ORANGE COUNTY, California (NV) – Theo báo cáo do Redfin công bố ngày 10 Tháng Chín, số nhà rao bán tại Mỹ trong Tháng Tám vượt số người tìm mua 57.9%, tạo ra thị trường thuận lợi nhất cho người mua kể từ khi công ty bắt đầu thu thập dữ liệu vào năm 2013.
Mức chênh lệch này tăng mạnh so với 52.1% trong Tháng Bảy, vốn đã là mức cao thứ hai trong lịch sử thống kê của Redfin. Diễn biến mới cho thấy nguồn nhà bán tiếp tục gia tăng, trong khi giá cao, lãi suất vay mua nhà và tâm lý bất an về kinh tế đang giữ nhiều người mua đứng ngoài cuộc.
Nashville, Tennessee, hiện là nơi thuận lợi nhất cho người mua trong số những khu vực đô thị lớn được khảo sát. Số nhà rao bán tại đây cao hơn số người mua 139%. Miami, Florida, đứng kế tiếp với 138%, còn Houston, Texas, ghi nhận mức chênh lệch 131%.
Tại tám khu vực đô thị, số nhà bán nhiều ít nhất gấp đôi số người mua. Ngoài Nashville, Miami và Houston, danh sách còn có Orlando với 122%, Las Vegas 117%, San Antonio 116%, Austin 115% và Dallas 108%. Nashville, Houston, Orlando, Las Vegas và Dallas đều ghi nhận khoảng cách lớn nhất kể từ khi Redfin có dữ liệu.
Redfin xem một khu vực là thị trường của người mua khi số nhà bán vượt số người mua trên 10%. Nếu số nhà bán thấp hơn số người mua trên 10%, khu vực ấy được xếp vào thị trường của người bán. Khoảng chênh lệch nằm trong phạm vi 10% được coi là thị trường cân bằng.
Các con số của Redfin cần được hiểu theo phương pháp thống kê riêng của công ty. Số người bán được tính từ lượng nhà đang rao trên các hệ thống niêm yết địa ốc. Số người mua là con số ước tính, dựa trên dữ liệu của Redfin về khoảng thời gian từ lúc một khách hàng đi xem căn nhà đầu tiên đến khi hoàn tất giao dịch, kết hợp với lượng nhà đang chờ bán trên thị trường. Các số liệu đã được điều chỉnh theo mùa và có thể được cập nhật sau đó.
Nguồn nhà bán cao nhất trong sáu năm
Redfin ước tính Mỹ có 1,534,918 nhà đang được rao bán trong Tháng Tám, cao nhất kể từ đầu năm 2020. Con số này tăng 3.9% so với Tháng Bảy, cũng là mức tăng theo tháng lớn nhất trong dữ liệu của công ty.
Trong cùng thời gian, thị trường chỉ có khoảng 972,300 người mua, tăng 0.1% sau khi rơi xuống mức thấp kỷ lục trong Tháng Bảy. Sự gia tăng rất ít của người mua, cùng với lượng nhà bán lên nhanh, đã đẩy khoảng cách giữa hai phía lên mức chưa từng ghi nhận.
Nguồn cung dồi dào cho phép người mua cân nhắc nhiều căn nhà hơn, dành thêm thời gian so sánh và thương lượng các điều khoản có lợi. Ông Asad Khan, kinh tế gia cao cấp của Redfin, nhận định người mua tại phần lớn thị trường có thể đề nghị hạ giá, yêu cầu chủ nhà sửa chữa hoặc hỗ trợ một phần chi phí hoàn tất giao dịch.
Ông Khan cũng lưu ý rằng người mua chưa nên mặc nhiên cho rằng chủ nhà nào cũng sẵn sàng nhượng bộ, nhất là với căn nhà đẹp, nằm ở khu vực được ưa chuộng và đã được định giá hợp lý. Tuy nhiên, tình trạng nhiều nhà cùng tranh giành một lượng khách hạn chế giúp người mua tránh được áp lực phải quyết định vội vàng.
Người bán đang đứng trước một hoàn cảnh khó khăn hơn. Để tìm được khách trong thời gian ngắn, họ phải nghiên cứu giá của những căn nhà tương tự, chuẩn bị nhà chu đáo trước khi đưa ra thị trường và chấp nhận thương lượng. Một căn nhà được rao quá cao ngay từ đầu có thể nằm nhiều tuần hoặc nhiều tháng mà không nhận được đề nghị mua thích hợp.
Lượng nhà bán tăng còn phản ánh sự thay đổi trong tính toán của nhiều chủ nhà. Một số người từng chờ lãi suất giảm hoặc nhu cầu phục hồi nay không còn muốn trì hoãn. Những người khác buộc phải bán vì chuyển việc, gia đình có thêm thành viên hoặc bước vào tuổi nghỉ hưu. Nhiều chủ nhà đã tích lũy được phần giá trị sở hữu khá lớn sau nhiều năm giá nhà tăng, nên vẫn có khả năng giảm giá mà không bị thua lỗ.
Thị trường thuận lợi cho người mua cũng chưa đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ giảm trên diện rộng. Phần lớn chủ nhà hiện không chịu sức ép phải bán gấp. Nguồn việc làm tương đối vững và phần giá trị sở hữu cao giúp họ có thể rút nhà khỏi thị trường nếu không nhận được mức giá mong muốn.
Mười thị trường đứng đầu đều thuộc Sun Belt
Trong 49 khu vực đô thị lớn có đủ dữ liệu, 36 nơi được Redfin xếp vào thị trường của người mua, chiếm gần ba phần tư tổng số khu vực được khảo sát. Cả 10 nơi thuận lợi nhất đều thuộc Sun Belt, gồm Nashville, Miami, Houston, Orlando, Las Vegas, San Antonio, Austin, Dallas, Atlanta và Phoenix. Riêng Texas có bốn đại diện.
Hoạt động xây nhà mới trong nhiều năm qua là một nguyên nhân khiến nguồn cung tại Texas, Florida và Nashville tiếp tục tăng giữa lúc sức mua suy yếu. Những căn nhà vừa hoàn thành phải cạnh tranh với nhà cũ đang rao bán, buộc chủ đầu tư và chủ nhà phải đưa ra nhiều ưu đãi hơn để tìm khách.
Tại Miami và một số thành phố Florida, khả năng mua nhà còn bị ảnh hưởng bởi tiền bảo hiểm tăng, phí hiệp hội chủ nhà và rủi ro thiên tai. Người mua phải tính đến tổng chi phí hằng tháng, thay vì chỉ nhìn vào giá bán hoặc tiền vay ngân hàng. Một căn nhà được giảm giá vẫn có thể trở nên quá đắt nếu phí bảo hiểm và HOA tiếp tục tăng.
Nashville cho thấy sự chuyển dịch rất nhanh. Trong Tháng Tám, lượng nhà bán tại khu vực này tăng 4.1% so với tháng trước, trong khi số người mua giảm 0.4%. Nhiều căn nhà phải nằm lâu hơn trên thị trường, khiến chủ nhà sẵn sàng thương lượng cả giá bán lẫn điều kiện giao dịch.
Người mua chiếm ưu thế tại phần lớn California
Các khu vực đô thị lớn tại California cũng phản ánh sự khác biệt rõ rệt giữa từng địa phương. Tại Los Angeles, số nhà bán nhiều hơn số người mua 63.2%. Mức chênh lệch tại Riverside là 69.1%, San Diego 36.1%, Sacramento 29%, Oakland 28.6% và Anaheim 27.2%. Tất cả đều được Redfin xếp vào thị trường của người mua.
San Jose gần trạng thái cân bằng, với số nhà bán cao hơn số người mua 7.3%. San Francisco đi theo hướng riêng khi số nhà bán thấp hơn số người mua 11.7%, đủ để được xếp vào thị trường của người bán. Đây mới là tháng thứ hai trong bốn năm qua San Francisco nằm trong nhóm này. Lần trước là Tháng Sáu.
Theo Redfin, thị trường San Francisco sôi động trở lại nhờ làn sóng trí tuệ nhân tạo tạo thêm tài sản cho một bộ phận người mua, qua đó thúc đẩy doanh số nhà. Tại nhiều khu vực khác của California, giá nhà và chi phí vay vẫn quá cao, nên số người đủ khả năng mua ít hơn số người đang muốn bán.
Chỉ còn năm thị trường có lợi cho người bán
Ngoài San Francisco, bốn thị trường còn lại nghiêng về người bán là Nassau County, New York; Newark, New Jersey; Montgomery County, Pennsylvania; và Milwaukee, Wisconsin.
Nassau County đứng đầu, với số nhà bán thấp hơn số người mua 27.6%. Tỉ lệ này tại Newark là 20.7%, Montgomery County 20.3% và Milwaukee 17.7%.
Nguồn nhà mới bị hạn chế trong nhiều năm là một nguyên nhân giúp người bán duy trì ưu thế tại các khu vực này. Nassau County và Newark còn nằm gần New York City, nơi có thị trường việc làm lớn và nhu cầu nhà ở ngoại ô vẫn cao.
Giá nhà tại năm khu vực có số người mua nhiều hơn người bán tăng trung bình 5.5% so với Tháng Tám năm trước. Trong khi đó, tại những khu vực có số người bán nhiều hơn người mua, giá nhà chỉ tăng trung bình 1.6%. Sự khác biệt cho thấy giá nhà thường tăng nhanh hơn tại những nơi nguồn cung hạn chế và người mua phải cạnh tranh với nhau, còn tại các thành phố có nhiều người muốn bán nhưng ít người tìm mua, giá chịu sức ép lớn hơn.
Kỷ lục 57.9% mang lại cho người mua nhiều quyền thương lượng hơn, song lợi ích ấy chỉ dành cho những gia đình vẫn đủ sức vượt qua giá nhà và chi phí vay vốn cao. Thị trường đang có nhiều nhà để chọn, nhưng khả năng mua nhà của người dân Mỹ vẫn chưa được cải thiện tương ứng. Sự mất cân đối hiện nay phản ánh cả hai chuyển động cùng lúc, nguồn bán tăng lên và một bộ phận lớn người mua tiếp tục đứng ngoài vì không đủ khả năng tài chính. (Ng.Tr.) [t.c.]
