Có phải mua bảo hiểm thế chấp tư PMI?

(realtytimes.com) – Bảo hiểm thế chấp tư (PMI) có cần thiết không? Nó có giúp bạn mua một căn nhà không? Có cách nào để tránh? Đó là những câu hỏi mà người mua nhà thường đặt ra.

Trên thực tế, có thể những câu hỏi đó vẫn chỉ là một cái chóp nhỏ của núi băng thế chấp nếu bạn sắp mua căn nhà đầu tiên. Vậy thì PMI là gì?

Hãy gọi nó là một hợp đồng bảo hiểm nhằm bảo vệ nhà cho vay của bạn chống lại việc bạn có thể không trả nợ món vay của bạn. Một trong những con số đo lường mức rủi ro mà những nhà cho vay thực hiện khi bảo đảm một món thế chấp là tỷ số món vay trên trị giá nhà (LTV: Loan-To-Value) của món thế chấp. Đây là một cách tính toán giản dị được thực hiện bằng cách chia số tiền vay cho trị giá của căn nhà.

Tỷ số LTV càng cao, mức rủi ro của món thế chấp càng cao. Hầu hết các món thế chấp với một tỷ số LTV lớn hơn 80% đều đòi hỏi người vay phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư (PMI). Lý do là một người vay nếu làm chủ chưa tới 20% trị giá của bất động sản được coi như có nhiều triển vọng sẽ không trả nợ một món vay.

Tại sao cần nó?

Gom góp được một số tiền trả trước lên tới 20% trị giá nhà hiển nhiên không phải dễ. Nhiều người mua nhà lần đầu không có sẵn thứ tiền đó. Do đó, PMI có thể tạo sự khác biệt giữa chuyện mua được một căn nhà, hay là không – mặc dù nó tốn kém cho bạn vài trăm đô la một tháng.

PMI sẽ làm  tốn thêm bao nhiêu?

Bạn có thể sẽ phải trả trong khoảng $30 đến $70 mỗi tháng cho mỗi $100,000 mà bạn vay để mua nhà. Theo tính toán của cơ sở tín dụng Unison, những khoản thanh toán hằng tháng đối với một món thế chấp $250,000 có lãi suất cố định 30 năm, với một lãi suất 4%, được phân tích theo ước tính như sau:

• Tiền vay chính cộng tiền lời: $1.194.
• Thuế bất động sản: $100.
• Bảo hiểm của chủ nhà: $80.
• PMI: $125.

Có phải trả PMI trong mọi trường hợp?

Không hẳn như vậy. Có một vài giải pháp thay thế có thể thực hiện được đối với vài người mua. Nếu bạn là một cựu chiến binh, bạn may mắn vì những món vay của Bộ Cựu Chiến Binh (U.S. Department of Veterans Affairs), thường được gọi vắn tắt là VA, là loại vay duy nhất để mua nhà mà không đòi hỏi PMI.

Một món thế chấp thứ nhì là một giải pháp khác mà vài người mua có thể sử dụng nếu họ không có đủ tiền trả trước 20%. Người vay trả trước 10% và nhận một món vay thứ nhì cho nửa kia của món tiền trả trước. Trong diễn tiến này, bạn sẽ có hai món vay phải trả nợ, nhưng bạn không phải trả PMI.

Nếu bạn ở một vùng nông thôn, bạn cũng có thể đủ điều kiện đối với một món vay của Bộ Nông Nghiệp Hoa Kỳ (USDA). Các món vay của Bộ Nông Nghiệp là loại thế chấp được chính phủ hỗ trợ mà không đòi hỏi một món tiền trả trước và có một giá biểu PMI rất thấp, có thể chỉ lên tới 0.35% của số tiền vay.

Sau này có thể bỏ PMI?

Có thể được, nhưng không phải dễ dàng. Để loại bỏ PMI, hay bảo hiểm thế chấp tư, bạn phải làm chủ ít nhất 20% trị giá nhà (home equity). Bạn có thể yêu cầu nhà cho vay hủy bỏ PMI khi bạn đã trả bớt kết toán món thế chấp của bạn còn 80% trị giá được thẩm định nguyên thủy của căn nhà.

Khi kết toán món thế chấp giảm còn 78%, công ty phục vụ món thế chấp có bổn phận phải hủy bỏ PMI. Mặc dù bạn có thể hủy bỏ bảo hiểm thế chấp tư, bạn không thể hủy bỏ bảo hiểm của Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA). Nhưng bạn có thể hủy bỏ bảo hiểm FHA bằng cách tái tài trợ với một món vay không được FHA bảo hiểm. (N.N.)