ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở Mỹ được dự báo ổn định hơn trong nửa cuối năm 2026, song doanh số và nhu cầu mua nhà vẫn ở mức thấp do lãi suất vay cao, giá nhà đắt đỏ và nguồn cung hạn chế, theo TheStreet hôm Thứ Tư, 8 Tháng Bảy.
Trong Báo Cáo Triển Vọng Nhà Ở Giữa Năm, Goldman Sachs mô tả thị trường đang “ổn định nhưng vẫn trầm lắng.” Ngân hàng dự báo doanh số nhà cũ sẽ có biến động nhẹ trong sáu tháng cuối năm, trong khi giá nhà trên toàn quốc chỉ tăng 0.8% vào cuối Tháng Mười Hai so với cùng thời điểm năm ngoái.
Thị trường nhà ở đã trải qua nửa đầu năm khá yếu. Giá nhà tiếp tục ở mức cao, trong lúc lãi suất vay cố định 30 năm duy trì quanh 6.5%, khiến nhiều người mua trì hoãn kế hoạch. Nhiều chủ nhà cũng ngần ngại rao bán vì lo ngại phải chờ lâu hoặc phải giảm giá thì mới tìm được người mua.
Lãi suất duy trì quanh mức 6.5%
Freddie Mac cho biết lãi suất vay cố định 30 năm trung bình ở mức 6.49% trong tuần kết thúc ngày 9 Tháng Bảy, tăng từ 6.43% của tuần trước. Lãi suất đã dao động trong khoảng 6.36% đến 6.53% kể từ đầu Tháng Năm.
Mức lãi hiện nay cũng cao hơn đáng kể so với cuối Tháng Hai. Lãi suất trung bình từng giảm xuống 5.98% trong tuần kết thúc ngày 26 Tháng Hai, sau đó tăng trở lại giữa những biến động về lạm phát, thị trường trái phiếu và tình hình chiến sự Iran.
TheStreet nhận định triển vọng lãi suất trong nửa cuối năm phụ thuộc một phần vào diễn biến lạm phát và chính sách của Ngân Hàng Liên Bang (Fed). Lãi suất vay mua nhà chịu ảnh hưởng từ lợi suất trái phiếu dài hạn, trong lúc kỳ vọng về chính sách của Fed cũng tác động đến thị trường trái phiếu.
Vào thời điểm bài báo được công bố ngày 8 Tháng Bảy, công cụ CME FedWatch cho thấy thị trường nghiêng về khả năng Fed giữ nguyên lãi suất trong cuộc họp cuối Tháng Bảy tới, còn xác suất tăng lãi suất cao hơn tại các cuộc họp kế tiếp.
Các xác suất này thay đổi liên tục theo dữ liệu kinh tế. Sau báo cáo lạm phát Tháng Sáu được công bố ngày 14 Tháng Bảy, thị trường ước tính xác suất Fed giữ nguyên lãi suất trong cuộc họp Tháng Bảy là 84.5%, còn khả năng tăng 0.25 điểm % là 15.5%. FedWatch phản ánh giao dịch trên thị trường tương lai, thay vì một dự báo chính thức của Fed.
Hiệu ứng khóa lãi suất hạn chế nguồn cung
Goldman Sachs cho biết gần 80% người đang có khoản vay mua nhà được hưởng lãi suất thấp hơn mức thị trường hiện tại. Gần 60% có lãi suất thấp hơn ít nhất hai điểm %.
Khoảng cách này tạo ra hiệu ứng thường được gọi là “khóa lãi suất.” Một chủ nhà đang trả lãi suất khoảng 3% hoặc 4% sẽ phải chuyển sang khoản vay trên 6% nếu bán căn hiện tại rồi mua nhà khác. Cùng một số tiền vay, thay đổi này có thể làm khoản trả hằng tháng tăng thêm hàng trăm đô la.
Nhiều chủ nhà vì thế tiếp tục ở lại căn nhà hiện tại. Quyết định ấy làm giảm số nhà được đưa ra thị trường và hạn chế lựa chọn của người mua. Nguồn cung thấp cũng giúp giá nhà duy trì ở mức cao, dù nhu cầu đã suy yếu đáng kể so với giai đoạn đại dịch.
Tình trạng này gây khó khăn cho cả người mua nhà để ở và nhà đầu tư. Với lãi suất dao động quanh mức 6.5%, nhà đầu tư phải tìm được căn nhà có giá đủ thấp hoặc tiền thuê đủ cao để bù đắp chi phí vay, thuế địa ốc, bảo hiểm, sửa chữa và quản lý tài sản.
Doanh số chỉ tăng nhẹ
Goldman Sachs dự báo doanh số nhà cũ trong nửa cuối năm sẽ đạt tốc độ quy đổi theo năm khoảng 4.2 triệu căn. Mức này cao hơn 3% so với nửa đầu năm, nhưng thấp hơn 22% so với năm 2019.
Năm 2019, khoảng 5.34 triệu căn nhà cũ được bán tại Mỹ. Năm 2019 thường được dùng làm mốc so sánh vì đây là năm trọn vẹn cuối cùng trước đại dịch, trước giai đoạn lãi suất vay giảm xuống mức thấp kỷ lục và thị trường nhà ở biến động mạnh.
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), doanh số nhà cũ trong Tháng Sáu giảm 2.4% so với Tháng Năm. Nếu nhịp độ giao dịch này kéo dài suốt 12 tháng, tổng số nhà được bán sẽ tương đương 4.09 triệu căn.
Dù giảm theo tháng, doanh số vẫn cao hơn 2.8% so với Tháng Sáu năm ngoái. Giá bán trung vị (median) đạt mức kỷ lục $440,600, tăng 1.8% so với cùng kỳ năm 2025.
Kết quả Tháng Sáu thấp hơn mức 4.2 triệu căn mà giới kinh tế từng dự báo cho tháng này, song khá gần với tốc độ Goldman Sachs dự kiến cho toàn bộ nửa cuối năm. Điều đó cho thấy thị trường có thể cải thiện đôi chút mà vẫn còn xa mức hoạt động của năm 2019.
Nhu cầu mua nhà phục hồi hạn chế
Lãi suất cao tiếp tục làm giảm số người đủ khả năng mua nhà. Một khoản vay lớn hơn, cộng với thuế và bảo hiểm tăng, khiến nhiều hộ gia đình phải thu hẹp ngân sách hoặc tiếp tục thuê nhà.
Goldman Sachs nhận thấy một vài tín hiệu tích cực. Xu hướng dân số trong nước vẫn hỗ trợ nhu cầu dài hạn, còn các cuộc khảo sát cho thấy ý định mua nhà đã cải thiện. Tuy nhiên, ngân hàng dự báo nhu cầu trong quý ba và quý tư chỉ ở mức yếu.
Tăng trưởng thu nhập là một trở ngại khác. Cục Thống Kê Lao Động (BLS) cho biết tiền lương trung bình theo giờ của người lao động trong khu vực tư nhân tăng 3.5% trong Tháng Sáu so với một năm trước, lên $37.64. Tốc độ này đã giảm so với nhiều giai đoạn của năm 2025.
Lạm phát trong 12 tháng kết thúc vào Tháng Sáu cũng ở mức 3.5%. Vì vậy, tiền lương danh nghĩa tăng gần tương đương giá tiêu dùng, còn mức cải thiện sức mua thực tế của người lao động rất hạn chế.
Goldman Sachs cũng cho rằng nhập cư giảm sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. Số người mới đến ít hơn đồng nghĩa nhu cầu thuê nhà suy yếu đối với một số nhà đầu tư, đồng thời làm thu hẹp nhóm người mua tiềm năng trong tương lai.
Giá nhà dự kiến gần như không thay đổi nhiều
Nhu cầu yếu thường làm giá nhà tăng chậm hơn. Goldman Sachs dự báo giá nhà trên toàn quốc vào Tháng Mười Hai chỉ cao hơn 0.8% so với Tháng Mười Hai, 2025. Sang năm 2027, mức tăng được dự báo đạt 2.3%.
Dự báo này cho thấy Goldman Sachs chưa chờ đợi một đợt giảm giá sâu trên phạm vi toàn quốc. Nguồn cung nhà hạn chế tiếp tục nâng đỡ giá tại nhiều khu vực, trong lúc lãi suất cao làm nhu cầu suy yếu và hạn chế khả năng tăng giá mạnh.
Tình hình có khác biệt đáng kể giữa các địa phương. Những thị trường có nguồn cung tăng nhanh và lượng nhà nằm lâu trên thị trường có thể ghi nhận giá sẽ giảm. Các khu vực thuộc Đông Bắc và Trung Tây, nơi nguồn cung vẫn thấp, có khả năng tiếp tục tăng giá nhanh hơn mức trung bình toàn quốc.
Goldman Sachs cũng dự báo hoạt động xây dựng nhà biệt lập và nhà nhiều đơn vị sẽ chậm lại. Việc xây dựng suy giảm có thể làm tình trạng thiếu nhà kéo dài, qua đó hạn chế mức cải thiện khả năng chi trả trong những năm tới.
Triển vọng nửa cuối năm vẫn khá ảm đạm. Doanh số có thể nhích lên, ý định mua nhà cải thiện và giá nhà tăng chậm hơn. Tuy vậy, lãi suất quanh 6.5%, thu nhập tăng yếu và hiệu ứng khóa lãi suất tiếp tục hạn chế cả nguồn cung lẫn nhu cầu, khiến thị trường khó sôi động trở lại.
Theo dự báo của Goldman Sachs, người mua có thể nhận được thêm cơ hội tại một số địa phương, nhất là nơi nguồn cung tăng và người bán sẵn sàng thương lượng. Sự phục hồi trên phạm vi toàn quốc sẽ diễn ra chậm, với doanh số nhà cũ còn thấp hơn đáng kể so với trước đại dịch. (Ng.Tr.) [T.C.]
