ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhiều chủ sở hữu tài sản thương mại ở Mỹ dự kiến sẽ chuyển sang sử dụng dịch vụ của các tổ chức cho vay bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) vào năm tới thay vì dịch vụ ngân hàng, theo một báo cáo mới của Moody.
Lãi suất tăng cao, giá trị tài sản biến động và dòng tiền suy yếu đã khiến các ngân hàng và các tổ chức cho vay địa ốc thương mại (CRE) phải thắt chặt tiêu chuẩn cho vay trong suốt năm 2023.
Thay vào đó, nhiều người vay mới và người vay hiện tại đang chuyển sang CMBS, theo báo cáo của Moody mới được công bố vào hôm Thứ Tư.
Việc phát hành khoản vay CMBS trong năm nay nhìn chung giảm so với năm 2022. Tuy nhiên, nửa cuối năm nay đã chứng kiến có sự gia tăng đột biến trong việc phát hành nghĩa vụ cho vay thế chấp (CLO) của SASB (single-asset, single-borrower) và CRE, Moody nhận thấy.
Khoảng 19% trong số $42.3 tỷ các khoản vay CMBS đáo hạn vào năm tới có rủi ro vỡ nợ cao. Nhưng các nhà đầu tư sử dụng CMBS, bị thu hút bởi lợi suất 10% hoặc cao hơn từ các khoản vay này, sẽ giúp họ đạt được khả năng tái cấp vốn ngay cả khi công ty cho vay yêu cầu dần dần giảm số dư nợ thấp hơn tính theo phần trăm giá trị tài sản.
Các chủ nhà đã phải vật lộn trong năm nay để theo kịp lãi suất thế chấp đang tăng lên, lãi suất trung bình mới nhất là 7.21%. Cao gấp đôi so với mức lãi suất trung bình 3.62% vào năm 2020, theo Moody.
Những tài sản thương mại bị ảnh hưởng nặng nề nhất là mảng văn phòng, mảng có tỷ lệ trống ngày càng tăng kể từ khi bắt đầu làm việc tại nhà trong đại dịch.
Khoảng $12 tỷ trong các khoản vay CMBS đáo hạn trong năm nay hoặc năm tới đã rơi vào tình trạng quá hạn hoặc phải thực hiện dịch vụ đặc biệt, trong đó bên thứ ba giúp người đi vay tìm ra giải pháp để tránh vỡ nợ.
Trong khi lợi suất địa ốc CMBS tổng thể sẽ vẫn tăng vào năm 2024, có khoảng $14.7 tỷ trong SASB CMBS chỉ mang lại lợi suất dưới 8% và phải đối mặt với những thách thức lớn hơn trong việc tái cấp vốn.
Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, các khoản vay này và khoản vay CRE sẽ phải đối mặt với sự ít quan tâm. Moody kỳ vọng rằng mức độ giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, ngang bằng với mức của năm 2021, do chênh lệch giá chào mua và chào bán rộng rãi giữa người mua và người bán đã dẫn đến giá bán thấp hơn.
Tỷ lệ khả năng trả nợ của người đi vay cũng đã giảm xuống gần mức 1 đổi 1. Theo Moody, điều này đã dẫn đến sự gia tăng các khoản cho vay chỉ tính lãi khi CMBS và những công ty cho vay khác tiếp tục bơm vốn vào. (Ng.Tr)[kn]
