Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7,3 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra, Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần, tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 17151 Newhope Street, Suite 113, Fountain Valley, California 92708. Ðiện thoại: (714)-531-7080. Email: [email protected]; website:www.lylylaw.com
LyLy NgLuyễn, ESQ, JD, LLM
mình. (Hình minh họa: Scott Olson/Getty Images)
Trước kia, ở Việt Nam không có ngân hàng cho vay tiền nên mua nhà bao giờ cũng phải trả tiền ngay một lần. Thông thường, một người thuộc giới trung lưu phải dành dụm cả một đời cần cù làm việc mới mua được một căn nhà nhỏ.
Hoa Kỳ là một xứ tư bản kinh tế hùng mạnh, do đó có được một hệ thống tài trợ sung túc, sẵn sàng cho dân chúng vay tiền mua nhà dễ dàng chỉ cần có công ăn việc làm, đủ khả năng trả tiền vay hàng tháng là có thể trở thành gia chủ một tài sản địa ốc.
Trên đất Mỹ, hầu hết ai cũng vay tiền mua nhà, vì chỉ có một số rất ít thuộc giới nhà giàu mới có tiền gửi ngân hàng hoặc có những tài sản khác dễ thanh toán lấy tiền mặt mà mua nhà trả trọn một lúc.
Ngay chính những người có khả năng mua nhà trả ngay cũng không làm vậy, mà vẫn đi vay tiền mua nhà như mọi người khác, vì họ muốn tận dụng ưu điểm khai bớt thuế. Món tiền vay được gọi là “tài trợ địa ốc” (mortgage) hay nói nôm na là vay tiền mua nhà với điều kiện dùng nhà thế chấp.
Thông thường có ba lối vay tiền để mua nhà hay tái tài trợ, tức là vay nợ mới trả nợ cũ của ngôi nhà đã mua từ trước:
1. Vay với lãi xuất cố định (Fixed Rate Mortgage)
Lối vay này sẽ trả tiền lãi cho chủ nợ theo mức phần trăm thỏa thuận trước trên số tiền vay, và mức lãi không thay đổi trong suốt đời món nợ. Thí dụ, nợ trong 30 năm thì lãi xuất cố định sẽ không đổi trong suốt 30 năm, nếu trả đều hàng tháng nợ sẽ dứt hoàn toàn vào cuối năm thứ 30.
Kiểu vay này có ưu điểm là mức lãi không đổi và người vay hàng tháng trả một số tiền đều đặn như nhau, do đó tránh được hiểm họa bị tăng lãi bất chợt làm cho số tiền phải trả hàng tháng trội lên bất ngờ.
Trường hợp lãi xuất thị trường tăng, dĩ nhiên chủ nợ bị thiệt vì vẫn phải giữ lãi thấp trong suốt 30 năm không đổi. Ngược lại, nếu lãi xuất giảm người vay thay vì phải trả cao, thì có thể vay nợ khác với mức lãi thấp để trả dứt nợ cũ lãi nhiều. Do đó, thông thường lãi xuất cố định bao giờ cũng cao hơn lãi xuất điều chỉnh.
2. Vay với lãi xuất điều chỉnh (Adjustable Rate Mortgage gọi tắt là ARM)
Lúc đầu người vay được hưởng một mức lãi xuất tương đối thấp, và tiền trả hàng tháng theo đó cũng thấp, nhưng chỉ có hiệu lực trong một thời gian tiên khởi thường từ sáu tháng tới năm năm. Sau thời gian này, mức lãi ARM sẽ điều chỉnh theo lãi xuất thị trường được tính căn cứ theo chỉ số (index) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, mỗi chủ nợ đều có cách tính khác nhau, kết quả có thể lợi hoặc bất lợi cho người vay.
Ngoài ra, mỗi chủ nợ ấn định thời hạn khác biệt. Thí dụ, thay đổi theo từng chu kỳ từ ba tới sáu tháng hay có nơi điều chỉnh mỗi năm một lần. Thêm vào đó còn có giới hạn phần trăm tăng hoặc giảm, chẳng hạn mỗi lần không quá 0.5%.
Thông thường các nguồn tài trợ thường cống hiến mức lời khởi đầu (introductory rate) thấp để hấp dẫn người vay được trả tiền hàng tháng thấp, rồi sau một thời gian mới tăng lãi nên tiền tháng phải trả cao hơn.
Cũng có những chủ nợ thoạt đầu hạ mức lời chiêu dụ thật thấp trong một hạn định nào đó, có khi kéo dài tới 12 tháng, rồi sau ân hạn điều chỉnh lại theo lãi xuất chính thức.
Cũng có nhiều nơi ấn định lãi xuất đầu tiên cùng giới hạn tối đa. Thí dụ, mức lời lúc đầu là 6% điều chỉnh giới hạn tối đa 11%, có nghĩa là lãi xuất có thể tăng nhiều nhất là 5% và mức lời cao nhất trong trường hợp này sẽ không quá 11%.
3. Vay với lãi xuất cố định đoản kỳ (Baloon Mortgage)
Loại này có lãi xuất và tiền trả hàng tháng không đổi trong một thời kỳ thỏa thuận. Thí dụ như năm năm thì tới cuối hạn định phải trả dứt phần nợ còn lại. Trên thực tế, ít khi người vay có đủ tiền trả hết sau năm năm nên họ lại phải đi vay nợ mới, nhưng chẳng hạn vì lý do nào đó như hồ sơ tín dụng xấu không vay được, thì người vay có thể lâm vào nguy cơ mất nhà. Loại lãi xuất thả nổi này không mấy được ưa chuộng, chỉ có người vay trong trường hợp bất đắc dĩ không vay ở đâu được với các lối vay kể trên.
Ngoài ba loại tài trợ chính thức trên, còn kể thêm một loại cho vay thế chấp nữa gọi là “vay trên vốn liếng giá trị nhà” (home equity loan) thông dụng như kiểu “cầm nhà” lấy một số tiền căn cứ theo giá thị trường của ngôi nhà, trừ đi số tiền còn nợ chính. Loại nợ này, thường “thả nổi” với lãi xuất điều chỉnh và trừ dần hàng tháng cho đến khi dứt nợ, và người vay có quyền xử dụng tiền vay vào bất cứ mục đích gì.
Ai có ý định mua nhà đều có thể vay tiền trực tiếp với ngân hàng hay hãng tài trợ địa ốc ở địa phương nơi mình cư ngụ, hoặc vay qua trung gian của môi giới tài trợ (mortgage broker) có liên lạc đại diện các nguồn cho vay ở trong hay ngoài tiểu bang.
Thông thường, các nguồn tài trợ quảng cáo vài chương trình cho vay khác nhau, có đặc điểm và điều kiện phù hợp với khả năng và hoàn cảnh của người đi vay. Tuy cùng một ngân hàng hay công ty tài trợ trên toàn quốc, nhưng đôi khi chi nhánh tại các tiểu bang có thể có lãi xuất và điều kiện khác nhau. Do đó, nên chịu khó nhẫn nại tham khảo nhiều nơi để cuối cùng chọn được nguồn tài trợ tốt nhất, có lãi xuất thấp và điều kiện vay dễ dàng.
Trên thực tế, điều kiện mua bán nhà và điều kiện vay tiền do chủ bán và nguồn tài trợ ấn định, do đó người mua nhà nên tận dụng khả năng hiểu biết, để tìm ra nguồn tài trợ thích hợp với nhu cầu của mình cho bớt tốn kém.
Trước hết, xét xem mình có thuộc thành phần được hưởng chương trình mua nhà của chính phủ như FHA hay VA cho người mới mua nhà lần đầu, hoặc nhà do chủ nhân tự đứng bán hay tự đứng ra tài trợ. Nếu không thuộc thành phần đặc biệt, thì nên đi khảo giá các nguồn tài trợ theo tiêu chuẩn 30 năm giao ước (conventional) để so sánh nơi nào có điều kiện vay dễ dàng và phân lời thấp nhất, vì tuy cùng một thị trường địa ốc tại địa phương nhưng lãi xuất và điều kiện thường chênh lệch rất xa.
Cuối cùng, khi chọn được một nơi vừa ý tốt hơn hết, nên xúc tiến thủ tục ngay vì lãi xuất thường lên xuống, trồi xụt rất nhanh khó tiên đoán được mức thay đổi trong những ngày kế tiếp.
Khi tự đi vay tiền mua nhà, phần đông gặp khó khăn không biết đặt những câu hỏi nào quan trọng nhất với nguồn tài trợ và khó lựa chọn, vì họ chỉ có ít chương trình cho vay. Ngược lại, dùng môi giới địa ốc có lợi điểm được chỉ dẫn đến nhiều nguồn có các chương trình vay khác nhau, môi giới có khả năng tham khảo tìm tòi nhiều nơi để tìm ra nguồn vay thích hợp cho nhu cầu của thân chủ.
Dĩ nhiên, dùng môi giới phải trả tiền công theo chấm (phần trăm số tiền vay), nên những ai tự tìm lấy được thì sẽ tiết kiệm được khoản tiền này. Bằng không, có thời giờ hay không có hiểu biết nhiều trên lãnh vực vay tiền địa ốc, thì giải pháp đơn giản nhất vẫn là dùng trung gian.
Khi ký kết mua nhà và trước khi nộp đơn vay tiền, bao giờ cũng phải thương lượng thêm vào điều kiện “mua nhà thuận với điều kiện vay được tiền” (mortgage contingency clause). Có nghĩa là nếu người định mua bị ngân hàng từ chối không cho vay, thì có quyền lấy lại tiền cọc và hủy bỏ giao kèo.
Điều kiện này có mục đích bảo vệ cho người định mua không bị chủ bán làm khó dễ, không chịu trả lại tiền đặt cọc khi không vay được tiền mua nhà hoặc ép buộc phải tìm đến những nơi cho vay khác có điều kiện chấp thuận dễ dàng hơn, nhưng phải trả lãi nặng cùng và nhiều thứ lệ phí tốn tiền khác.
Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quý độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó, nếu có vấn đề liên quan đến luật, quý độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quý vị.
