(RealtyTimes) – Bạn sắp sửa ký một hợp đồng để mua một căn nhà cũ. Địa ốc viên đã cung cấp cho bạn tên của một chuyên viên kiểm tra nhà, và đã khuyên bạn nên sử dụng “điều khoản dự phòng kiểm tra đặc biệt” (specific inspection contingency clause) trong bản hợp đồng thay vì “điều khoản dự phòng kiểm tra tổng quát” (general inspection contingency clause).
Có một sự khác biệt lớn giữa hai ý niệm này và nó có thể làm bạn tốn một số tiền đáng kể nếu bạn sử dụng sai.
Mỗi khi bạn mua một căn nhà, đặc biệt một căn nhà cũ, bắt buộc bạn phải nhờ một nhà chuyên môn kiểm tra căn nhà – một chuyên viên kiểm tra nhà độc lập. Trong khi chắc chắn bạn có quyền sử dụng chuyên viên kiểm tra do địa ốc viên khuyến cáo, bạn nên thực hiện sự tìm hiểu của chính mình để bảo đảm chọn được một người thực sự độc lập. Bởi vì điều khoản dự phòng để có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán tùy thuộc vào kết quả cuộc kiểm tra.
Bạn nên bao gồm một điều khoản dự phòng việc kiểm tra trong hợp đồng mua bán của bạn. Điều khoản này có thể đại khái như sau:
“Hợp đồng này hoàn toàn phụ thuộc vào việc người mua nhận được, với chi phí của người mua, một vụ kiểm tra nhà thỏa đáng, trong vòng… ngày kể từ ngày phê chuẩn hợp đồng. Nếu người mua không thỏa mãn, vì bất cứ lý do gì, và thông báo cho người bán bằng văn bản trong vòng… ngày như đã nêu trên, hợp đồng này sẽ bị coi như vô hiệu và khoản tiền ký thác của người mua sẽ được hoàn trả ngay lập tức cho người mua. Nếu người mua không thông báo cho người bán trong vòng… ngày như đã nêu trên, điều khoản dự phòng này sẽ đương nhiên hết hạn và hợp đồng sẽ tiếp tục có hiệu lực chấp hành.”
Thí dụ trên được gọi là điều khoản “dự phòng kiểm tra tổng quát.” Trên căn bản, nếu người mua, vì bất cứ lý do gì, không thích kết quả của cuộc kiểm tra, người đó có thể chấm dứt hợp đồng và khoản tiền ký thác sẽ được hoàn trả cho họ.
Điều khoản dự phòng được khuyến cáo bởi nhà môi giới – được gọi là “điều khoản dự phòng kiểm tra đặc biệt” bị giới hạn hơn nhiều. Mặc dù các mẫu hợp đồng khác nhau chứa đựng những biến thể khác nhau về vấn đề này, áp lực của một điều khoản dự phòng đặc biệt là nếu người mua tìm thấy các khiếm khuyết trong căn nhà, người đó sẽ dành cho người bán ba ngày để đồng ý thực hiện những sửa chữa. Một khi người bán trả lời, người mua khi đó có thêm một hoặc hai ngày nữa để quyết định có chấp nhận những gì mà người bán sẵn sàng thực hiện hay không, hoặc sẽ chấm dứt hợp đồng.
Trên quan điểm của người mua, nếu căn nhà vững chắc về mặt kiến trúc, nhưng mái nhà, chẳng hạn, chỉ có một tuổi thọ ngắn, có thể họ không muốn hoàn tất vụ mua bán. Tuy nhiên, bởi vì hiện nay căn nhà không có khiếm khuyết, người mua không thể rút ra khỏi hợp đồng.
Điều khoản dự phòng đặc biệt có vẻ như có lợi cho người bán, bởi vì nó không cho phép người mua tùy tiện nại bất cứ lý do gì để chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, nếu người mua muốn rút ra khỏi hợp đồng vào một giai đoạn sớm sủa, hợp đồng nên được chấp dứt thay vì để cho những rắc rối tiếp tục kéo dài cho tới phút chót.
Tại sao một người bán nhà nên cho phép người mua kiểm tra căn nhà? Trong khi người bán có thể nghĩ rằng một cuộc kiểm tra không có lợi cho họ. Nhưng nghĩ cho kỹ, ngay cả trên quan điểm của người bán, họ nên để cho người mua có một thời gian ngắn để hủy bỏ hợp đồng nếu người mua không hài lòng với tình trạng của căn nhà.
Rõ ràng, người bán nên để cho người mua bãi bỏ hợp đồng một cách sớm sủa hơn là chờ cho tới phút chót và nêu lên đủ loại vấn nạn vào ngày hoàn tất vụ mua bán. Đây là một vấn nạn thông thường trong một thỏa thuận về nhà đất khi người mua thực sự không muốn hoàn tất thỏa thuận mua bán, nhưng biết họ bị ràng buộc về mặt pháp lý để làm như vậy. (N.N.)
