Luật Sư tại California và Washington. Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7,3 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra, Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần, tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 17151 Newhope Street, Suite 113, Fountain Valley, California 92708. Ðiện thoại: (714)-531-7080. Email: [email protected]; website:www.lylylaw.com
LyLy NgLuyễn, ESQ, JD, LLM
Theo luật lệ Hoa Kỳ, thông thường chuyển chủ quyền một bất động sản là di nhượng lại cho thừa kế khi qua đời. Riêng hình thức đổi chủ lúc còn lúc sống, thịnh hành nhất là mua bán nhà đất giữa hai đối tượng là người có nhà muốn bán và người muốn mua nhà. Giữa hai bên thường có sự tham gia của một thành phần trung gian, được trả lệ phí để giúp thương lượng và hoàn tất vụ mua bán một khi đạt được thỏa thuận chung về giá cả cùng các điều kiện ấn định khác.
Người có nhà đất ngay khi có ý định bán đi, thì hành động đầu tiên nên chọn một trung gian đáng tin cậy để tham khảo ý kiến. Trung gian có thể là một nhân viên môi giới địa ốc (real estate agent/broker). Giai đoạn tham khảo khởi đầu chỉ để nói chuyện, hỏi ý kiến do đó có thể hỏi nhiều người khác nhau mà không bị ràng buộc gì cho tới khi quyết định chọn được một môi giới vừa ý. Lúc này, chủ nhà và trung gian mới ký một văn kiện gọi là hợp đồng ghi danh bán nhà (listing agreement).
Trong thời kỳ còn “tham khảo” nên cẩn thận, đừng hấp tấp ký kết bất cứ điều gì với ai để tránh “bút sa gà chết.” Cuối cùng, chủ bán chỉ chọn một môi giới vừa ý mà thôi vì sẽ phải trả lệ phí hay nôm na gọi là “Tiền cò” (broker’s commission).
Tuy chủ bán chỉ muớn một môi giới đại diện, nhưng người trung gian này sẽ liên lạc cộng tác với nhiều đồng nghiệp khác quảng cáo trên các hệ thống thương mại địa ốc một cách rộng rãi để tìm khách mua. Sau khi bán được nhà, những môi giới địa ốc tham dự sẽ tự chia đều tiền công với nhau.
Ngược lại, người mua có thể chọn nhiều trung gian cho đến khi tìm được ngôi nhà vừa ý mà không tốn kém tiền bạc gì cả, đôi khi sau khi ký kết mua nhà và trả tiền rồi, còn được “tặng” lại một số tiền nhỏ hay một tặng phẩm “thân hữu” trích trong phần thù lao của họ.
Tuy nhiên, nên nhớ lệ phí do chủ bán chi ra, do đó các trung gian cả bên bán lẫn bên mua đều muốn đạt được giá cao để hưởng nhiều tiền công hơn, người mua đừng vội tin môi giới sẽ tranh đấu mua rẻ cho mình.
Hợp đồng ghi danh bán nhà kể như là nỗ lực đầu tiên của chủ bán ủy nhiệm cho môi giới được phép đưa ngôi nhà muốn bán vào thị trường địa ốc. Văn kiện này ấn định những thỏa thuận căn bản trong việc rao bán. Thí dụ như thời hạn liệt kê vào danh mục nhà bán.
Thường thì chủ nhà muốn thời hạn này ngắn, nếu không bán được sớm thì sẽ giao cho môi giới khác có thị trường rộng hơn hay quảng cáo mạnh hơn. Trái lại, phía môi giới địa ốc lại muốn ghi danh càng lâu càng tốt, vì kéo dài được thêm cơ hội mở rộng quảng cáo tới các mạng lưới trung gian khác để tìm mối mới nhằm có được thù lao. Mua nhà là một mục mua sắm lớn nhất trong đời, do đó người mua nhà thường xem xét, đắn đo cân nhắc rất lâu trước khi quyết định mua nên đòi hỏi có thời gian.
Kế đến văn kiện này là việc ấn định giá muốn bán cao nhất hay thấp nhất mà chủ bán chấp nhận được. Dĩ nhiên, ai cũng muốn đặt giá nhà cao và đòi bao nhiêu không ai cấm, nhưng nếu đặt giá quá mức so với một ngôi nhà tương tự, thì chắc chắn sẽ hoài công không bán được. Nếu ra giá quá rẻ sau này thấy nhà lên giá thì sẽ tiếc. Vì vậy, ấn định giá nhà phải theo giá thị trường khi so sánh với một ngôi nhà tương đương trong cùng khu vực.
Hiện tại, giá trị của bất động sản trong vài vùng thường lên rất cao so với giá mua nguyên thủy. Nếu có điều kiện, nên mướn chuyên viên lượng giá (appraiser) khảo sát và ấn định giá thực tế của bất động sản muốn bán, rồi dựa vào giá ấy mà tùy nghi thêm lên một mức vừa phải cho dễ bán. Dĩ nhiên, chủ bán đừng quên cộng cả tiền thù lao dự trù trả cho môi giới cùng các phí tổn đóng hồ sơ bán nhà (closing cost) để tính ra số tiền cuối cùng còn lại khi bán xong.
Trong hợp đồng ghi danh bán nhà còn ấn định mức lệ phí thù lao hay là “tiền cò” như đã nêu ở trên. Số tiền này thường tính theo phần trăm số tiền bán, nên còn được gọi là tiền “chấm.” Mỗi công ty mua bán địa ốc đều đặt tiêu chuẩn tiền “chấm” khác nhau, có nơi cao nơi thấp cho nên chủ bán trước khi chọn lựa trung gian cần khảo giá trước để lựa nơi nào trả hoa hồng nhẹ hơn. Dĩ nhiên, mức phần trăm thù lao đều thương lượng được vì không có tiêu chuẩn cố định nào trong việc ấn định số chấm.
Tùy từng trường hợp, nếu muốn bán nhà gấp thường phải trả cao hơn vì trả tiền công quá thấp thì môi giới không hết lòng ra công quảng cáo tích cực tìm mối bán. Ngoài ra, chủ bán nên đòi ghi thêm trong hợp đồng điều kiện trong thời kỳ ghi danh bán nhà nếu tự bán được nhà hay tự bán cho thân nhân hoặc bạn bè quen biết, thì miễn trả thù lao hoặc trả ít đi.
Hợp đồng ghi danh bán nhà là một văn kiện quan trọng mà chủ bán cần hiểu rõ ràng từng khoản. Nếu cần, nên nhờ luật sư chuyên môn xem lại vì một khi người môi giới giới thiệu được một người có ý muốn mua nhà và có khả năng mua, thì mặc nhiên chủ bán coi như đã mắc nợ trọn vẹn số hoa hồng thù lao cho môi giới, dù sau đó có bán hay không. Nhiều khi tiền này rất lớn lên đến cả chục ngàn. Nếu vì lý do gì đó mà chủ nhà đổi ý không muốn bán nữa sau khi được giới thiệu, thì vẫn phải trả số tiền “chấm” này cho môi giới.
Vì bán nhà phải trả thù lao lớn như vậy, cho nên những ai có ý định bán nhà cần quyết định dùng trung gian hay không dùng, tự ấn định mức thù lao sẽ phải trả trước khi bắt đầu tìm môi giới. Sau đó nên liệt kê những vật dụng phụ thuộc hay máy móc bán theo nhà cùng những khoản cần phải tu bổ, sửa chữa để ngôi nhà được khang trang hoàn hảo trước khi đưa ra thị trường địa ốc.
Nếu có những khiếm khuyết quan trọng không sửa chữa được hoặc không muốn tự sửa, chủ bán theo Luật Ðịa Ốc phải tiết lộ cho người hỏi mua biết rõ để thương lượng. Ngoài ra, còn phải trang trải hoặc hoạch định thanh toán sạch mọi khoản nợ như nợ vay, nợ cầm thế, nợ buộc liên đới trên ngôi nhà nếu có khi ký kết đóng khế ước nhận tiền và giao nhà.
Lúc tìm được người muốn mua và sau khi thương lượng đồng ý giá cả, thông thường hai bên sẽ thiết lập ngay một văn kiện ràng buộc (binder). Đây là một tờ dự thảo phác họa ra những nét chính của bản hợp đồng mua bán nhà (sales contract) giữa hai bên. Văn kiện này gồm có địa chỉ ngôi nhà, tên những người liên hệ hai bên mua bán, giá bán đã đồng ý cùng với đề nghị nguồn tài trợ cho vay tiền.
Tờ này cũng ghi những điều khoản đặc biệt cho trường hợp không vay được tiền hoặc trường hợp phát hiện hư hỏng quan trọng trong ngôi nhà. Thông thường, người mua phải đặt cọc khoảng 1% đến 3% giá mua, số tiền này dùng để tỏ thiện chí giữa hai bên. Tùy theo ngôn từ viết trong văn kiện ràng buộc, theo đó nếu bên nào không thi hành giao kết thì bên kia có quyền thưa kiện hay không trả lại tiền cọc.
Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quý độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó, nếu có vấn đề liên quan đến luật, quý độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quý vị.
