ORANGE COUNTY, California (NV) – Xu hướng địa lý trên thị trường địa ốc Mỹ đang đảo ngược, khiến biên lợi nhuận của các nhà xây dựng lao dốc ở những khu vực từng mang lại lợi nhuận kỷ lục cách đây vài năm trước.
Theo báo The Wall Street Journal hôm 12 Tháng Chín, tại miền Tây và miền Nam – nơi giá nhà bùng nổ bởi dân số dịch chuyển trong đại dịch – thì nay nhà ở đang nằm trên thị trường lâu hơn. Ngược lại, ở miền Đông và Trung Tây – nơi từng chứng kiến làn sóng di cư thời dịch – nhu cầu xây dựng lại đang mạnh nhất.
Theo giới phân tích, các công ty đã xây dựng quá đà ở miền Nam và miền Tây do phản ứng quá mức với xu hướng dân số, vốn nay đã bị chậm lại. Điều này buộc các nhà xây dựng như PulteGroup, D.R. Horton và Lennar phải tung ra nhiều ưu đãi để xả hàng tồn kho ở Florida và Texas, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất thế chấp vẫn kiên trì ở mức cao khiến sức mua giảm.
“Chúng tôi đang chứng kiến nhu cầu kém thuận lợi diễn ra ở miền Tây và các thị trường ở Texas,” CEO Ryan Marshall của PulteGroup nói trong cuộc họp báo cáo lợi nhuận cuối Tháng Bảy, nhưng ông nhấn mạnh nhu cầu vẫn mạnh ở Cleveland, Chicago và Indianapolis.
CEO Ara Hovnanian cũng thừa nhận: “Các phần lớn thị trường ở Miền Đông đang hoạt động tốt hơn nhiều so với một số thị trường dọc bờ biển phía Tây,” đồng thời chỉ ra tình trạng chững lại ở Texas và Florida.
Những ưu đãi mua giảm lãi suất mà các nhà xây dựng đưa ra tại miền Nam và miền Tây đã khiến biên lợi nhuận sụt giảm. Lợi nhuận mới nhất của PulteGroup và D.R. Horton đều giảm khoảng 25%. Lợi nhuận quý thứ ba của Hovnanian chỉ bằng 1/5 so với cùng kỳ năm ngoái. Lennar sẽ công bố kết quả kinh doanh của quý thứ ba vào tuần tới.
Theo “Realtor.com,” số lượng nhà tồn kho ở vùng Đông Bắc giảm 51% so với trước đại dịch, còn Trung Tây giảm 39%. Ngược lại, nguồn cung ở miền Tây tăng 6.6% và ở miền Nam tăng 3.6%.
Sự chênh lệch nguồn cung này mang lại lợi thế cho các nhà xây dựng ở Đông Bắc và Trung Tây. Trong Tháng Tám, giá nhà tính theo foot vuông tăng 3.9% ở Đông Bắc và 1.1% ở Trung Tây, nhưng giảm 0.9% ở miền Nam và 1.1% ở miền Tây. Thời gian trung bình một căn nhà tồn nằm trên thị trường tăng 8 ngày tại miền Nam và miền Tây, so với ba ngày ở Trung Tây và hai ngày ở Đông Bắc.
Theo Zillow, tổng giá trị nhà ở giảm mạnh nhất năm nay tập trung ở các tiểu bang Florida, California và Texas, trong khi tăng mạnh nhất ở New York, New Jersey, Illinois và Pennsylvania.
Giới phân tích cho biết gần như tất cả các nhà xây dựng lớn đều tập trung quá nhiều vào miền Nam và miền Tây. Riêng Florida và Texas chiếm 40% đến 45% số nhà mới của phần lớn các tập đoàn, theo phân tích gia Sam Reid của Wells Fargo.
“Họ xây quá thừa ở đó vì câu chuyện dân số bùng nổ nghe có vẻ hấp dẫn,” Brian Brophy, phân tích gia của Stifel, nói. “Ngược lại, họ xây không đủ ở những nơi kém hấp dẫn hơn. Các xu hướng này không sai, nhưng chúng đang bị phóng đại.”
Sự khan hiếm nhà xây mới ở Trung Tây và Miền Đông giúp các nhà xây dựng tăng giá, ngay cả khi phải đưa ra ưu đãi lớn ở những nơi khác. Trong quý thứ ba, Hovnanian tăng giá ròng ở 21% số cộng đồng của mình – giảm từ 71% của năm 2023 – chủ yếu tại các bang thuộc Trung Đại Tây Dương.
Một phần nhu cầu ở các khu vực này có thể đến từ những người quay lại sau khi từng rời đi trong đại dịch, theo phân tích gia Jay McCanless của Wedbush.
Có dấu hiệu cho thấy các nhà xây dựng đang cố điều chỉnh chiến lược địa lý, bắt đầu xây dựng nhiều hơn ở các thị trường mạnh. Theo dữ liệu của Sở Thống kê, giấy phép xây dựng trong Tháng Bảy – vốn dự báo cho nguồn cung tương lai – giảm 10% ở Arizona, 12% ở California và 5% ở Florida, nhưng lại tăng 42% ở Illinois và 13% ở Ohio.
Sự thay đổi chiến lược địa lý có thể tác động lớn đến các nhà cung ứng vật liệu xây dựng. Eagle Materials có độ hiện diện trải rộng ở Trung Tây, trong khi 60% doanh thu của Titan America từ Florida – hiện là thị trường nhà ở chậm nhất nước Mỹ, theo Brophy của Stifel. Stifel và Bank of America đã hạ xếp hạng Titan vào Tháng Bảy.
Dù vậy, việc chuyển hướng hoàn toàn là điều không dễ dàng vì các nhà xây dựng cần thời gian mua đất và xây dựng đối tác bản địa. Vì thế, ngoài tăng ưu đãi, họ đang cố gắng xây nhà rẻ hơn để cải thiện biên lợi nhuận và đáp ứng nhu cầu khả năng chi trả ở các thị trường chậm hơn.
“Sẽ rất lý tưởng nếu các nhà xây dựng có thể xoay chuyển nhanh từ thị trường này sang thị trường khác, nhưng thực tế thì họ không thể làm điều đó,” Reid của Wells Fargo kết luận. (Ng.Tr) [kn]
