Ngô Ðồng/Người Việt
Bốn năm trước, thị trường địa ốc tuột dốc thê thảm, nhà bị xiết nợ gia tăng vì chủ nhà không trả nổi số tiền hàng tháng, khoảng một trăm ngân hàng và công ty tài trợ lớn nhỏ theo nhau sập tiệm.
Tổng Thống Obama vận động tái cử ở Nevada. (Hình: Isaac Brekken/Getty Images)
Ông Obama khi vận động tranh cử đã trấn an mọi người rằng nếu bỏ phiếu cho ông vào Tòa Bạch Ốc, “sự giúp đỡ trên đường tới với quý vị.”
Bây giờ, sau gần 4 năm ông làm tổng thống, và cũng sau nhiều chương trình cứu nguy ngành địa ốc được chính phủ ông thi hành, thị trường vẫn ỳ ạch leo dốc một cách rất khó khăn.
Trên đường tranh cử hiện nay, cả Tổng Thống Barack Obama và ứng cử viên Mitt Romney đều đưa ra những lời tuyên bố nhằm đánh vào tâm lý của giới trung lưu, tức những người đang làm chủ một căn nhà. Tuy chưa ông nào nói rõ chi tiết về kế hoạch cứu thị trường địa ốc của mình, nhưng giới bình luận cho rằng cuộc bầu cử vào tháng 11 tới đây, dù ai đắc cử, các chính sách về kinh tế và việc làm sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường địa ốc cho 4 năm tới.
Ông Obama sẽ dựa vào những gì đang được thi hành rồi mở rộng ra qua chương trình tái tài trợ món nợ và điều chỉnh món nợ, giúp các người chủ nhà bị xiết nợ mất nhà trong khi tiếp tục đưa ra những quy định mới về tài trợ địa ốc và bảo vệ giới tiêu thụ để bảo đảm người ta được đối xử công bằng hơn, tránh bị lừa gạt, khi vay tiền.
Ngược lại, ông Romney muốn bãi bỏ đạo luật Dodd-Frank và thay thế nó với một kế hoạch khác nhằm giản dị hóa luật lệ để các công ty tài chính và ngân hàng nhỏ trong khu vực tư nhân có thể tham dự thị trường tài trợ, thay vì chỉ có một vài đại công ty làm trùm. Ông muốn các ngân hàng nhỏ hay địa phương có thể tham dự vào việc tái tài trợ các món nợ địa ốc cũng như có thể cho vay hay tái tài trợ món nợ qua những thủ tục tài trợ mới được cập nhật hóa. Nói khác, ông muốn chính phủ liên bang rút dần chân ra khỏi thị trường tài trợ địa ốc để khu vực tư nhân chịu trách nhiệm.
Như vậy, dù quý vị là người đang làm chủ một căn nhà hay dự tính mua nhà, chính sách về thị trường địa ốc vào những năm tới sau cuộc bầu cử thế nào cũng ảnh hưởng đến quý vị.
Bởi thế, giới chuyên viên kinh tế nhìn thấy một số vấn đề nổi bật mà mọi người nên chú ý:
Thị trường tài trợ địa ốc
Khi nước Mỹ rơi vào suy thoái hồi năm 2008 với hàng triệu chủ nhà không trả nổi nợ, buông tay cho chủ nợ xiết nhà, hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac thua lỗ tơi tả buộc chính phủ phải bơm hàng trăm tỉ để cứu. Từ đây, hai đại gia này không còn đứng độc lập mà dưới sự quản trị và giám sát của liên bang. Có đến 90% các món nợ vay mua nhà mà các ngân hàng và công ty tài trợ bán lại cho Fannie Mae và Freddie Mac (trên thị trường tài trợ thứ nhì) được chính phủ bảo đảm dưới một số hình thức nào đó.
Ðã có nhiều lời bàn cãi, đề nghị từ giải thể đến thu nhỏ vai trò của Fannie Mae và Freddie Mac. Cho nên ông tổng thống kế tiếp sẽ phải quyết định xem thị trường địa ốc sẽ được chính phủ chống lưng đến mức nào, hậu thuẫn tài chính đến đâu. Nói khác, nhiều phần, không một ông nào sẽ quyết định giữ chúng ở trong hình thức hiện tại. Mà như vậy, sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường địa ốc.
Hồi năm ngoái, chính phủ Obama đã đưa ra ba kế hoạch cải tổ Fannie Mae và Freddie Mac khác nhau, tham khảo với nhiều giới rồi thấy im luôn, không áp dụng một thứ nào. Mãi tới giữa tháng 8 vừa qua, thấy chính phủ liên bang loan báo sẽ thu nhỏ chúng lại, có thể 4 năm nhanh hơn dự tính trước đây.
Ông Romney thì cũng muốn cải tổ chúng và muốn dựa vào khu vực tài chính tư nhân để thay thế chúng.
Ông Obama gần đây tuyên bố sẽ giữ khoản khai tiền lời vay mua nhà trên hồ sơ thuế nhằm giảm thuế lợi tức cá nhân. Ðiều này được sự ủng hộ hết mình của giới hành nghề địa ốc vì cho rằng nếu bỏ nó thì chẳng còn nhiều người thiết tha mua nhà. Mỗi một mùa khai thuế lợi tức cá nhân, các người chủ nhà nhờ khai khoản tiền lời trả nợ mua căn nhà mà lấy lại được hàng ngàn đô la tiền thuế. Nếu ở thuê thì không thể có.
Người ứng cử phó tổng thống cho ông Romney là Paul Ryan lại chủ trương bãi bỏ khai tiền lời mua nhà mà thay bằng một loại tín thuế khác nhằm giản dị hệ thống thuế khóa. Ðây là điều nhiều chính phủ, từ thời thập niên 80 đến nay chưa ông tổng thống nào làm nổi vì bị các nhóm lợi ích chống đối kịch liệt.
Nhà bị xiết nợ
Bên trên cả những vấn đề vừa kể là vấn đề giúp đỡ giới chủ nhà bị xiết mất nhà. Khoảng một phần tư trong số tất cả các người làm chủ căn nhà trên nước Mỹ hiện vẫn còn có trị giá nhà thấp hơn số tiền đang nợ. Không ít người có gắng cầm cự, giữ lấy căn nhà thay vì buông tay.
Thống Ðốc Mitt Romney vận động tranh cử tổng thống ở Virginia. (Hình: Win McNamee/Getty Images)
Chính phủ Obama đưa ra thành tích là đã giúp cho 5 triệu chủ nhà điều chỉnh món nợ mà nhờ đó giữ được căn nhà ở. Khoảng 1.3 triệu chủ nhà đã được giúp tái tài trợ món nợ qua các chương trình đặc biệt của chính phủ. Một số người không giữ nổi nhà thì được giúp ít tiền dọn nhà. Hiện ông Obama đang đưa ra kế hoạch bơm $15 tỉ đô la cho các cộng đồng dân cư phối hợp với các công ty tư nhân mua lại hàng trăm ngàn căn nhà đã bị Fannie Mae và Freddie Mac xiết nợ, sửa chữa tân trang rồi cho thuê. Nhờ vậy, giải thoát được cho hai định chế tài trợ và cũng làm cho thị trường địa ốc bớt đi loại nhà này. Ðồng thời ông Obama cũng muốn mở rộng chương trình tái tài trợ món nợ đến những người chủ nhà không được các định chế Fannie Mae và Freddie Mac bảo đảm. Kế hoạch này bị Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ chống kịch liệt vì thấy bị đụng chạm tới nồi cơm (môi giới mua bán nhà).
Tiền trả trước để mua nhà
Gần đây, nhằm tự vệ, các định chế tài trợ, kể cả FHA, cũng siết chặt tiêu chuẩn cho vay, trong đó, tiền trả trước để mua nhà (downpayment) bị đòi hỏi nhiều hơn trước kia. Vào lúc lãi suất xuống vô cùng thấp và giá nhà cũng còn chưa lên cao, nhiều người vẫn không vay nổi tiền vì nhà tài trợ siết chặt tiêu chuẩn cho vay, đặc biệt đòi hỏi điểm số tín dụng cao hơn và tiền trả trước nhiều hơn.
Liệu cả ông Tổng Thống Obama và ứng cử viên Romney có đảo ngược lại khuynh hướng này hay không, người ta còn phải chờ kết quả cuộc bầu cử xem ai thắng và chính sách nào sẽ được thi hành.
