(The Street) – Nhiều người mua nhà tiềm năng đã chùn bước khi lãi suất vay mua nhà tăng trở lại gần mức 6.5%.
Tuy nhiên, khả năng mua nhà không chỉ phụ thuộc vào mỗi lãi suất vay mua nhà. Giá nhà cũng đóng vai trò lớn, và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nữa chẳng hạn như nguồn cung và mức độ cạnh tranh giữa người mua.
Báo cáo thị trường địa ốc hàng tuần mới nhất của Redfin – dựa trên dữ liệu của tuần trước – cho thấy thị trường nhà ở đã dần thay đổi trong vài năm gần đây. Điều đáng chú ý, có một số tín hiệu tích cực cho người mua khi mùa mua nhà bước vào giai đoạn sôi động.
Giá nhà trung vị (median) tăng nhưng với tốc độ chậm lại
Dữ liệu trong 4 tuần gần nhất (từ ngày 2 Tháng Ba đến ngày 29 Tháng Ba) cho thấy giá niêm yết trung vị đạt $424,975, tăng 2.47% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán trung vị đạt $391,000, tăng 2% so với cùng thời điểm năm ngoái. Mức tăng này thoạt nhìn có thể khiến người mua lo ngại, nhưng để hiểu rõ hơn thì cần đặt trong bối cảnh lịch sử.
Cùng giai đoạn này trong năm 2025 và 2024, giá bán nhà trung vị tăng lần lượt 2.83% và 4.5% theo năm. Nói cách khác, giá nhà vẫn tăng, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại so với vài năm gần đây.
Giá niêm yết trung vị được nhắc đến chính là mức giá trung vị của các căn nhà được đưa ra thị trường trong giai đoạn 4 tuần qua. Trong khi đó, giá bán trung vị là số tiền cuối cùng được chốt khi giao dịch hoàn tất trong cùng khoảng thời gian.
Vài năm trước, sự chênh lệch giữa hai mức giá này chủ yếu do nhà thường được bán cao hơn giá niêm yết. Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch COVID-19, thị trường Mỹ nghiêng về phía người bán. Nhu cầu mạnh từ người mua tạo ra các cuộc đấu giá, đẩy giá bán cuối cùng lên cao hơn.
Hiện nay, xu hướng đã đảo chiều. Khoảng chênh lệch chủ yếu đến từ việc người bán giảm giá sau khi đã niêm yết.
Theo báo cáo thị trường nhà ở hàng tháng trong Tháng Ba năm 2026 của Realtor.com, có 16.2% số nhà rao bán đã được giảm giá trong Tháng Ba. Con số này tuy đáng kể, nhưng vẫn thấp hơn so với năm 2025. Tỷ lệ giảm giá theo năm đã giảm 1.2%.
Dữ liệu cũng cho thấy việc giảm giá phổ biến nhất ở khu vực miền Nam (18.4%) và miền Tây (17.3%).
Nhà bán nhanh hơn nhưng chưa nhanh đột biến
Dữ liệu từ Redfin cho thấy số ngày trung vị một căn nhà nằm trên thị trường trong 4 tuần gần đây đã giảm xuống.
Trong ba giai đoạn trước đó, số ngày nằm trên thị trường lần lượt là 63 ngày, 60 ngày và 56.5 ngày. Hiện tại, mức trung vị là 53.25 ngày.
Dù vậy, thời gian này vẫn dài hơn 5.75 ngày so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, đây vẫn là tín hiệu tích cực cho người bán khi số lượng nhà tồn đọng (stale) đã giảm kể từ Tháng Hai.
Một báo cáo gần đây của Redfin cho thấy hơn một nửa số nhà rao bán trong Tháng Hai thuộc dạng “tồn đọng”, tức là đã nằm lâu trên thị trường ít nhất 60 ngày trước khi có người mua ký hợp đồng.
Tuy nhiên, dữ liệu mới nhất cho thấy tuổi trung vị của nguồn cung nhà đã giảm xuống dưới 60 ngày trong vài tuần gần đây.
Số lượng nhà được bán trong vòng 2 tuần hoặc ít hơn cũng tăng lên trong giai đoạn 4 tuần vừa qua. Đây là những căn nhà đã được ký hợp đồng, không phải bị người bán rút thông tin niêm yết khỏi thị trường.
Tỷ lệ này tăng đều trong suốt Tháng Ba và hiện đạt 42.3%. So với cùng kỳ năm trước, mức này tăng 2.3%. So với năm 2024, tăng nhẹ 0.2% và bằng đúng mức của năm 2023.
Nhìn chung, nhà đang được bán nhanh hơn so với Tháng Ba năm ngoái, nhưng nếu xét trong vài năm gần đây, xu hướng vẫn thay đổi không quá lớn. (Ng.Tr)[kn]
