Có nên có một điều khoản ấn định thiệt hại (liquidated damages clause) trong trường hợp vi phạm một hợp đồng địa ốc hay không? Nếu nên thì nên cho ai? Người mua? Người bán? Cả hai? Cũng như rất nhiều câu hỏi trong ngành địa ốc, và đời sống nói chung, câu trả lời đầu tiên cho những câu hỏi như thế này là: “Còn tùy”. Tuy nhiên, trước khi chúng ta đi sâu vào vấn đề, cũng nên biết một điều khoản ấn định thiệt hại là gì.
Một căn nhà treo bảng bán ở Glendale, California. (Hình: Kevork Djansezian/Getty Images)
Một điều khoản ấn định thiệt hại sẽ định trước – vào lúc hình thành hợp đồng – trị giá bằng tiền của sự thiệt hại trong trường hợp một bên vi phạm hợp đồng. Thông thường, một điều khoản ấn định thiệt hại (trên thực tế, là một đoạn hoặc một phần trong hợp đồng) sẽ gồm một bản liệt kê mà các bên sẽ đồng ý trước, bởi vì có thể sẽ khó xác định những thiệt hại thực sự nếu vi phạm xảy ra. Nhưng một tuyên bố như vậy không cần thiết.
Một điều khoản ấn định thiệt hại có thể được nhắm tới cả hai bên. Chẳng hạn: “Nếu một trong hai bên không thực hiện, bên đó sẽ nợ bên kia $10,000.” Nhưng không cần phải làm như vậy. Thông thường, một điều khoản ấn định thiệt hại sẽ chỉ được nhắm vào một bên. Thí dụ: “Nếu chủ nhà không giao tài sản trong vòng mười lăm ngày kể từ ngày đã hứa hẹn, người đó sẽ nợ người thuê $10,000.”
Hợp đồng tiêu chuẩn để mua nhà ở, được cung cấp bởi Hiệp Hội Ðịa Ốc California (CAR), có chứa một điều khoản ấn định thiệt hại. Ðiều khoản đó nói như thế này: “Nếu người mua không hoàn tất vụ mua này vì quyết định không mua nữa, người bán sẽ giữ lại, với tính cách tiền bồi thường thiệt hại đã được ấn định, khoản tiền đã ký thác. Nếu bất động sản là một chỗ ở không quá bốn đơn vị, trong đó có một đơn vị mà người mua có ý định cư ngụ, khi đó số tiền bị giữ lại sẽ không được quá 3% của giá mua. Bất kỳ khoản tiền còn dư nào sẽ được trả lại cho người mua. Việc tháo khoán các ngân khoản sẽ đòi hỏi những chỉ thị có chữ ký của cả người mua lẫn người bán, quyết định của tòa án hoặc quyết định phân xử của trọng tài.”
Có ba điều đáng chú ý:
(1) Quy định này có đặc tính bất đối xứng. Nghĩa là, gánh nặng chỉ đặt lên một bên, tức người mua. Nó không ấn định bất kỳ thiệt hại định trước nào nếu người bán vi phạm. (Có lẽ vì sự hiểu ngầm rằng, một vi phạm của người bán có thể đưa tới một đơn kiện vì không hoàn thành hợp đồng.)
(2) Có tính cách hạn chế. Ðối với các bất động sản để ở hoặc dưới năm đơn vị, trong đó một đơn vị sẽ được chiếm ngụ bởi người mua, số tiền không thể nhiều hơn 3% giá mua. Ðiều này đã được pháp luật quy định (Bộ Dân Luật 1675).
(3) Việc thanh toán các thiệt hại vẫn đòi hỏi sự thỏa thuận (bằng chữ ký) của cả đôi bên. Ðó là vì phải có một thỏa thuận mới có một sự vi phạm. Nếu không, sẽ phải đạt tới một kết luận của tòa án hoặc trọng tài.
Việc ký (hoặc ký tắt) một điều khoản ấn định thiệt hại có tính cách tùy ý. Mặc dù điều khoản được in sẵn vào thỏa thuận mua bán của CAR, nó sẽ chỉ áp dụng nếu cả hai bên minh thị như vậy. Ðây là nơi mà các vấn nạn, do hiểu lầm, có thể phát sinh.
Thông thường, khi gặp một điều khoản ấn định thiệt hại, một người được ủy nhiệm có trách nhiệm phải hỏi: “Ðiều này có nghĩa gì?” Không có gì là bất thường khi một địa ốc viên nói đại khái như: “Ðiều này có nghĩa rằng nếu người mua vi phạm hợp đồng, người bán được quyền giữ tiền ký thác.” Tiếc thay, sự giải thích đó không đủ tường tận đối với nhiều người bán. Họ cần phải biết điều đó có nghĩa rằng, trong trường hợp vi phạm, họ sẽ được quyền hưởng trong giới hạn số tiền ký thác (hoặc không quá 3% giá mua, nếu số tiền ký thác lớn hơn). Thông thường, khi người mua đã vi phạm hợp đồng, bên bán cảm thấy bị thương tổn và cho rằng họ đáng được hưởng nhiều hơn số tiền ký thác. Nếu điều khoản ấn định thiệt hại có hiệu lực, kết quả sẽ không như họ mong muốn.
Ðiều khoản ấn định thiệt hại có phải là điều tốt hay không? Ðối với cả người mua và người bán câu trả lời có thể là “có” và cũng có thể là “không”. Nó còn tùy. Giả sử người mua rút lại quyết định – vi phạm – rất sớm trong vụ giao dịch. Bình thường, điều đó sẽ không gây ra nhiều thiệt hại cho bên bán. Một điều khoản ấn định thiệt hại có thể làm lợi quá nhiều cho người bán. Ngược lại, một người bán đã đi qua một thời gian escrow dài và là người đã có những kế hoạch và cam kết – đôi khi về tài chánh – có thể cảm thấy rằng ấn định thiệt hại trong phạm vi số tiền ký thác (hoặc 3% của giá mua) sẽ không đủ.
Tuy nhiên, đối với cả hai bên, nếu họ đã đồng ý một điều khoản ấn định thiệt hại, ít ra họ biết những gì bị thử thách. (n.n.)
