ORANGE COUNTY, California (NV) – Chủ căn hộ chung cư tại nhiều nơi ở Mỹ có thể phải trả phí hiệp hội chủ nhà (HOA) cao hơn trong thời gian tới, sau khi Fannie Mae và Freddie Mac nâng mức yêu cầu về số tiền các hiệp hội phải dành cho quỹ dự phòng sửa chữa và bảo trì, theo The Wall Street Journal (WSJ).
Theo tiêu chuẩn mới, các hiệp hội chung cư phải dành ít nhất 15% nguồn thu phí dự toán hằng năm cho quỹ dự phòng dùng vào sửa chữa lớn, thay thế thiết bị và bảo trì bị trì hoãn. Mức hiện hành là 10%. Fannie Mae và Freddie Mac đều quy định tỉ lệ 15% áp dụng đối với các hồ sơ vay thuộc diện xét duyệt đầy đủ từ ngày 4 Tháng Giêng, 2027.
Con số 15% cần được hiểu là phần nguồn thu hằng năm phải đưa vào quỹ dự phòng, chứ chưa phải yêu cầu số dư quỹ phải bằng 15% tổng chi phí sửa chữa dự kiến của tòa nhà.
Việc xét duyệt bắt đầu chặt chẽ hơn từ ngày 3 Tháng Tám. Fannie Mae chấm dứt quy trình Limited Review, còn Freddie Mac bỏ Streamlined Review. Các dự án chung cư trước đây thuộc các diện xét duyệt rút gọn này nay phải trải qua quy trình đánh giá đầy đủ hơn, trừ những trường hợp đáp ứng tiêu chuẩn được miễn xét duyệt.
Fannie Mae và Freddie Mac là hai doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ, có vai trò lớn trên thị trường vay mua nhà Mỹ. Họ mua các khoản vay từ bên cho vay, đóng gói thành chứng khoán và bảo lãnh thanh toán. Vì vậy, tiêu chuẩn của hai tổ chức này ảnh hưởng trực tiếp tới những khoản vay mà ngân hàng và công ty cho vay có thể bán lại trên thị trường thứ cấp.
Thiếu quỹ có thể ảnh hưởng việc mua bán căn hộ
Quy định mới có ý nghĩa lớn với người mua condo. Nếu dự án chung cư không đáp ứng các tiêu chuẩn tài chính, bảo trì và an toàn của Fannie Mae hoặc Freddie Mac, bên cho vay có thể gặp trở ngại trong việc cấp khoản vay theo chuẩn của hai tổ chức này. Điều đó có thể thu hẹp số người đủ khả năng vay để mua căn hộ trong dự án và gây khó khăn cho chủ nhà muốn tái cấp vốn.
Fannie Mae cho biết các dự án có quỹ dự phòng thiếu hụt thường không có nguồn tài chính cần thiết để bảo trì hoặc giải quyết những chi phí bất ngờ. Hệ quả có thể là các khoản phụ thu đặc biệt, phí HOA tăng cao, thậm chí tạo sức ép tài chính khiến chủ căn hộ chậm trả khoản vay.
Theo dữ liệu Association Reserves được WSJ dẫn lại, 39% hiệp hội chung cư trên toàn quốc nằm trong tình trạng tài chính được xếp loại “yếu,” với quỹ dự phòng đạt dưới 30% nhu cầu tài chính ước tính cho công trình. Florida thuộc nhóm đáng chú ý nhất do luật trước đây từng cho phép chủ căn hộ bỏ phiếu hằng năm để miễn hoặc giảm việc đóng tiền vào quỹ dự phòng.
Việc tăng giám sát các dự án chung cư diễn ra sau vụ sập Champlain Towers South tại Surfside, Florida, năm 2021 khiến 98 người thiệt mạng. Sau thảm họa này, Fannie Mae và Freddie Mac tăng yêu cầu liên quan tới sửa chữa nghiêm trọng, tình trạng kết cấu và khả năng tài chính của các dự án chung cư.
Mức 15% vẫn có ngoại lệ
Mức 15% không phải yêu cầu cứng nhắc cho mọi dự án chung cư. Một hiệp hội vẫn có thể dành tỉ lệ thấp hơn cho quỹ dự phòng nếu có báo cáo đánh giá quỹ, hay reserve study, chứng minh mức đóng góp đó đáp ứng được nhu cầu sửa chữa và bảo trì thực tế của tòa nhà. Trong trường hợp này, Fannie Mae và Freddie Mac cho phép bên cho vay căn cứ vào kết quả của báo cáo để xem xét hồ sơ.
Theo quy định mới, hiệp hội phải đóng vào quỹ dự phòng ít nhất số tiền được báo cáo khuyến nghị. Cách lập ngân sách chỉ nhằm bảo đảm quỹ không bị âm sẽ không còn được chấp nhận. Những yêu cầu này áp dụng cho các hồ sơ vay kể từ ngày 3 Tháng Tám.
Vì vậy, báo cáo quỹ dự phòng và kế hoạch tài chính dài hạn của ban quản trị sẽ ảnh hưởng trực tiếp hơn đến khả năng vay mua căn hộ trong dự án. Nếu nguồn tiền dành cho sửa chữa và bảo trì được đánh giá không phù hợp, người mua có thể gặp khó khăn khi xin khoản vay theo tiêu chuẩn của Fannie Mae hoặc Freddie Mac.
Phí HOA có thể tăng bao nhiêu?
Fannie Mae ước tính việc nâng tỉ lệ tiền dành cho quỹ dự phòng từ 10% lên 15% có thể làm phí của mỗi căn hộ tăng trung bình khoảng $13 đến $14 một tháng, theo WSJ. Mức tăng thực tế sẽ khác nhau tùy tình trạng tài chính, tuổi của tòa nhà và số tiền hiệp hội hiện có trong quỹ.
Áp lực tăng phí thực ra đã xuất hiện trước quy định mới. Phân tích của Realtor.com được WSJ dẫn lại cho thấy phí chung cư trung vị (median) trên toàn quốc đạt $420 mỗi tháng trong năm 2026, cao hơn 29% so với năm 2019. Chi phí vật liệu, lao động, bảo hiểm và sửa chữa các tòa nhà cũ đều góp phần đẩy phí lên.
Thiếu tiền dự phòng cũng có thể dẫn tới những khoản phụ thu lớn hơn về sau. Nền tảng quản lý cộng đồng Vantaca phân tích 4,059 hiệp hội trong giai đoạn 2021-2025 và nhận thấy các hiệp hội có quỹ dự phòng suy giảm có khả năng áp dụng phụ thu đặc biệt cao hơn trên 20% so với những hiệp hội có quỹ ổn định hoặc tăng.
Theo luật sư Scott Weiss tại Tennessee, một số ban quản trị tránh tăng phí HOA vì lo phản ứng của cư dân, rồi phải thu một khoản đặc biệt lớn khi công trình cần sửa chữa. Thiếu quỹ còn có thể gây tranh chấp pháp lý nếu tình trạng tài chính của hiệp hội cản trở việc bán căn hộ.
Với người đang tính mua condo, phí HOA hàng tháng hiện chỉ là một phần cần xem xét. Ngân sách của hiệp hội, số dư quỹ dự phòng, nghiên cứu về nhu cầu sửa chữa, các khoản phụ thu đang hoặc sắp được áp dụng và tình trạng đủ điều kiện vay của dự án đều có thể ảnh hưởng tới chi phí sở hữu cũng như khả năng bán hoặc tái cấp vốn căn hộ sau này. (Ng.Tr.) [t.c.]
