ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở đã trải qua một hành trình đầy biến động trong vài năm qua, nhưng khi hành trình này chậm lại, giá nhà và một số chỉ số khác có khả năng sẽ trở về như cũ.
Theo báo USA Today, dưới đây là những điều cần biết về một số khía cạnh quan trọng nhất của thị trường.
Giá nhà tăng chậm đáng kể
Giá nhà đã tăng vọt trong thời kỳ đại dịch, với khoảng 50% trong vòng 5 năm qua, khi lãi suất vay thế chấp chạm đáy và người Mỹ bắt đầu cân nhắc lại nơi họ muốn sinh sống.
Mức tăng lớn như vậy đã kéo theo nhiều hệ quả. Chủ nhà đang nắm giữ lượng tài sản ròng được tích luỹ trong căn nhà ở mức kỷ lục, nhưng người mua, đặc biệt là người mua lần đầu, ngày càng gặp khó khăn trong việc bước chân vào thị trường nhà ở.
Tuy nhiên, hiện nay giá nhà đang giảm trở lại và có thể sẽ tiếp tục xu hướng đó. Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) dự báo giá nhà sẽ chỉ tăng 1.3% vào năm 2025, trong khi các kinh tế gia của Fannie Mae dự báo mức tăng 4.1%.
Cũng cần lưu ý rằng nhiều phân tích gia đã từng dự đoán xu hướng tương tự trong quá khứ, nhưng tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu lại tiếp tục giữ cho giá nhà ở mức cao.
Hiệu ứng “khóa lãi suất” có còn nữa không?
Điều khác biệt hiện nay là ngày càng nhiều chủ nhà có vẻ sẵn sàng rao bán nhà hơn. Trong vài năm gần đây, một trong những yếu tố mạnh nhất tác động đến thị trường nhà ở là hiệu ứng “khóa lãi suất” (lock-in effect) khi chủ nhà đang có khoản thế chấp với mức lãi suất thấp không muốn chuyển đi vì phải chịu mức lãi suất cao hơn nhiều cho khoản vay mới.
Tính đến quý thứ tư năm 2024, theo dữ liệu mới nhất, 72% tổng số khoản vay thế chấp đang lưu hành có lãi suất dưới 6%, và hơn một nửa có lãi suất dưới 4%. Với nhiều người, việc chuyển nhà và vay lại với lãi suất hiện tại từ 6% đến 7% là điều khó chấp nhận trừ khi thật sự cần thiết.
Tuy nhiên, theo các bằng chứng thực tế, tâm lý ngần ngại đó đang dần giảm bớt. David Palmer, một nhân viên môi giới địa ốc của Redfin ở Seattle, cho biết anh đã thấy sự thay đổi đó tại nơi mình làm việc. “Rất nhiều người sau đại dịch đã nghĩ: hãy mặc kệ lãi suất đi,” Palmer nói.
Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của công ty dữ liệu địa ốc Cotality, cho biết sự chuyển biến này đang diễn ra nhanh hơn nhiều so với dự đoán của hầu hết các phân tích gia. “Có thể là do mùa mua nhà mùa Xuân,” bà nói.
Dù là lý do gì, hiện nay người mua có nhiều lựa chọn hơn. Dữ liệu từ Realtor.com cho thấy vào Tháng Tư, có 959,251 căn nhà đang được rao bán, cao hơn hơn 30% so với Tháng Tư năm ngoái và gần bằng với mức của năm 2019. Dù một phần là do nhà rao bán nằm lâu hơn trên thị trường, số lượng tin rao bán vẫn tăng 9.2% trong Tháng Tư so với Tháng Ba và tăng 10.2% trong Tháng Ba so với Tháng Hai.
Điều này có thể giúp người mua cuối cùng có một chút lợi thế sau nhiều năm thị trường nghiêng hẳn về phía người bán, Palmer chia sẻ với USA Today. “Tôi nghĩ đây có thể là một cơ hội tốt cho những người muốn mua nhà. Người mua lần đầu có thể thực sự đàm phán điều gì đó,” anh nói. Đây cũng là tin tốt cho những người muốn đổi nhà lên phân khúc cao hơn, vì thị trường bớt sôi động giúp họ có thời gian cân nhắc kỹ lưỡng.
Liệu đây có phải đã là thị trường của người mua?
Vẫn còn quá sớm để gọi đây là thị trường của người mua, và các chuyên gia như Hepp cảnh báo rằng thị trường nhà ở toàn quốc ngày càng mang tính địa phương, với một số khu vực có nhu cầu cao bất thường trong khi các khu vực khác yếu đi.
Tuy vậy, dữ liệu từ “Realtor.com” cho thấy ngày càng nhiều người bán đang hạ giá. Trong Tháng Tư, 18% các tin rao bán đã có điều chỉnh giảm giá, tỷ lệ cao nhất cho Tháng Tư trong dữ liệu của “Realtor.com” từ ít nhất năm 2016 đến nay.
“Xu hướng này cho thấy người bán đang điều chỉnh kỳ vọng trong bối cảnh khả năng chi trả giảm và nhu cầu của người mua yếu đi ở một số thị trường,” các kinh tế gia của “Realtor.com” viết trong một phân tích vào Tháng Tư.
Palmer, địa ốc viên ở Seattle, cho biết anh đã quen với việc trò chuyện với những chủ nhà cảm thấy thất vọng vì họ có thể đã bỏ lỡ đỉnh của thị trường cách đây vài năm. Nhưng nhiều người cũng chấp nhận được thực tế, anh nói. “Giờ đây cả hai phía đều sẵn sàng chấp nhận rằng mọi thứ đều đắt đỏ hơn,” anh nói. “Bây giờ là một thế giới khác rồi.” (Ng.Tr) [kn]
