ORANGE COUNTY, California (NV) – Người mua nhà tại Mỹ có thể dành phần thu nhập cho khoản vay hằng tháng tương đương mức trước đại dịch trong khoảng năm năm, nếu lãi suất giảm xuống 6%, giá nhà tăng khoảng 2.1% mỗi năm và thu nhập tăng theo giả định của Redfin. Đây là một trong các kịch bản được công ty phân tích trong báo cáo công bố hôm Thứ Năm, 8 Tháng Mười.
Nếu lãi suất giữ quanh 7.5% như mức Redfin sử dụng trong báo cáo, giá nhà ngừng tăng, và thu nhập tiếp tục tăng theo giả định, thời gian cần thiết có thể kéo dài khoảng sáu năm.
Redfin nhấn mạnh các phép tính này nhằm xem xét tác động của lãi suất, giá nhà và thu nhập. Đây là những kịch bản giả định, không phải dự báo thị trường chắc chắn sẽ diễn biến như thế.
Trở lại mức trước đại dịch nghĩa là gì?
Redfin dùng tỉ lệ giữa khoản thanh toán vay mua nhà hàng tháng và thu nhập hộ gia đình để đánh giá khả năng chi trả. Mốc so sánh là Tháng Tám năm 2018, lúc người mua nhà điển hình trên toàn quốc cần dành khoảng 30% thu nhập cho khoản thanh toán này.
Nếu thu nhập tăng nhanh hơn chi phí trả khoản vay, phần thu nhập phải dành cho nhà ở sẽ giảm. Khả năng mua nhà có thể cải thiện ngay cả khi giá nhà không giảm.
Tại từng khu vực đô thị, Redfin so sánh với tỉ lệ riêng của khu vực đó vào năm 2018. Do đó, trở lại mức cũ không có nghĩa là nhà trở nên vừa túi tiền. Tại các thành phố đắt đỏ, một gia đình có thu nhập trung vị (median) vẫn có thể phải dành hơn 30% thu nhập để mua nhà, tương tự tình trạng năm 2018.
Lãi suất giảm giúp rút ngắn thời gian
Nếu lãi suất xuống 6% và giá nhà không tăng, Redfin tính toán khả năng chi trả trên toàn quốc có thể trở lại mức năm 2018 vào Tháng Hai năm 2029. Nếu giá nhà giảm 2% mỗi năm, cùng với lãi suất 6%, thời điểm này có thể đến sớm hơn, vào Tháng Năm năm 2028.
Nếu lãi suất duy trì từ 7% đến 8% và giá nhà tiếp tục tăng 2.1% mỗi năm, thời gian có thể kéo dài ít nhất một thập niên. Với lãi suất 7%, mốc tính toán là Tháng Bảy năm 2036.
Ông Asad Khan, kinh tế gia cao cấp của Redfin, nhận xét người mua đang phải cân nhắc giữa việc mua nhà ngay với chi phí vay cao và chờ lãi suất giảm, trong lúc giá nhà có thể tăng thêm. Theo ông, quyết định mua nhà nên dựa vào ngân sách, số tiền trả trước và nhu cầu chuyển nhà của từng gia đình.
San Jose và Austin có thể cải thiện sớm
San Jose, California, là thị trường gần trở lại mức năm 2018 nhất trong phân tích. Giá nhà tại đây giảm 3.2% so với một năm trước. Redfin giả định thu nhập hộ gia đình tăng khoảng 6.5% mỗi năm, dựa trên xu hướng trước đây.
Nếu các giả định này được duy trì, San Jose có thể đạt mốc so sánh vào Tháng Mười năm 2027 với lãi suất 7.5%. Nếu lãi suất xuống 6.5%, thời điểm có thể là Tháng Mười Một năm 2026. Tuy nhiên, giá nhà San Jose vốn cao, nên nhiều gia đình vẫn chưa đủ khả năng mua dù tỉ lệ trả khoản vay so với thu nhập trở lại mức cũ.
Austin, Texas, đứng tiếp theo. Giá nhà giảm 2.9% so với một năm trước, trong lúc thu nhập được giả định tăng 4.9% mỗi năm. Với lãi suất 7.5%, khả năng chi trả tại Austin có thể trở lại mức năm 2018 vào Tháng Hai năm 2028.
Cũng với lãi suất 7.5%, Oakland, California, có thể đạt mốc này vào Tháng Tư năm 2028; Seattle, Washington, vào Tháng Sáu năm 2029; và Portland, Oregon, vào Tháng Hai năm 2030.
Los Angeles, California, cần nhiều thời gian hơn. Với lãi suất 7.5%, mốc tính toán là Tháng Sáu năm 2032. Nếu lãi suất giảm xuống 6%, thời điểm có thể sớm hơn, vào Tháng Năm năm 2029. Fort Worth, Texas, cũng thuộc nhóm 10 khu vực có thể cải thiện sớm nhất.
Nhiều khu vực phải chờ ít nhất 10 năm
Khoảng một nửa số khu vực đô thị trong phân tích có thể cần ít nhất 10 năm để trở lại mức chi trả năm 2018 nếu giá nhà tiếp tục tăng theo tốc độ hiện tại, ngay cả trong các kịch bản lãi suất từ 6% đến 8%.
Nhóm này gồm New York City, tiểu bang New York; Chicago, Illinois; Philadelphia, Pennsylvania; Anaheim, California; cùng Tampa, Fort Lauderdale, Jacksonville và West Palm Beach, Florida.
Tại nhiều thị trường phía Đông Bắc và Trung Tây, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Chẳng hạn, giá nhà Chicago tăng 5.5% so với một năm trước, trong lúc Redfin giả định thu nhập tăng 3.9% mỗi năm. Với khoảng chênh lệch đó, lãi suất giảm vẫn chưa đủ để đưa khoản thanh toán vay mua nhà về tỉ lệ của năm 2018 trong thời gian ngắn.
Phân tích của Redfin cho thấy khả năng mua nhà phụ thuộc đồng thời vào giá nhà, lãi suất và thu nhập. Lãi suất giảm, giá tăng chậm và thu nhập tăng đều có thể giúp giảm gánh nặng trả khoản vay. Với từng gia đình, điều cần tính trước khi mua nhà vẫn là tổng chi phí hàng tháng có phù hợp với ngân sách hay không. (Ng.Tr.) [t.c.]
