Ngô Ðồng
Với các quy định mới sẽ được áp dụng từ giữa Tháng Sáu, các cơ quan kiểm soát của liên bang hy vọng sẽ phân cấp để giải quyết nhanh chóng hơn nữa các vụ bán nhà dưới món nợ (short sales).
Kể từ ngày 15 Tháng Sáu, 2012 tới đây, Cục Tài Chính Gia Cư Liên Bang (Federal Housing Finance Agency) tức là cơ quan có trách nhiệm kiểm soát hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac, sẽ đòi hỏi hai đại gia này phải cho các người chủ nhà xin bán nhà dưới món nợ một câu trả lời dút khoát nội trong 60 ngày.
Ở rất nhiều khu vực, trị giá nhà tụt xuống thấp hơn số tiền đang nợ, bán không ai mua nếu chủ nhà vẫn nhất định bán với giá cao hơn món nợ, hoặc dù chịu bán bằng với số tiền đang nợ.
Thí dụ cho dễ hiểu, hồi trước, chủ nhà mua căn nhà với giá $450,000 bây giờ trị giá trên thị trường chỉ còn có $350,000 trong khi chủ nhà đang còn nợ ngân hàng khoảng $400,000.
Căn nhà này chỉ có thể bán được với giá $350,000 hoặc thấp hơn. Muốn bán, chủ nhà phải đề nghị với ngân hàng chủ nợ cho mình bán theo giá thị trường, tức bán dưới món nợ để có thể bán được. Phần thua lỗ trong món nợ, ngân hàng chủ nợ phải đồng ý gánh chịu.
Theo một bản nghiên cứu do Zillow, công ty tiếp thị nhà trên Internet phổ biến, cứ 3 căn nhà ở nước Mỹ thì có một căn có trị giá thấp hơn món nợ. Như vậy, hiện có khoảng 16 triệu căn nhà có trị giá thấp hơn số tiền chủ nhà còn đang thiếu ngân hàng. Tính ra, số tiền trị giá nhà giữa phần còn đang nợ ngân hàng và trị giá nhà bị mất tổng cộng cho cả nước Mỹ lên đến $1.2 ngàn tỉ đô la.
Dù có hàng triệu người bỏ nhà cho chủ nợ ôm lấy, phần lớn các chủ nhà xui xẻo này vẫn can đảm giữ nhà. Theo Zillow, cứ 10 chủ nhà thì có tới 9 chủ nhà có trị giá thấp hơn món nợ tiếp tục trả nợ đều hòa hàng tháng cho chủ nợ, chấp nhận thua thiệt. Họ hy vọng thị trường sẽ phục hồi và giá nhà sẽ lên trở lại. Họ sẽ có cơ hội lấy lại những gì đã mất cũng như kiếm được tiền lời nếu kiên nhẫn chờ suy thoái kinh tế qua đi.
Trong hiện tại, thị trường địa ốc khắp nơi đang bị tình trạng nhà mất giá trì kéo, ảnh hưởng không nhỏ đến sự tăng trưởng kinh tế.
Những tin tức gần đây cho thấy thị trường địa ốc có những dấu hiệu tiến đến ổn định. Số lượng các căn nhà tồn đọng trên thị trường giảm xuống đáng kể. Số lượng nhà bán được cũng gia tăng trong những tháng đầu năm, theo các bản phúc trình của Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ. Nhờ vậy, các căn nhà có trị giá thấp bên dưới món nợ đang dần dần giảm bớt so với một năm trước.
Trong số 16 triệu chủ nhà có trị giá nhà thấp hơn số tiền đang nợ, tỉ lệ thấp hơn đó cũng nhiều ít tùy tình hình từng khu vực, không nơi nào giống nơi nào. Nhìn chung, có khoảng 40% các chủ nhà mang số nợ từ 1% đến 20% cao hơn trị giá trên thị trường. Tuy nhiên, có tới 15% hay khoảng 2.4 triệu chủ nhà đang ôm món nợ nhiều quá gấp đôi số tiền còn đang nợ.
Tiểu bang Nevada, đặc biệt là khu vực Las Vegas và phụ cận là nơi bị nặng nhất, cứ ba chủ nhà thì có hai chủ nhà ôm món nợ cao hơn trị giá nhà của mình. Tiểu bang Arizona đứng hàng thứ nhì với tỉ lệ 52%. Tiểu bang Georgia có 46.8%. Tiểu bang Florida với 46.3% và tiểu bang Michigan với 41.7%.
Những tin tức mới nhất cho thấy, Tháng Ba vừa qua, nhà bán dưới món nợ chiếm khoảng 14% tổng số các căn nhà bán được trong tháng, theo công ty nghiên cứu thị trường CoreLogic. Tỉ lệ vừa nói cao hơn tỉ lệ 12% của năm 2011 và 10% của năm 2010. Nhờ số lượng nhà bán dưới món nợ gia tăng, nhà bị ngân hàng xiết nợ giảm xuống, một điều thuận lý và dễ hiểu.
Trong khi đó, số lượng nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường còn khá cao. Theo CoreLogic, loại này chiếm 25.3% trong tổng số nhà bán được trên thị trường trong Tháng Ba 2012 trong khi cả năm 2011 có số lượng chiếm đến 34.9% và năm 2010 chiếm đến 42.7%.
Các ngân hàng chủ nợ thích bán nhà dưới món nợ hơn là xiết lấy nhà rồi bán lại vì đỡ thua thiệt tiền bạc hơn. Nhưng đối với chủ nhà và cả người đề nghị mua những căn nhà này, không hiếm những trường hợp người ta không được chủ món nợ của căn nhà thế chấp cho biết gì suốt nhiều tháng trời.
Những người đề nghị mua nhà bán dưới món nợ chờ đợi câu trả lời chấp nhận hay không, phải chờ từ 6 tháng đến gần một năm mới được biết, rất thường xảy ra trước đây. Ða số những người mua nhà kiểu này đã bỏ chạy, tìm căn nhà khác để mua.
Nhờ những khuyến cáo, thúc giục từ các cơ quan liên bang cũng như giới chuyên gia kinh tế, tiến trình mua bán nhà dưới món nợ hiện đã nhanh hơn trước nhiều. Nay với áp lực của Cục Tài Chính Gia Cư Liên Bang, người mua nhà sẽ không phải chờ đợi lâu lắc như trước. Thị trường địa ốc nhờ đó sẽ hồi phục nhanh hơn.
