Ngô Ðồng
Lãi suất tài trợ địa ốc hiện đang lập mức thấp kỷ lục mới.
Bản tường trình hàng tuần của định chế tài trợ Freddie Mac ngày Thứ Năm, 5 tháng 7, 2012 nói lãi suất trung bình trên cả nước của chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định là 3.62%. Tuần trước là 3.66% và một năm trước lên tới 4.60%. Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình 2.89%, xuống từ 2.94% của tuần trước.
“Những dữ kiện thống kê kinh tế phổ biến mới đây xác định giới tiêu thụ chi tiêu ít đi và sản xuất kỹ nghệ cũng giảm xuống, đã đẩy cho lợi nhuận của công khố phiếu xuống thấp thêm. Nhờ vậy, lãi suất tài tợ địa ốc xuống tới mức thấp kỷ lục mới.” Frank Nothaft, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac đưa ra lời bình luận về thị trường tài trợ địa ốc hàng tuần.
Những người đang ôm những món nợ với lãi suất cao đều muốn tái tài trợ để số tiền trả hàng tháng nhẹ bớt. Hiện chương trình 30 năm lãi suất cố định chỉ có 3.375% trong khi chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ có 2.75%.
Với lãi suất như thế này, những ai đang ôm món nợ 30 có khuynh hướng muốn đổi sang chương trình 15 để trả nợ nhanh hơn.
Tuy nhiên, vay nợ theo chương trình nào là một trường hợp đặc thù của riêng từng hoàn cảnh. Không mấy ai giống nhau. Bởi vậy, cần đặt lên bàn cân, với sự tư vấn của một chuyên viên tài trợ địa ốc giỏi, chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, để xem theo chương trình nào thích hợp nhất cho gia đình mình.
Hãy lấy một thí dụ cho dễ hiểu.
Vợ chồng ông A tận dụng cơ hội lãi suất thấp và giá nhà cũng thấp, dự tính mua căn nhà ở quận Cam, vay số tiền $300,000.
Ông gọi điện thoại hỏi thăm thử tin tức trước khi tới gặp mặt một hai chuyên viên tài trợ để tham vấn kỹ lưỡng hơn. Vợ chồng ông cảm thấy phân vân trước sự khác nhau, lợi hại khác nhau của hai chương trình tài trợ 15 năm và 30 năm.
Nếu đi theo chương trình 30 năm lãi suất hiện có 3.375%, số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng là $1,326.29. Tổng số tiền phải trả cả vốn lẫn lời khi trả dứt nợ là $477,464.40. Riêng số tiền lời phải trả cho chủ nợ là $177,464.40.
Nếu đi theo chương trình tài trợ 15 năm với lãi suất 2.75%, hàng tháng vợ chồng ông phải trả là $2,035.86. Thời gian rút ngắn được một nửa và số tiền tổng cộng phải trả cho nhà tài trợ khi dứt nợ là $366,454.80. Tiền lời phải trả tổng cộng là $66,454.80.
So với chương trình tài trợ 30 năm, chương trình vay nợ 15 năm đã giúp vợ chồng ông A tiết kiệm được $111,019.60 nhưng số tiền phải trả hàng tháng lại cao hơn tới $709.57.
Sự cách biệt khá lớn giữa hai chương trình tài trợ dài ngắn khác nhau hiển nhiên làm vợ chồng ông phân vân rất nhiều cũng rất dễ hiểu. Nếu theo chương trình 30 năm thì tuy lãi suất cao hơn, số tiền trả hàng tháng rất nhẹ, vợ chồng ông có thể trả được dễ dàng. Lại còn phải trả tiền thuế và tiền bảo hiểm cho căn nhà nữa. Nếu theo chương trình tài trợ 15 năm, rút ngắn được thời gian trả nợ nhưng nếu chẳng may một trong hai người bị thấp nghiệp, trả được món nợ hàng tháng có thể không gồng nổi. Không đủ tiền trả hàng tháng có thể bị xiết nợ, mất nhà mất chỗ ở tốn bao nhiêu công của mới gầy dựng được.
Nói chung, phần lớn người mua nhà chọn chương trình tài trợ 30 năm. Tuy lãi suất phải trả nhiều hơn, nhưng nó hợp với khả năng trả nợ của phần đông mọi người. Nhưng nếu tự thấy mình có khả năng trả hàng tháng theo chương trình 15 năm không có gì trở ngại thì hãy nên theo để tiết kiệm được số tiền thật lớn và thời gian trả nợ.
Ðiều cần là phải cân nhắc hoàn cảnh tài chính của mình, nhu cầu chỗ ở của mình thật kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định thích hợp. Không phải thấy lãi suất rất thấp, nhiều người vay theo chương trình 15 năm thì mình cũng đi theo. Sự lợi hại phải tính cả đường gần lẫn đường xa.
Một khía cạnh khác liên quan đến thuế lợi tức là, theo chương trình 15 năm, tiền lời trả cho nhà tài trợ ít hơn, sẽ được hưởng ít tiền chước giảm thuế lợi tức cá nhân hơn. Chương trình trả nợ 15 năm giúp cho chủ nhà bồi đắp được phần tài sản thuộc về mình (equity) trong căn nhà nhanh hơn nhiều so với chương trình vay nợ 30 năm.
Một số chuyên gia tài chính khuyến cáo khi đi theo chương trình tài trợ 15 năm, người chủ nhà nên có một số tiền để dành sẵn tương đương với ít nhất một năm trả nợ và chi phí căn bản cho căn nhà. Nếu chẳng may có biến cố bất ngờ ập đến, thí dụ thất nghiệp, bệnh nặng, ly dị, thì đã có một số tiền dự phòng sẵn sàng lấy ra để ứng phó khẩn cấp, tránh trường hợp không có đủ tiền phải ỳ ra không trả nợ để ngân hàng chủ nợ xiết mất nhà.
Một số chuyên gia tài chính cho rằng, thay vì đi theo chương trình tài trợ 15 năm có thể không gồng nổi khi gặp khó khăn tài chính bất ngờ, chủ nhà có thể theo chương trình tài trợ 30 năm rồi trả thêm mỗi tháng một số tiền tương tự như trả nợ 15 năm thì cũng giúp trả nợ nhanh hơn. Ðồng thời, tháng nào thấy không muốn trả nhiều hơn hoặc không đủ khả năng trả nhiều thì có thể trả phần căn bản của 30 năm mà không hề gặp rắc rối.
Ðặc biệt vào dịp này, những ai từng mua nhà và đang phải trả nợ lãi suất cao, không mấy ai không tận dụng cơ hội để tái tài trợ món nợ. Bản tường trình của Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ cho thấy hơn 80% các đơn xin vay tiền gần đây là những người chủ nhà xin tái tài trợ món nợ từ lãi suất cao xuống lãi suất thấp.
Nếu vay một số tiền $300,000 của 3 năm trước với lãi suất 5.25%, hàng tháng phải trả cho chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định là $1,656.61. Với lãi suất hiện nay chỉ có 3.375%, sự sai biệt hàng tháng là $330.32 cũng là số tiền không nhỏ.
Những ai có nhu cầu, nên tham vấn với một số chuyên viên địa ốc và tài trợ địa ốc trước rồi chọn trong đó một người quý vị thấy đáng tin cậy nhất.
