Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Hoạch Ðịnh Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Về Luật Khánh Tận Chương 7, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở địa chỉ: 17151 Newhope Street, Suite 113, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080, website: www.lylylaw.com
Luật Sư LyLy Nguyễn
Sau vài bài kỳ trước trình bày về luật hoãn thuế “lời vốn tăng,” chúng tôi nhận được một số thư độc giả hỏi thêm chi tiết về mức đặc miễn loại thuế này khi bán nhà loại gia cư. Vì thế kỳ này chúng tôi xin giải thích thêm đề mục vừa nêu cùng với vài cách áp dụng biến cải khác của luật hoãn thuế.
Bất cứ người thọ thuế nào cư ngụ tại Hoa Kỳ khi bán ngôi nhà chính đang ở cũng đều có khả năng khai “miễn” hay “hoãn” thuế trên số tiền lời “vốn tăng” nếu biết áp dụng đúng mức hai công cụ có tác động rất mạnh mẽ xứng đáng được lưu tâm sử dụng là điều khoản số 121 của bộ luật thuế Revenue Procedural Code – Section 121 (gọi tắt là “điều khoản 121”) và luật “trao đổi 1031” (“1031 Exchange”). Theo định nghĩa của luật thuế, “vốn tăng” là số tiền sai biệt khi bán một tài sản so với tiền mua tài sản đó lúc nguyên thủy.
Bất động sản loại gia cư là ngôi nhà chính mà người sở hữu chủ sử dụng để ở chứ không đầu tư bằng cách cho thuê hoặc dùng làm cơ sở kinh doanh, thương mại. Mức tiền lời khi bán ngôi nhà gia cư chính có tác dụng tăng lưu lượng tiền mặt (cash flow) một cách đáng kể và nhất là làm tăng giá trị vốn liếng tài sản của người chủ.
Phần nhiều các chủ nhà không mấy để ý đến luật “trao đổi 1031” khi bán đi ngôi nhà ở chính, còn những người có nghĩ đến thì sau khi suy xét sơ qua đều phỏng đoán rằng nếu bán nhà loại gia cư có lời thì cũng không hợp lệ để được khai hoãn thuế theo luật “trao đổi 1031.” Nếu người chủ nhà loại gia cư muốn áp dụng luật “trao đổi 1031” thì có thể theo một trong hai phương cách: một là người ấy có thể mua nhà dùng vào mục đích kinh doanh hay đầu tư rồi sau đó đổi thành nhà gia cư chính để cư ngụ hoặc ngược lại người ấy mua nhà làm gia cư chính rồi sau đó đổi thành tài sản đầu tư – thí dụ như cho thuê – rồi sau đó bán đi theo luật “trao đổi 1031.”
Trước đây chúng tôi có nhắc đến việc bán nhà loại gia cư sẽ được miễn thuế nếu có lời từ $250,000 trở xuống đối với người khai thuế một mình; hoặc từ $500,000 cho cặp vợ chồng khai thuế chung. Số tiền lời trong mức đặc miễn theo giới hạn kể trên được áp dụng theo “điều luật 121,” người thọ thuế được “miễn” – chứ không phải “hoãn” – và không phải đóng khoản tiền lời vốn tăng trong mức qui định theo luật trên.
Vì lý do giá nhà trên thị trường bất động sản tăng vọt quá nhanh trong vòng mười năm nay, nhất là tại tiểu bang California, khiến cho nhiều gia chủ khi bán nhà được lời gấp bội so với giá mua nguyên thủy; mức giới hạn cho miễn thuế “lời vốn tăng” theo “điều khoản 121” không thấm vào đâu nên gánh nặng đóng thuế trên số tiền lời vượt quá mức miễn trừ hẳn là điều không tránh nổi. Vì vậy phần đông các chủ nhà gia cư chính đều nghĩ đến cách áp dụng phối hợp cả mức “miễn” thuế của “điều khoản 121” lẫn tác dụng “hoãn” thuế theo luật “trao đổi 1031.”
Chiếu theo theo điều khoản 121, điều kiện chính để được miễn thuế là người thọ thuế phải làm chủ ngôi nhà định bán ít nhất là 5 năm và phải cư ngụ tại ngôi nhà đó tối thiểu là hai năm trong thời gian 5 năm làm chủ dù rằng không nhất thiết phải là hai năm liên tục. Điều luật 121 chỉ có thể được dùng khai miễn thuế mỗi hai năm một lần. Tuy nhiên có điều đáng tiếc là nếu khai là nhà gia cư chính mà thôi thì sẽ chỉ được “miễn” thuế theo điều khoản 121 mà không đủ điều kiện để được “hoãn” thuế vốn tăng theo luật “trao đổi 1031.”
Điều kiện chính yếu nếu muốn áp dụng được cả luật “trao đổi 1031” thì tài sản nguyên thủy dùng để “trao đổi” ngay lúc bán đi phải mang tính cách tài sản đang dùng trong việc kinh doanh hay đầu tư, thí dụ như cho thuê chẳng hạn. Tài sản “thay thế” – là bất động sản sẽ mua vào – cũng phải thuộc “loại giống nhau” (like-kind) theo ý nghĩa người “mua” tài sản thay thế (cũng chính là người “bán” tài sản nguyên thủy) cũng sẽ dùng tài sản ấy để kinh doanh hay đầu tư. Tất cả mọi bất động sản sử dụng theo kiểu này sẽ có thể được giảm “trị giá tính thuế hàng năm” (depreciation) để cho người sở hữu chủ được hoãn thuế “truy thu khai giảm” (depreciation recapture tax) và hoãn thuế “vốn tăng” (capital gain tax) cho tới khi nào tài sản này bán đi hoặc “trao đổi” lấy tài sản khác.
Nhiều gia chủ nhà ở cũng như sở hữu chủ tài sản đầu tư đã từng hoán đổi bất động sản của mình từ nhà gia cư đổi thành nhà kinh doanh hay đầu tư hoặc ngược lại – đổi từ nhà đầu tư thành nhà gia cư. Đặc biệt càng ngày càng có thêm nhiều doanh gia chuyển nhà gia cư chính của mình đang ở thành một loại nhà khác gọi là “tài sản đa dụng” (multi-use properties) bằng cách sắp đặt lập một “văn phòng tại gia” (home-office) là lấy phòng trống trong nhà sử dụng làm văn phòng điều hành kinh doanh hay thương mại. Muốn làm như vậy điều cần là phải có kế hoạch rõ ràng để chứng minh được với sở thuế IRS trong trường hợp bị kiểm thuế với đầy đủ bằng chứng là biến cải ngôi nhà gia cư chính trở thành “nhà đa dụng.” Như thế gia chủ sẽ được hợp pháp khi áp dụng cả “điều khoản 121” miễn thuế lẫn luật “trao đổi 1031” hoãn thuế.
Cũng tương tự như mọi vấn đề quan trọng liên quan đến thuế má khác, điều cần thiết các nhà đầu tư nên tham khảo với chuyên gia kế toán CPA hoặc luật sư thuế có kinh nghiệm trước khi lập quyết định chung cuộc về vấn đề áp dụng chung cả hai luật kể trên.
Trong cách áp dụng luật “trao đổi 1031” để hoãn thuế lời “vốn tăng” còn có một lối biến cải gọi là luật “trao đổi 1031 ngược” (“a Reverse 1031 Exchange”). Như vậy luật “trao đổi 1031 ngược” là gì, nếu áp dụng sẽ có lợi và bất lợi cho người đầu tư ra sao? Nói một cách tóm tắt, luật “trao đổi 1031 ngược” cho phép người đầu tư mua tài sản thay thế trước khi bán tài sản đầu tư nguyên thủy. Luật này thường được áp dụng khi người đầu tư muốn tậu một bất động sản rồi xây cất cải tiến thêm trước khi lập trước bạ khai chủ quyền sở hữu trên tài sản đó.
Lợi điểm chính của cách dàn dựng kiểu “trao đổi ngược” như vậy là giúp người đầu tư khỏi lúng túng vì có được nhiều thời gian lâu hơn 45 ngày trong việc tìm tài sản trao đổi thay thế. Ngược lại điểm bất lợi là người đầu tư không thể trông cậy được vào tiền bán nhà nguyên thủy sau để mua tài sản thay thế trước; hay nói một cách rõ ràng hơn, người mua phải bỏ tiền khác ra mua trước chứ không đợi bán sau lấy được tiền rồi mới mua.
Qui luật “trao đổi 1031 ngược” tóm tắt như sau:
- Nguyên tắc 5 ngày (the 5 day-rule): Trước hết người thọ thuế phải ký hợp đồng ủy nhiệm một “điều hợp viên giữ trước bạ trao đổi” (the Exchange Accommodator Titleholder) đứng ra đại diện nhận trước bạ chủ quyền bất động sản mua để thay thế. Hợp đồng này phải ký kết trong vòng 5 ngày làm việc không kể ngày lễ và ngày nghỉ cuối tuần tính từ lúc nhận được trước bạ chủ quyền trên tài sản mới mua. Người điều hợp viên kể trên trong nhiều trường hợp thường là người “trung gian hợp pháp” (Qualified Intermediate gọi tắt là QI).
- Nguyên tắc 45 ngày (the 45 day-rule): Tài sản nguyên thủy (là tài sản sẽ bán đi) phải được công bố trong vòng 45 ngày. Có thể công bố số lượng nhiều hơn một tài sản dùng phương thức tương tự khi áp dụng luật “trao đổi 1031” – theo đó người bán có quyền loan báo lai lịch tối đa ba món tài sản dự tính thay thế – bất kể trị giá là bao nhiêu. Tuy nhiên tổng cộng giá trị của cả nhóm tài sản định bán ra không vượt quá 200% của giá tài sản “mua ngược” lúc đầu; hoặc bất cứ số lượng tài sản dự tính bán có trị giá là bao nhiêu miễn là giá bán được cuối cùng phải bằng 95% trị giá tài sản thay thế đã mua.
- Nguyên tắc 180 ngày (the 180 day-rule): Vụ mua bán theo luật “trao đổi 1031 ngược” phải hoàn tất trong vòng 180 ngày kể từ lúc người “điều hợp viên giữ trước bạ trao đổi” nhận được trước bạ chủ quyền bất động sản mua để thay thế.
Bí quyết then chốt để đạt được thành công trong việc áp dụng hoặc luật “trao đổi 1031” hay luật “trao đổi 1031 ngược” là có kế hoạch tỉ mỉ và chính xác, lập ra một bảng mục tiêu đầu tư rõ rệt để tiến hành. Ngoài ra cũng nên mướn một nhóm chuyên gia trợ giúp hữu hiệu trong việc thi hành kế hoạch. Nhóm này hiển nhiên cần sự cộng tác của chuyên gia kế toán CPA hoặc luật sư chuyên về luật thuế và địa ốc, nhất là phải có một người “trung gian hợp pháp” kinh nghiệm và đáng tin cậy.
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.
