ORANGE COUNTY, California (NV) – Doanh số nhà cũ tại Mỹ trong Tháng Tám giảm xuống mức thấp nhất trong 14 tháng, giữa lúc lượng nhà rao bán lên cao nhất kể từ cuối năm 2019, theo bài viết được MarketWatch cập nhật ngày 11 Tháng Chín.
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia Mỹ (NAR), doanh số nhà cũ giảm 2% so với Tháng Bảy, xuống mức điều chỉnh theo mùa tương đương 3.98 triệu căn mỗi năm. Đây là lần đầu tiên kể từ Tháng Sáu, 2025, doanh số rơi xuống dưới 4 triệu căn. So với cùng kỳ năm trước, số nhà được bán giảm 1.2%.
Riêng nhà biệt lập, doanh số giảm 1.9% so với tháng trước, còn 3.62 triệu căn mỗi năm, đồng thời thấp hơn 1.1% so với Tháng Tám, 2025. Doanh số condo và nhà thuộc hợp tác xã giảm 2.7% so với Tháng Bảy.
Lãi suất cao khiến người mua chùn bước
Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm trong Tháng Tám đạt trung bình 6.67%, cao hơn 0.12 điểm phần trăm so với Tháng Bảy và là mức cao nhất trong hơn một năm. Sang đầu Tháng Chín, lãi suất tiếp tục tiến gần 7%, làm khoản trả hằng tháng tăng thêm đối với người mua sử dụng vốn vay.
Ông Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR, cho biết lãi suất vay mua nhà tăng thường kéo doanh số đi xuống, nên tình trạng hoạt động mua bán suy yếu trong Tháng Tám là điều không gây bất ngờ. Các giao dịch hoàn tất trong tháng phần lớn bắt nguồn từ hợp đồng được ký vào Tháng Sáu và Tháng Bảy, khi lãi suất đã tăng.
Dù doanh số tháng vừa qua xuống thấp, tổng số nhà được bán trong tám tháng đầu năm vẫn cao hơn 1.6% so với cùng kỳ năm trước. Ông Yun dẫn mức tăng 3.1% của tiền lương cùng 643,000 việc làm được tạo thêm từ đầu năm để giải thích vì sao thị trường vẫn duy trì được một phần nhu cầu.
Lượng nhà rao bán vượt 1.6 triệu căn
Cuối Tháng Tám, thị trường có 1.62 triệu căn nhà cũ đang được rao bán, tăng 3.2% so với Tháng Bảy và 5.9% so với một năm trước. Đây là lượng nhà rao bán cao nhất kể từ Tháng Mười Một, 2019, và cũng là lần đầu trong gần bảy năm con số này vượt 1.6 triệu căn.
Với tốc độ giao dịch hiện nay, thị trường cần 4.9 tháng để bán hết lượng nhà sẵn có, tăng từ 4.6 tháng trong Tháng Bảy và cùng kỳ năm trước. Đây là mức nguồn cung tính theo thời gian bán cao nhất trong hơn một thập niên.
Số liệu của Redfin cho thấy lượng nhà mới đưa ra thị trường trên toàn quốc tăng 2.6% so với Tháng Bảy, đạt mức cao nhất trong hơn bốn năm. So với một năm trước, San Jose tăng 25.5%, Nashville tăng 15.8% và Seattle tăng 13.7%.
Hai tổ chức đưa ra số lượng nhà rao bán khác nhau do phạm vi dữ liệu và phương pháp tính không giống nhau. NAR theo dõi nhà cũ đang được rao bán, còn Redfin sử dụng dữ liệu từ các dịch vụ niêm yết địa ốc tại những khu vực được công ty khảo sát.
Gần ba trong năm căn bán dưới giá chào
Nguồn cung tăng trong lúc nhu cầu yếu giúp người mua có thêm thời gian xem xét và thương lượng. Theo Redfin, 59.5% số nhà được bán trong Tháng Tám có giá giao dịch thấp hơn giá niêm yết ban đầu.
Tỉ lệ này cao nhất tại West Palm Beach, Florida, với 85.4%. Miami đứng kế tiếp với 83%, Austin là 82.3% và San Antonio là 82.1%. Tại San Francisco, nơi nhu cầu mua nhà vẫn mạnh, chỉ 30% số căn được bán dưới giá chào.
Dù người bán nhượng bộ nhiều hơn, giá nhà trên toàn quốc vẫn tăng. Giá bán trung vị (median) của nhà cũ trong Tháng Tám đạt $429,100, cao hơn 1.6% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức giá cao nhất từng được ghi nhận cho riêng Tháng Tám.
Người mua hiện có nhiều nhà để lựa chọn và dễ thương lượng hơn so với vài năm trước. Giá nhà cao cùng lãi suất tiến gần 7% vẫn khiến khoản trả hằng tháng vượt quá khả năng của nhiều gia đình. Điều này giải thích vì sao lượng nhà rao bán tăng nhưng doanh số lại tiếp tục suy giảm. (Ng.Tr.) [t.c.]
