(WSJ) – Nhà đầu tư chấp nhận rủi ro chính trị lúc này có thể mua danh mục đầu tư nhà ở Mỹ với mức chiết khấu khoảng 30%.
Khoản chiết khấu này xuất phát từ cổ phiếu của các công ty cho thuê nhà lớn ở Wall Street, đang bị đe dọa hạn chế hoạt động trong thị trường nhà ở. Theo hãng nghiên cứu địa ốc Green Street, cổ phiếu của Invitation Homes và American Homes 4 Rent – hai công ty sở hữu khoảng 140,000 căn nhà biệt lập – đang giao dịch thấp hơn đáng kể so với giá trị tài sản thực.
Ví dụ với Invitation Homes. Giá cổ phiếu hiện tại cho thấy nhà đầu tư đang định giá các căn nhà có thể bán với giá $400,000 trên thị trường hiện nay chỉ ở mức $280,000, theo giám đốc tài chính Jonathan Olsen chia sẻ tại một hội nghị gần đây. Lần gần nhất giá nhà trung vị (median) ở mức $280,000 là vào năm 2014.
Hai công ty này đã giao dịch thấp hơn giá trị tài sản ròng kể từ khi lãi suất vay mua nhà tăng vào năm 2022. Tuy nhiên, mức chiết khấu nới rộng hơn sau khi Tổng thống Donald Trump đăng trên mạng xã hội vào Tháng Giêng rằng ông sẽ cấm các nhà đầu tư lớn mua nhà ở.
Các kế hoạch hạn chế hoạt động của những công ty này đã được cụ thể hóa trong một dự luật vừa được Thượng viện thông qua. Đạo luật “21st Century Road to Housing Act” bao gồm nhiều điều khoản nhằm cải thiện nguồn cung và khả năng chi trả nhà ở.
Một điều khoản gây chú ý là lệnh cấm các nhà đầu tư sở hữu hơn 350 căn nhà ở tiếp tục mua thêm, trừ một số trường hợp. Họ vẫn được phép mua các căn nhà ở xuống cấp có vấn đề kết cấu, nếu chi ít nhất 15% giá mua để cải tạo.
Ngoài ra, có ngoại lệ cho các chủ cho thuê hỗ trợ người thuê từng bước trở thành chủ nhà. Ví dụ, người thuê có thể ở trong một khoảng thời gian nhất định và nhận một khoản tiền vào cuối hợp đồng để dùng làm tiền trả trước khi vay mua nhà. Các công ty lớn kỳ vọng quy định này giúp họ vẫn tiếp tục tham gia thị trường.
Dự luật cũng cho phép công ty đầu tư xây nhà mới để cho thuê. Tuy nhiên, họ sẽ buộc phải bán sau 7 năm.
Theo các lãnh đạo trong ngành địa ốc, quy định này khiến mô hình xây nhà để cho thuê trở nên khó hấp dẫn với nhà đầu tư. Giá nhà chịu ảnh hưởng mạnh từ kinh tế và lãi suất, nên việc mất quyền quyết định thời điểm bán là một rủi ro lớn.
Việc đẩy các nhà đầu tư lớn ra khỏi thị trường có thể là mục tiêu của dự luật, nhưng lại có thể sẽ gây phản tác dụng. Trong bối cảnh giá nhà cao, các nhà đầu tư ở Wall Street hiện không mua nhiều nhà từ nguồn cung sẵn có.
Thay vào đó, họ chuyển sang mô hình xây để cho thuê và đã bổ sung hơn 300,000 căn nhà mới trong thập niên qua, theo dữ liệu từ John Burns Research and Consulting. Việc làm suy yếu nguồn cung nhà mới là điều không phù hợp với mục tiêu cải thiện khả năng chi trả nhà ở.
Nhà đầu tư cổ phiếu có lý do để lo ngại, nhưng đây cũng có thể là cơ hội mua vào. Một số điều khoản gây tranh cãi, như quy định phải bán sau 7 năm, có thể bị Hạ viện phủ quyết. Ngay cả khi không thay đổi, việc giảm nguồn cung nhà cho thuê có thể đẩy giá thuê tăng, gián tiếp có lợi cho các chủ nhà.
Hiện các thương vụ mua lại đang tạm dừng để chờ giải trình rõ ràng hơn về dự luật. Trong thời gian này, Invitation Homes và American Homes 4 Rent tiếp tục bán nhà cho người mua cá nhân với giá cao và dùng nguồn tiền đó để mua lại cổ phiếu đang bị định giá thấp.
Một điểm cộng khác cho nhà đầu tư đó là: cả hai cổ phiếu đều có lợi suất cổ tức trên 4%.
Việc hạn chế các nhà đầu tư Wall Street trong thị trường địa ốc đang nhận được sự ủng hộ từ cử tri và là một trong số ít vấn đề nhận được sự đồng thuận của lưỡng đảng. Tuy nhiên, việc nắm giữ các cổ phiếu này trong năm bầu cử vẫn là quyết định không đơn giản.
Dù vậy, khi danh mục nhà ở đang được định giá ở mức tương đương năm 2014, có thể nói phần lớn tin xấu đã được phản ánh vào giá nhà. (Ng.Tr)[kn]
