ nêu trường hợp một cư dân ở Walnut Creek phải trả $1,500 tiền HOA mỗi tháng. Khi cộng thêm bảo hiểm condo và thuế nhà đất, các khoản này hiện còn cao hơn tiền trả nợ mua nhà của ngân hàng (mortgage) hằng tháng của ông.
Bộ Gia Cư Hoa Kỳ và nhiều chuyên viên tài chính thường khuyến nghị người dân không nên dùng quá 30% thu nhập hằng tháng cho chi phí nhà ở. Nhưng theo bà Marjorie Murray, chủ tịch Center for California Homeowner Association Law, phí HOA tăng mạnh đang khiến nhiều người khó giữ được mức 30% này.
“Điều này không thể kéo dài. Chỉ riêng khoản phí thường kỳ, nếu tăng 20%, sẽ tăng gấp đôi trong bốn năm và gấp ba trong năm năm,” bà Murray nói tại phiên điều trần hồi Tháng Ba. “Không có lương, tiền An Sinh Xã Hội hay tiền hưu nào tăng theo những tỉ lệ như vậy cả.”
HOA từ lâu gây tranh cãi vì các khoản phạt nặng và những vụ kiện bị cho là mang tính trả đũa. Trong bối cảnh khủng hoảng khả năng mua nhà, các thượng nghị sĩ California đưa ra nhiều đề xuất nhằm kiểm soát thẩm quyền của HOA. Một luật mới đã giới hạn tiền phạt ở mức $100 cho mỗi vi phạm.
Một dự luật khác, được gọi là “HOA Transparency Act”, tức đạo luật minh bạch HOA, muốn buộc các hội này hoạt động gần giống chính quyền địa phương hơn trong việc công khai hồ sơ và họp hành. Theo đề xuất đó, HOA phải tạo điều kiện để thành viên dễ tham dự các cuộc họp hơn, đồng thời các quyết định kỷ luật không được đưa ra sau cánh cửa đóng kín.
Một đề xuất khác yêu cầu HOA phải để dành tiền trong quỹ tiết kiệm, nhằm giảm nguy cơ cư dân bị buộc đóng những khoản phí đặc biệt một lần rất lớn để sửa chữa các hạng mục lớn. Vấn đề này thường gặp ở các chung cư cũ. Giới xây dựng và môi giới địa ốc ủng hộ đề xuất này.
Người phản đối SB 1007: Giới hạn mức HOA quá thấp có thể gây hậu quả
Theo dự luật của bà Menjivar, HOA vẫn có thể tăng phí hơn 8% mỗi năm nếu cần trang trải chi phí, nhưng phải được các chủ nhà bỏ phiếu chấp thuận.
Ông Sanjay Wagle, đại diện vận động của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc California, nói giới địa ốc tin rằng chủ nhà sẽ biết bảo vệ tài sản của mình. Theo ông, đa số sẽ không để mái nhà dột hoặc hệ thống nước hư hỏng không sửa chữa, vì điều đó làm giảm giá trị căn nhà.
“Giới địa ốc tin chủ nhà. Họ sẽ bảo vệ khoản đầu tư của mình,” ông Wagle nói.
Tuy nhiên, các nhóm xây dựng tỏ ra thận trọng hơn. Họ lo rằng nếu giới hạn mức tăng phí quá thấp, HOA có thể không đủ tiền để bảo trì tài sản.
Sự chia rẽ thể hiện rõ trong một phiên điều trần tại Thượng Viện California hồi Tháng Năm. Sáu thượng nghị sĩ Dân Chủ cùng đa số phe Cộng Hòa bỏ phiếu chống dự luật. Đây là điều khá hiếm trong Quốc Hội tiểu bang do đảng Dân Chủ kiểm soát, nơi các thượng nghị sĩ thường chọn không bỏ phiếu thay vì công khai chống dự luật của đồng viện.
Dù vậy, SB 1007 vẫn được Thượng Viện thông qua với tỉ lệ 24-13 và đã chuyển sang Hạ Viện, nơi dự luật còn chờ được xem xét trước khi có thể được đưa đến thống đốc ký ban hành.
Phe phản đối lo rằng đa số cư dân sẽ không dễ bỏ phiếu tăng mạnh phí HOA, dù việc tăng phí có thể cần thiết để bảo trì khu nhà. Khi HOA thiếu quỹ dự phòng, ngân hàng cũng có thể ngần ngại cho vay mua nhà trong khu đó.
Một số thượng nghị sĩ cũng bênh vực ban quản trị HOA, cho rằng nguyên nhân chính khiến phí tăng là chi phí điện, nước, bảo hiểm, và bảo trì đều leo thang.
“Tôi không nghĩ các thành viên hội đồng HOA đang hưởng lợi cá nhân hay thu nhiều hơn mức họ cần,” Thượng Nghị Sĩ Catherine Blakespear (Dân Chủ-Encinitas), người bỏ phiếu chống dự luật, nói.
Ông Henricks, sống cùng vợ và mèo trong một chung cư 88 căn, cũng có cùng mối lo.
Ông lo rằng nếu trần tăng phí bị hạ xuống, HOA sẽ rơi vào tình cảnh “không trả bây giờ thì cũng phải trả sau.” Chung cư hai tầng của ông được xây từ thập niên 1970 và đang cần những dự án tốn kém, trong đó có việc nâng cấp cả năm cái thang máy cũ.
“Đó là khoản chi lớn nhất mà chúng tôi đang phải lập quỹ dự phòng để trang trải,” ông Henricks nói.
Theo ông, giới hạn mức tăng phí có thể không làm chi phí biến mất. Thay vào đó, cư dân có thể phải gánh chịu những đợt tăng nhỏ nhưng thường xuyên hơn trong tương lai, thay vì vài đợt tăng lớn cách nhau nhiều năm.
Theo hồ sơ Quốc Hội, tác giả của SB 1007 đã yêu cầu không đưa dự luật ra thảo luận tại Hạ Viện để thông qua. Như vậy, SB 1007 chưa đi tới đâu cả. (T.C.) [đ.d.]
