ORANGE COUNTY, California (NV) – Những công ty xây dựng lớn nhất nước Mỹ đang gặp khó khăn trong việc bán nhà, ngay cả khi họ tung gói ưu đãi lãi suất thế chấp chỉ 4%. Kinh nghiệm này cho thấy mỗi việc giảm lãi suất sẽ không đủ để vực dậy doanh số yếu kém trên thị trường nhà ở nói chung.
Báo The Wall Street Journal trích dẫn dữ liệu của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang St. Louis cho thấy, số lượng nhà mới xây xong nhưng chưa bán được đã tăng lên mức cao nhất kể từ mùa Hè năm 2009.
Cuối năm ngoái, các công ty xây dựng tin rằng doanh số sẽ phục hồi trong năm 2025 nên đã xây hàng chục nghìn căn nhà để chuẩn bị nguồn cung cho mùa mua sắm mùa Xuân năm 2025. Tuy nhiên, nhu cầu không tăng như kỳ vọng, khiến nhiều căn nhà vẫn nằm im trên thị trường.
Họ đã thử dùng nhiều chiêu khuyến mãi để đẩy hàng tồn. D.R. Horton – một công ty xây dựng khoảng 1/7 số nhà mới ở Mỹ và có bộ phận tài chính riêng – đang cung cấp các khoản vay thế chấp chỉ 3.99% cho người mua. Công ty này cũng đã giảm 3% giá bán trung bình trong 12 tháng qua và dự kiến sẽ tiếp tục giảm thêm trong năm tài chính 2026, kéo dài đến Tháng Chín.
Công ty xây dựng lớn thứ hai nước Mỹ, Lennar, cho biết họ đã phải đưa ra các gói khuyến mãi trị giá trung bình $64,000 cho mỗi căn nhà bán được trong quý vừa qua để đạt chỉ tiêu doanh số. Kết hợp giữa hỗ trợ lãi suất và giảm giá, mức ưu đãi tương đương giảm 14.3% giá bán – Đây là mức giảm sâu nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Biên lợi nhuận đã bị thu hẹp vì chi phí khuyến mãi tăng cao, nên các công ty xây dựng quyết định chậm khởi công dự án mới để chờ nhu cầu phục hồi. Trong 3 tháng tính đến Tháng Chín, D.R. Horton chỉ khởi công xây 14,600 căn, giảm 21% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù doanh số nhà mới chỉ chiếm khoảng 1/5 tổng số giao dịch bán nhà ở tại Mỹ, nhưng nó lại phản ánh rõ hơn về nhu cầu thực tế so với thị trường nhà cũ ở nhiều nơi. Các công ty xây dựng buộc phải định giá phù hợp với nhu cầu nếu muốn bán được nhà đã hoàn thiện.
Ngược lại, chủ nhà riêng lẻ có thể chọn gỡ thông tin rao bán hoặc cho thuê nếu họ không nhận được trả giá như mong muốn. Trừ khi bị buộc phải bán, hành động này khiến nguồn cung nhà cũ trên thị trường vẫn hạn chế. Đây là một lý do khiến giá nhà ở Mỹ vẫn cao, dù nhu cầu thực tế vẫn đang yếu.
Tình hình nhà tồn kho của các công ty xây dựng khác nhau tùy khu vực. Vùng Trung Tây không có vấn đề đáng kể. Nhưng Texas và Florida lại đang dư thừa nguồn cung vì quy định xây dựng cởi mở và tăng dân số mạnh, dẫn đến bùng nổ xây dựng. Những thị trường gặp khó thường là nơi cạnh tranh nhà xây mới với nhà cũ tăng mạnh, và mọi người cùng tranh giành lượng người mua ít ỏi, thận trọng.
Tuy nhiên, vấn đề này đang lan sang những khu vực bất ngờ hơn. Ở miền Nam California, số lượng nhà mới xây xong nhưng chưa bán được trung bình 5 căn mỗi khu phát triển, gấp đôi so với năm ngoái, theo dữ liệu từ John Burns Research & Consulting.
Tỷ lệ khoảng 2 căn chưa bán mỗi khu được xem là “khỏe mạnh.”
Việc nhà mới ngày càng khó bán ở California có nhiều nguyên nhân: lượng nhà cũ rao bán tăng, khách mua ngoại quốc sụt giảm mạnh – một phần do thay đổi quy định visa khiến lao động nước ngoài ngại chi tiền lớn để mua nhà. Thêm vào đó, thị trường việc làm, đặc biệt là các vị trí lương cao, cũng chững lại, theo ông Rick Palacios, giám đốc nghiên cứu của John Burns.
Tồn kho nhà chưa bán ở Washington, D.C. tăng 130% so với một năm trước. Các công ty xây dựng cho rằng việc chính phủ đóng cửa và sa thải nhân viên liên bang khiến người mua thận trọng, làm suy yếu nhu cầu.
Các nhà đầu tư địa ốc cũng không mấy mặn mà giúp các công ty xây dựng giải quyết hàng tồn. Các quỹ đầu tư lớn chuyên mua nhà biệt lập trở nên khắt khe hơn về vị trí và mức giá. Hoạt động mua của giới đầu tư trên toàn thị trường đang ở mức thấp nhất trong 15 năm.
Các công ty đầu tư thường yêu cầu giảm ít nhất 20% so với giá bán cho người mua bình thường. Nhưng các công ty xây dựng chưa sẵn sàng giảm sâu đến mức đó. Trong khi đó, những ông lớn như American Homes 4 Rent có thể tự xây nhà thông qua bộ phận xây dựng riêng và đạt lợi nhuận cao hơn so với việc mua lại nhà tồn từ các công ty xây dựng khác.
Dù nhà mới không phản ánh hoàn toàn bức tranh toàn cảnh thị trường – vì chúng thường nằm ở vị trí kém hấp dẫn hơn các khu dân cư lâu đời, và các công ty xây dựng lớn chủ yếu phục vụ người mua lần đầu – nhưng tín hiệu từ các công trường không mấy lạc quan: nguồn cung đang tăng, trong khi người mua thì vẫn đứng ngoài cuộc. (Ng.Tr)[kn]
