Theo CoreLogic, gần 11 triệu chủ nhà đang nợ số tiền nhiều hơn trị giá nhà của họ, nhưng nhờ thị trường địa ốc cải thiện nhanh chóng trong vòng một năm qua, không ít người phục hồi được phần tài sản bị mất.
Trong thời kỳ thị trường địa ốc phát đạt vào thập niên vừa qua, người Mỹ đã rút ra hơn $1,000 tỉ đô la trong phần tài sản thuộc về mình (equity). Họ thực hiện điều đó qua việc tái tài trợ để lấy tiền mặt, các món vay được bảo đảm bằng trị giá căn nhà thuộc về họ, và các khoản tín dụng căn cứ vào trị giá căn nhà sau khi trừ số tiền mà họ còn nợ (HELOC: Home Equity Lines Of Credit). Loại tín dụng sau cho phép họ sử dụng căn nhà của họ như một thứ thẻ tín dụng máy rút tiền (ATM). Họ tiêu tiền cho xe hơi, máy truyền hình, những chuyến nghỉ hè và những vụ cải tiến nhà lạ thường. Có vẻ như căn nhà có trị giá vô tận, cho tới khi đột nhiên trị giá đó biến mất.
“Chắc chắn giá nhà là một yếu tố đưa tới việc gia tăng mức tín dụng được bảo đảm bằng home equity,” theo ông Brad Blackwell, một giám đốc tại Home Mortgage của Wells Fargo. “Khi giá nhà tăng, các chủ nhà có thêm equity.”
Ông Blackwell cũng nhấn mạnh vào sự gia tăng trong niềm tin của giới tiêu thụ, có nghĩa người vay tiền hiện giờ cảm thấy yên tâm hơn về khả năng trả nợ những món vay này. Theo Equifax, cả hai yếu tố đã đưa tới một mức tăng vọt 19% trong những vụ khởi sự cấp tín dụng được bảo đảm bằng trị giá nhà (home equity) vào cuối năm ngoái. Trong năm 2008, khi thị trường địa ốc sụp đổ, những vụ khởi sự cấp tín dụng được bảo đảm bằng home equity sụt giảm 55%.
“Trên toàn quốc, chúng ta đã chứng kiến một tỉ lệ gia tăng 31% về HELOC trên căn bản hàng năm,” theo một phát ngôn viên của JPMorgan Chase.
Với giá nhà tăng 8% trên căn bản hàng năm trong Tháng Mười Hai, theo các dữ kiện mới nhất do CoreLogic cung cấp, các chủ nhà đang lấy lại home equity với một nhịp độ nhanh chóng – 1.4 triệu người vay trồi lên khỏi mặt nước đối với các món thế chấp nhà của họ tính tới cuối Tháng Chín. Con số đó có thể gia tăng giữa lúc nhà được đánh giá cao hơn và tăng nhanh hơn vào thời gian cuối năm.
Liệu điều này có nghĩa tái diễn những vụ rút tiền equity tắc trách trong thời kỳ thị trường địa ốc phát đạt giả tạo hay không? Có thể không.
“Tôi cho rằng phần lớn việc vay tiền bằng home equity hiện nay hầu như đều thận trọng. Chúng tôi biết rằng việc vay tiền đang được bảo đảm một cách rất dè dặt với đầy đủ equity,” theo ông Guy Cecala, chủ bút của tạp chí Inside Mortgage Finance.
Trong khi vẫn còn quá sớm để nói người vay tiền đang thực sự chi tiêu số tiền mới này vào những thứ gì, bằng chứng vụn vặt cho thấy những người vay phần lớn bỏ tiền trở lại vào căn nhà của họ.
Ông Blackwell nói: “Chúng ta hiện đang thấy việc sử dụng home equity của người tiêu thụ có trách nhiệm hơn, chẳng hạn cho những vụ cải thiện nhà cửa, các chi phí về giáo dục hoặc các chi tiêu lớn khác.”
Mức tín dụng được bảo đảm bằng trị giá nhà trong Tháng Mười năm 2012 chưa tới $90,000, so với mức tín dụng trung bình vượt quá $100,000 trong Tháng Mười năm 2006, theo công ty báo cáo tín dụng Equifax.
Mặc dù có sự gia tăng mới đây, khối lượng vẫn thấp hơn đáng kể so với cao điểm của thời kỳ bùng phát địa ốc. Người vay trong năm 2012 lấy ra một số tiền tổng cộng $7.2 tỉ về tín dụng căn cứ vào trị giá nhà tính tới cuối Tháng Mười năm ngoái, so với hơn $28 tỉ trong năm 2006.
Các con số được dự đoán sẽ gia tăng trong năm 2013, không phải chỉ vì giá nhà đang tăng, mà còn vì lãi suất đang tăng. Với lãi suất cao hơn, người vay tiền sẽ không muốn từ bỏ lãi suất cố định thấp tới đáy của họ để tái tài trợ và rút tiền mặt; thay vào đó, họ sẽ quay sang các khoản tín dụng được bảo đảm bằng home equity. Trong khi những khoản tín dụng này thường có lãi suất thả nổi, các ngân hàng hiện đang cung cấp những sản phẩm mới với lãi suất cố định. Ngân hàng Wells Fargo mới đây đã quảng cáo một khoản tín dụng mà một phần của món vay có lãi suất cố định tới ba năm.
“Dĩ nhiên chúng tôi muốn cho vay, và chúng tôi muốn cho vay theo loại nhu cầu của các khách hàng,” ông Blackwell nói thêm. (nn)
