ORANGE COUNTY, California (NV) – Các nhà đầu tư liên tục bị nhiễu loạn bởi những thông tin mâu thuẫn về nợ, trong những mẩu tin nhỏ mà không nói rõ toàn cảnh. Nếu tìm kiếm trên mạng về các khoản nợ của những người nổi tiếng, bạn sẽ thấy rằng có hai trường phái tư tưởng chính.
1-Nợ là một “cơn ác mộng.” Phải bằng mọi giá để xóa nợ và thoát khỏi các khoản nợ khó trả. 2-Nợ là cách duy nhất để tạo ra của cải. Vay càng nhiều càng tốt để xây dựng tài sản.
Theo tạp chí Forbes, cả hai quan điểm trên đều có điểm tốt lẫn điểm xấu. Giống như hầu hết mọi thứ trong cuộc sống, nợ không phải đơn giản là một trong hai (chỉ tốt hoặc xấu). Một số loại nợ chắc chắn có thể là đòn bẩy để tạo ra của cải, trong khi một số loại nợ lại là nguồn cơn hủy hoại của cải. Những điều này phụ thuộc vào một vài yếu tố quan trọng.
Nội dung bài này tập trung vào khoản nợ liên quan trực tiếp đến nhà ở.
Vay thế chấp: Lãi suất thế chấp tăng toàn diện trong năm qua. Sau nhiều năm về cơ bản xem như là vay tiền miễn phí và giá trị nhà tăng liên tục, mọi người đột nhiên không đủ khả năng thanh toán hàng tháng cho các khoản thế chấp mà trước đây họ có thể làm được.
Trong 10 năm qua, chỉ số giá nhà quốc gia của S&P/Case Schiller Hoa Kỳ đã đạt được mức lợi nhuận vượt trội trong lịch sử, với giá nhà tăng trung bình 7.7% mỗi năm, khiến nhiều người đổ xô tham gia vào thị trường nhà ở.
Đây là con dao hai lưỡi của nợ vay mua nhà: Việc vay mượn cho phép mọi người đạt được đòn bẩy tài chính. Giả sử, bạn đặt cọc $200,000 cho một căn nhà trị giá $1 triệu và khi giá trị căn nhà đó tăng 20% lên $1.2 triệu thì bạn có khoản lãi $200,000 hoặc 100% tiền lãi cho khoản đầu tư của mình.
Tuy nhiên, đòn bẩy tài chính hoạt động theo cả hai cách. Trong năm 2008, nhiều người có các khoản nợ nhiều hơn số vốn chủ nhà mà họ có. Giả sử vẫn mua một căn nhà trị giá $1 triệu với trả trước $200,000.
Nhưng lần này, căn nhà giảm giá trị 25% xuống còn $750,000. Vốn chủ nhà trong căn nhà khi đó sẽ là -$50,000. Nếu bán đi căn nhà lúc này, bạn không chỉ mất $200,000 mà còn phải nợ ngân hàng $50,000.
Hãy cân nhắc cẩn thận các giao dịch mua sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt nếu bạn không đủ khả năng chi trả cho các biến động nhà ở hoặc có khả năng chuyển đi trong vòng năm năm.
Tôi biết nhiều người đã tận dụng sự phát triển của địa ốc gần đây và đang có các khoản thế chấp lãi suất thấp. Đôi khi, các nhà đầu tư trong những trường hợp này đang vội vàng trả hết các khoản thế chấp của họ. Nếu bạn có đủ vốn chủ nhà trong căn nhà của mình (cỡ 40%), thì sẽ là có lý do chính đáng để vẫn giữ khoản nợ đó trên bảng cân đối tài chính của mình.
Khi đó bạn sẽ được lợi ích về thuế và hãy nên đầu tư số tiền dư dùng để thanh toán toàn bộ số dư thế chấp để có được nhiều lợi nhuận hơn và được lãi suất thấp hơn mức đang trả. Ví dụ: S&P 500 đạt lợi nhuận trung bình hơn 10% mỗi năm kể từ năm 1926.
Thị trường chứng khoán có thể biến động hàng năm, vì vậy tôi khuyên bạn nên có tầm nhìn dài hạn và mức độ chấp nhận rủi ro cao cho một chiến lược như thế này. Ngay cả chứng chỉ lãi suất tiền gửi cũng có thể mang lại lợi nhuận cao hơn so với tiết kiệm từ các khoản thế chấp lãi suất thấp hiện có từ hơn một năm trước.
Tín dụng vốn chủ nhà (HELOC): Các nhà đầu tư địa ốc khác nói về việc mua một căn nhà và rút vốn chủ nhà dưới dạng Hạn Mức Tín Dụng Vốn Chủ Nhà. Nếu một nhà đầu tư có thặng dư vốn chủ nhà, đây có thể là một chiến lược hiệu quả tăng thanh khoản, lưu ý rằng người đó phải có đủ tiền mặt để trả hết khoản nợ mới này.
Một số người khuyên nên sử dụng HELOC để lấy 100% vốn chủ nhà thu được từ việc nhà tăng giá để đặt cọc cho khoản thế chấp tiếp theo nhằm có thêm nhiều tài sản hơn. Tôi cảnh báo mọi người nên thận trọng trong chiến lược này. Trái ngược với những gì một số người nổi tiếng chỉ ra, không có gì đảm bảo giá trị tài sản sẽ tăng lên.
Một lần nữa, nợ không phải là rạch ròi chỉ tốt hoặc xấu. Nợ có thể là một công cụ hữu ích để tạo ra của cải nhưng mỗi khi bạn mắc nợ, hãy nghĩ về tác động của nó đối với bạn và tương lai tài chính của bạn. (Ng.Tr) [kn]
