ORANGE COUNTY, California (NV) – Khi xem một căn nhà đang rao bán, người mua thường chú ý đến giá cả, vị trí, hình ảnh và tình trạng căn nhà. Tuy nhiên, còn một dữ kiện nữa rất đáng xem là căn nhà đó đã nằm trên thị trường bao lâu.
Theo Opendoor, số ngày nhà nằm trên thị trường, thường gọi là Days on Market (DOM), có thể cho thấy người bán đang tự tin, kiên nhẫn hay đã bắt đầu chịu thương lượng.
Cách biết căn nhà đã rao bán bao lâu
Cách chính xác nhất là nhờ chuyên viên địa ốc bên mua kiểm tra lịch sử căn nhà trên hệ thống dữ liệu nhà rao bán (MLS). Đây là nguồn đáng tin cậy nhất, vì chuyên viên địa ốc có thể xem ngày rao bán ban đầu, các lần đổi giá, thay đổi tình trạng như đang bán, đang chờ hoàn tất giao dịch, hết hạn, rút khỏi thị trường, cũng như những lần đăng bán lại.
Người mua cũng có thể xem các trang niêm yết nhà phổ biến. Những trang này thường hiển thị số ngày căn nhà nằm trên thị trường, nhưng đôi khi chỉ tính theo lần đăng bán hiện tại. Nếu căn nhà từng bị rút xuống rồi đăng lại, con số công khai có thể đã được làm mới.
Một cách khác là kiểm tra hồ sơ địa ốc của quận hạt, nơi đôi khi có thông tin về các lần rao bán hoặc giao dịch trước đây. Lịch sử giảm giá trên trang niêm yết cũng là dấu hiệu đáng chú ý. Nếu một căn nhà đã giảm giá nhiều lần, rất có thể căn đó nằm trên thị trường lâu hơn con số đang hiển thị.
Người mua cần lưu ý rằng số ngày hiển thị công khai thường chỉ tính cho lần rao bán hiện tại, gọi là DOM-M. Trong khi đó, hệ thống MLS còn có CDOM, tức tổng số ngày căn nhà đã nằm trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, thường là 90 ngày.
Vì vậy, một căn nhà nhìn qua có vẻ mới rao bán, nhưng thực tế có thể từng được đăng trước đó, rút xuống rồi đăng lại. Nếu căn nhà hiển thị số ngày thấp nhưng đã nhiều lần giảm giá hoặc có lịch sử rao bán trước đây, người mua có thêm dữ kiện để thương lượng.
Vì sao số ngày trên thị trường quan trọng?
Số ngày trên thị trường cho thấy căn nhà đang được quan tâm đến mức nào và người bán có chịu áp lực hay không. Nếu nhà mới rao đã có nhiều người hỏi mua, người mua có thể phải cạnh tranh mạnh, thậm chí gặp tình trạng nhiều bên cùng trả giá.
Ngược lại, nếu căn nhà nằm trên thị trường lâu hơn mức trung bình trong khu vực, người mua thường có thêm cơ hội thương lượng. Chẳng hạn, các căn tương tự trong khu phố thường bán sau 30 ngày, nhưng căn này đã rao 90 ngày, người bán có thể đã bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng và sẵn sàng xem xét một đề nghị thấp hơn giá rao.
Thông thường, hai tuần đầu sau khi rao bán là lúc căn nhà nhận nhiều lượt xem và nhiều đề nghị mạnh nhất. Sau giai đoạn này, sức hút giảm dần. Căn nhà nằm càng lâu, người mua càng dễ đặt câu hỏi liệu có vấn đề gì bên trong hay không. Tâm lý đó thường tạo thêm lợi thế cho bên mua khi thương lượng.
Tuy nhiên, nhà nằm lâu chưa chắc là món hời. Đôi khi đó là dấu hiệu của vấn đề thật sự, chẳng hạn giá rao quá cao, nhà cần sửa chữa nhiều, tòa nhà gặp khó khăn tài chính, điều kiện bán quá khắt khe, hoặc sắp có khoản thu đặc biệt từ hiệp hội chủ nhà.
Vì vậy, trước khi trả giá thấp, người mua nên tìm hiểu vì sao căn nhà chưa bán được. Cần xem kỹ tình trạng bảo trì, hồ sơ tài chính của tòa nhà nếu là condo, phí HOA, cùng những yếu tố có thể khiến người mua khác ngần ngại.
Nếu căn nhà đã rao từ 90 đến 120 ngày và thời gian này cao hơn rõ rệt so với thị trường địa phương, người mua có thể cân nhắc trả thấp hơn giá rao khoảng 5% đến 8%.
Với căn nhà nằm trên thị trường hơn sáu tháng, mức trả thấp hơn 10% đến 15% sẽ hợp lý hơn. Dữ liệu Tháng Bảy năm 2025 của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) cho thấy gần 80% nhà được bán bằng giá hoặc dưới giá rao.
Ngoài việc trả giá thấp hơn, người mua cũng có thể yêu cầu người bán nhượng bộ, như hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch, trả tiền bảo hành nhà, sửa chữa các hư hỏng được phát hiện trong lúc kiểm tra nhà. Cách này phù hợp với những người bán không muốn giảm giá công khai nhưng vẫn sẵn sàng giúp người mua bớt chi phí.
Người mua cũng có thể làm cho đề nghị hấp dẫn hơn bằng cách rút ngắn thời gian hoàn tất giao dịch hoặc giảm thời hạn kiểm tra nhà. Tuy nhiên, chỉ nên làm vậy khi đã chuẩn bị kỹ: được duyệt vay trước, xem xét hồ sơ căn nhà và hiểu rõ rủi ro trước khi ký hợp đồng. (Ng.Tr) [T.C.]
