Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra, Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Nếu cần, tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 17151 Newhope Street, Suite 113, Fountain Valley, California 92708. Ðiện thoại: (714) 531-7080. website: www.lylylaw.com
Luật Sư LyLy Nguyễn
Như đã đề cập, theo luật thuế mỗi khi bán tài sản như nhà đất chẳng hạn, nếu có lời thì
người bán sẽ phải đóng thuế “vốn tăng” (capital gain tax) trên số tiền sai biệt giữa giá
bán và giá mua nguyên thủy. Luật thuế Hoa Kỳ có điều Luật “1031 Exchange” cho
miễn “thuế vốn tăng” với điều kiện “trao đổi” là đem trọn vẹn khoản tiền mới bán
được để mua thay vào bằng một tài sản khác thuộc “loại giống nhau” (like-kind) trong
mục đích kinh doanh hay đầu tư.
Đối với tài sản chung nhất là bất động sản, Luật 1031 được gọi là “trao đổi 1031 cho
tài sản chung” (“1031 Tenant in Common Exchange”). Trong luật tài sản Hoa Kỳ, danh từ để gọi sở hữu chủ bất động sản là “tenancy” (xin đừng nhầm lẫn với nghĩa thuê mướn nhà cửa). Có nhiều hình thức quyền sở hữu tài sản chung nhưng chúng tôi chỉ đề cập ở đây thể loại “đồng sở hữu” (tenancy in common), nói một cách khác là làm chủ chung trên một bất động sản và có thể áp dụng luật hoãn thuế “lời vốn tăng.”
Tài sản “đồng sở hữu” theo đó hai hay nhiều cá nhân có cùng quyền lợi “không chia
xẻ được,” nhưng không bắt buộc phải có tỷ lệ bằng nhau. Điều này có nghĩa là mỗi
chủ chung đều có thẩm quyền chiếm hữu và sử dụng cùng tài sản đó, nhưng không
được tách rời ra. Thí dụ như một ngôi nhà ở, các chủ chung đều có quyền cư ngụ
nhưng không được phân cách ra một phần phòng khách hay một phần nhà bếp. Thể
thức “đồng sở hữu” còn có đặc điểm nữa là mỗi chủ chung đều có quyền truyền lại
phần của mình cho thừa kế chỉ định, chứ không bắt buộc phải cho người hôn phối còn
sống sót. Ngay khi đóng sổ hoàn tất mua tài sản chung, thì mỗi đồng sở hữu chủ sẽ có
một tờ “bằng khoán” (deed) riêng biệt tính theo tỷ lệ phần trăm quyền lợi “bất khả
phân” trên toàn thể diện tích bất động sản đó.
Mặc dù hình thức “đồng sở hữu” đã được sử dụng từ nhiều năm về trước, nhưng thực
ra về sau này trong thời gian gần đây mới thịnh hành, nhờ một số quyết nghị mới của
cơ quan thuế vụ liên bang IRS. Thông thường, vấn đề nan giải nhất cho những ai muốn
được hoãn thuế “lời vốn tăng” theo luật “trao đổi 1031” là chu toàn điều kiện tìm ra
bất động sản “trao đổi” thay thế trong hạn định 45 ngày, và hoàn tất mua bất động sản
ấy trong vòng 180 ngày. Để giúp giảm thiểu khó khăn kể trên có thể áp dụng điều luật
1031 biến cải dành cho tài sản chung mệnh danh là luật “1031 trao đổi (tài sản) đồng
sở hữu” (“1031 Tenant in Common Exchange” viết tắt là “1031 TIC exchange”).
Những nhà đầu tư từ lâu thường dùng luật “trao đổi 1031” để được hoãn thuế “lời
vốn tăng,” bằng cách đổi bất động sản cũ lấy bất động sản mới hơn. Lý do thay đổi bất
động sản thường khác nhau rất xa. Trên thị trường địa ốc hiện nay, việc tìm ra trị giá
thực sự của bất động sản là cả vấn đề khó khăn, và cá nhân người đầu tư có phần nào
bị giới hạn trong việc tìm mua bất động sản loại nhà ở và các kiến trúc dùng làm cơ sở
thương mại nhỏ.
Trong năm 2002, IRS có ra quyết nghị cho phát triển rộng rãi việc góp vốn chung để
mua những tài sản sẵn có trên thị trường địa ốc, đặc biệt cho những ai muốn đầu tư
với tính cách cá nhân. Quyết nghị này gắn liền với cấu trúc pháp lý liên hệ đến hình
thức “đồng sở hữu” (TIC) hay còn được gọi là “sở hữu chung bất động sản (“co-
owned real estate” (viết tắt là CORE). Theo đó, mọi cá nhân đều được quyền làm chủ
một phần nhỏ trong bất động sản. Thí dụ như các công trình kiến trúc dùng làm cơ sở
văn phòng, khu chung cư, hoặc trung tâm thương mại. Dù rằng hình thức đầu tư “đồng
sở hữu” đã xuất hiện từ trước, nhưng quyết nghị của IRS trong năm 2002 kể trên đã
làm cho dân đầu tư tin tưởng rằng, IRS sẽ cho áp dụng luật “1031 TIC exchange” cho
nên điều này đã làm kỹ nghệ xây cất khơi bùng mãnh liệt tại các vùng quê.
Quyết nghị này, đi kèm với việc gia tăng số người chú tâm tìm mua tài sản chung theo
luật “1031 TIC exchange” đã đưa đến phong trào đua nhau góp tiền mua tài sản
chung và đầu tư chung vào các bất động sản loại CORE. Thể thức áp dụng luật “1031
TIC exchange” giúp cho dân đầu tư được góp vốn chung cùng mua các bất động sản
rộng lớn hơn, có trị giá cao hơn, đồng thời là tài sản tráng lệ cao cấp hơn mà bình
thường họ không thể nào với tới được nếu theo các phương cách khác.
Điển hình là những bất động sản sang trọng sẽ đưa đường dẫn lối kéo đến nhiều giới
thuê nhà cao cấp hơn. Thí dụ như các công ty thuộc nhóm Fortune 500, thường thuê
làm bản doanh hay các cơ quan công quyền mướn làm cơ sở, do đó giảm thiểu đi mối
lo ngại nguy cơ thất thu lợi tức như thường xảy ra khi cho giới bình dân thuê mướn.
Thêm vào đó, tài sản chung sẽ được các công ty địa ốc chuyên nghiệp (công ty bảo
trợ) đứng ra quản trị, do đó bớt đi gánh nặng làm chủ phải giải quyết mọi vấn đề rắc
rối xẩy ra thường nhật.
Bất động sản dưới luật “1031 TIC exchange” thường được các môi giới trung gian
(broker/dealers) điều khiển và quản trị dưới sự giám sát của “Cơ Quan Trao Đổi
Chứng Khoán Liên bang (U.S. Securities and Exchange Commission viết tắt là SEC).
Dù vậy, cũng có nhiều cuộc trao đổi mua bán tài sản chung đứng ngoài tầm giám thị
của cơ quan SEC và hiện tại vẫn có nhiều vấn đề tranh luận về pháp lý trên các bất
động sản đồng sở hữu này. Hiện tại, cơ quan trao đổi chứng khoán đang tìm cách vận
động đưa loại bất động sản có chủ quyền chung ra khỏi tầm che chở pháp lý của SEC.
Những tài sản chung được coi như hợp pháp nếu phù hợp vào các bối cảnh sau đây:
-Sở hữu chủ muốn giảm thiểu trách nhiệm quản lý một cách đáng kể.
-Sở hữu chủ còn dư tiền từ một vụ bán mua tài sản “trao đổi 1031” khác.
-Sở hữu chủ không muốn trả thuế “vốn tăng” hay “thuế truy thu do khai giảm giá”
(depreciation recapture taxes) đã khai từ trước.
-Sở hữu chủ muốn tìm tài sản hạng A chung với nhiều sở hữu chủ khác có vốn lớn và
giầu có.
-Sở hữu chủ không trực tiếp kiếm nổi tài sản thay thế thích hợp trong hạn định 45
ngày.
-Sở hữu chủ muốn lưu lại trên thị trường địa ốc để kiếm lợi hoặc tìm tiềm năng “tăng
vốn.”
-Sở hữu chủ muốn đạt tính chất đa dạng cao cấp cho cả tài sản của mình lẫn vùng địa
dư liên hệ.
Tìm một tài sản mua chung để thay thế theo luật “1031 TIC exchange” không hẳn
không gặp khó khăn. Tuy nhiên ngoài thị trường có thừa thãi các hãng môi giới trung
gian nổi lên như nấm ngay sau khi có quyết nghị của IRS và sẵn sàng nhận đứng làm
bảo trợ.
Sau đây là một vài điều mà các cá nhân đầu tư nên lưu tâm trước khi tham gia vào
một cuộc trao đổi tài sản chung theo luật “1031 TIC exchange”:
-Công ty định chọn làm “bảo trợ” đã hoạt động trên thương trường trong thời gian bao
lâu?
-Công ty định chọn làm “bảo trợ” liệu có đủ kinh nghiệm không những trong các giao
dịch thương lượng hoặc từng có thành tích bán dùm tài sản thay thế cho các nhà đầu tư
theo luật “1031 TIC exchange”?
-Sở hữu chủ có nắm chủ chốt quyền mướn hay sa thải quản lý?
-Công ty định chọn làm “bảo trợ” có kế hoạch rút tài sản ra khi cần thiết?
-Công ty định chọn làm “bảo trợ” có đủ kinh nghiệm thi hành chu toàn các kế hoạch
ấn định?
-Công ty định chọn làm “bảo trợ” có đủ kinh nghiệm trong những giao dịch bán tài
sản chung?
-Công ty định chọn làm “bảo trợ” đòi hoa hồng môi giới bao nhiêu phần trăm khi giúp
mua tài sản thay thế? Cũng nên nêu ra ở đây rằng, các môi giới trung gian tài sản
chung đều phải có môn bài chứng khoán và cũng có khả năng bán sản phẩm khác
không chỉ chuyên về bất động sản mà thôi. Giới đầu tư nên sử dụng các môi giới trung
gian thi hành việc “trao đổi” tài sản chung làm nòng cốt trong công cuộc kinh doanh
của mình.
-Người thuê có được chắc chắn không?
-Liệu người thuê mướn có khả năng trả tiền thuê đều đặn không?
-Bất động sản có tương đối mới và tọa lạc tại một vùng kinh tế phát triển dồi dào hay
không?
Nếu bảo rằng luật “1031 TIC exchange” là động lực chính trong một giao dịch địa ốc
thương mại là nói bớt đi, dù rằng lợi lộc của tài sản chung không hoàn toàn thích hợp
cho mọi giới đầu tư, nhưng có thể rất hợp với những ai đầu tư mà muốn có lưu lượng
tiền mặt trong tay một cách đều đặn cũng như tránh bớt phiền phức trong việc điều
hành tài sản thay thế. Lợi thế của luật “1031 TIC exchange” kể ra còn rất nhiều, vì làm
cho tài sản chung trở thành cơ sở hạng sang có triển vọng đem tương lai sáng lạn cho
những công cuộc đầu tư như vậy.
Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật
pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quý độc
giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên
hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó, nếu có vấn đề liên
quan đến luật, quý độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường
hợp của quý vị.
