ORANGE COUNTY, California (NV) – Số lượng các căn nhà hay cơ sở địa ốc hủy niêm yết (rút bảng bán nhà) đã gia tăng có thể là dấu hiệu cảnh báo sớm của một thị trường nhà ở suy yếu.
Theo báo The Wall Street Journal, việc hủy niêm yết tăng mạnh vào Tháng Mười Hai, năm 2024, là dấu hiệu mới nhất cho thấy sự rối loạn trong thị trường nhà ở Mỹ.
Gần 73,000 căn nhà đã bị rút khỏi thị trường sau khi không tìm được người mua trong tháng cuối cùng của năm ngoái, theo dữ liệu từ công ty phân tích địa ốc CoreLogic.
Việc hủy niêm yết thường tăng mạnh vào mùa Đông khi ít người tìm mua nhà hơn. Nhưng xu hướng Tháng Mười Hai năm ngoái đặc biệt mạnh, chiếm gần 1/10 tổng số địa ốc trên thị trường, tăng 64% so với cùng kỳ năm 2023.
Hầu hết người bán chỉ rút lại niêm yết rao bán nhà tạm thời và cho rằng họ sẽ có lợi thế hơn nếu niêm yết lại vào mùa Xuân. Nhưng sự gia tăng hủy niêm yết đột biến cho thấy phần lớn lượng nhà bổ sung đổ vào thị trường trong suốt năm 2024 đã không bán được, buộc phải rút khỏi thị trường nhiều hơn vào mùa Đông. Điều này cũng cho thấy nhu cầu bán nhà tiềm ẩn có thể cao hơn so với số liệu hàng tồn kho chính thức.
Câu chuyện của thị trường nhà ở Mỹ trong những năm gần đây là các chủ nhà có khoản thế chấp rẻ vẫn ở chỗ cũ vì họ không muốn từ bỏ mức lãi suất quá thấp, với khoảng 2/3 người vay thế chấp đang trả lãi suất dưới 4%. Điều này đã làm hạn chế nguồn cung ứng nhà ở và đẩy giá nhà Mỹ lên mức kỷ lục.
Nhưng hiệu ứng “khóa lãi suất” đang dần phai nhạt khi ngày càng có nhiều người buộc phải di chuyển vì công việc, gia đình mở rộng hoặc những sự kiện trong đời không thể trì hoãn vô thời hạn. Vào Tháng Mười Hai, có 1.15 triệu căn nhà đang rao bán tại Mỹ, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2023, theo dữ liệu từ Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Dù vậy, số lượng nhà rao bán nhiều hơn, nhưng người mua lại rất ít. Lượng giao dịch mua bán nhà trong năm 2024 chạm mức đáy thấp nhất trong gần 30 năm.
Giá trị nhà ở vẫn giữ vững bất chấp nhu cầu yếu, ít nhất là cho đến nay. Chủ nhà không muốn bán với giá thấp hơn hàng xóm và chưa sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng. Việc hủy niêm yết có thể đang đóng vai trò như một van an toàn, giúp người bán trì hoãn thay vì chấp nhận giá thấp hơn.
Tuy nhiên, giá nhà mới đã giảm. Một phần là do nhà đang được xây nhỏ hơn để giữ mức giá phải chăng hơn cho người mua lần đầu. Nhưng các công ty xây dựng vẫn gặp khó khăn trong việc bán nhà, ngay cả khi họ đề nghị hỗ trợ mua xuống lãi suất thế chấp. Số lượng nhà mới hoàn thiện và sẵn sàng để ở đã tăng 46% so với một năm trước, đạt 118,000 căn vào Tháng Mười Hai, theo dữ liệu từ Hiệp Hội Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB).
Có thể Tháng Mười Hai chỉ là một tháng đặc biệt yếu của thị trường nhà ở. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã nhích lên gần 7% vào cuối năm 2024, khiến làm giảm nhu cầu mua nhà. Một số người mua có thể đã trì hoãn quyết định cho đến khi rõ ràng hơn về hướng đi của nền kinh tế dưới nhiệm kỳ thứ hai của chính quyền Trump.
Nhưng nếu tình trạng hủy niêm yết và hàng tồn kho nhà mới xây chưa bán của các công ty xây dựng vẫn ở mức cao trong những tháng tới, đó sẽ là tin xấu cho người bán. Cổ phiếu của các công ty cho thuê nhà biệt lập như Invitation Homes và American Homes 4 Rent hiện đang giao dịch thấp hơn 33% và 22% so với giá trị tài sản ròng của họ, theo công ty phân tích địa ốc Green Street, một dấu hiệu cho thấy các nhà đầu tư tin rằng giá nhà ở Mỹ có thể sẽ phải đối mặt với sự điều chỉnh.
Sự gia tăng hủy niêm yết cũng đồng nghĩa với việc có thể có một lượng hàng tồn kho “ẩn” chờ được đưa trở lại thị trường ngay khi giao dịch tăng lên. Điều này có thể tạo áp lực lên giá nhà, ngay cả khi người mua quay lại vào mùa Xuân. (Ng.Tr) [kn]
